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2012年房地產(chǎn)銷售已經(jīng)啟動，但是今年樓市普遍不景氣，與2011年相比，市場啟動變得更為緩慢。此前多家地產(chǎn)公司發(fā)布公告，1月份的銷售額不到15億元，僅是全年銷售任務(wù)的一個零頭。與此同時，2012年將是房地產(chǎn)行業(yè)的“還債年”，在萬億債務(wù)將到期的背景下，房地產(chǎn)商面臨著更嚴(yán)酷的考驗(yàn)。

世聯(lián)地產(chǎn)的一份研究報(bào)告指出，今年全行業(yè)到期的各類債務(wù)中，離岸私募債、信托、房地產(chǎn)基金以及民間借貸是最考驗(yàn)房企短期債務(wù)償還能力的。而其中，信托債務(wù)又是各家房企首先要?dú)w還的債務(wù)。今年信托債務(wù)的到期高峰正在今年7月，有超過500億元的信托債務(wù)將到期。

有專家總結(jié)：海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務(wù)將一一引爆，無論開發(fā)商采取什么辦法，樓市前景難料。

在房地產(chǎn)債務(wù)單中，不僅有中國的債務(wù)，還有外國的債務(wù)。我們重點(diǎn)關(guān)注這部分海外債務(wù)，海外債務(wù)和人民幣債務(wù)不一樣，他會隨匯率市場而波動，而且有些債務(wù)可能有金融杠桿效應(yīng)，并有可能進(jìn)一步引發(fā)房地產(chǎn)崩盤。我們希望對這個海外債的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行解讀。

記者：中國房地產(chǎn)商的海外債務(wù)具體有哪些？當(dāng)時什么情況下借的？

牛刀:這個問題已經(jīng)很嚴(yán)重，我已經(jīng)多次說過，什么錢開發(fā)商都可以借，唯獨(dú)美元不可以借，一借就會出問題，而且會出大問題。道理很簡單，中國的外匯是政府管制的，任何企業(yè)或私人需要外匯都要經(jīng)過批準(zhǔn)；對外貿(mào)易一律強(qiáng)制結(jié)匯，形成了這么龐大的外匯儲備，全世界的資本都眼紅。根據(jù)關(guān)貿(mào)總協(xié)定，在人民幣和美元最后結(jié)算時，我們欠美國的是美元，而美國欠我們的是商品。我們欠美國的，就包括房地產(chǎn)的這些海外債。

很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家在解釋元月份CPI突破4.5％,比上月上漲0.4%時，解釋的理由是什么翹尾的因素和節(jié)日因素，根本就不是這個原因。真正的原因是，去年12月M2突然增加2萬億，比常規(guī)增加了1萬多億，豈能不通脹？

那么為什么增發(fā)了1萬多億呢？道理很簡單，在去年11月12月兩月，美元出逃了2000多億美元，折合人民幣1.26萬億。這就是央行被迫增發(fā)1萬多億人民幣的主要原因。美元出逃，全民買單。

更加嚴(yán)重的是，美元正在以這個速度加速出逃，逃多少根本就是一個無底洞。從金融學(xué)上說，這個風(fēng)險(xiǎn)敞口不知道有多大？從我們的目前根據(jù)各種數(shù)據(jù)測試得出的結(jié)果，如果任美元出逃，那么總額可能達(dá)到3萬億美元，相當(dāng)于我們的外匯儲備總額。那就是說，我們十多年對外貿(mào)易的結(jié)果就是什么也沒有了，只留下高房價和通脹。

房地產(chǎn)的海外債務(wù)和部分信托產(chǎn)品、以及外資投資房地產(chǎn)等加在一起可能高達(dá)3000億美元，相當(dāng)于將近2萬億人民幣。而這些開發(fā)商借的錢將于2012年7月陸續(xù)到期，面臨贖回。很多外商外企的房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨集中撤資撤股，逃向歐美。

現(xiàn)在我們來分析一下當(dāng)時是在什么情況下借錢的？外商外企投資房地產(chǎn)是在2005年就大規(guī)模開始了，更早的港商臺商在30年前就開始。在珠三角，根據(jù)我在寫作《窮人通脹富人通縮》這本書時（也就是2010年初）的測算，僅僅在珠三角，港商和臺商在珠三角購房就高達(dá)1300萬套，香港720萬居民平均每人在珠三角擁有1.5套住宅。5年前購買的大約占600萬套。如果他們集中拋盤，不僅獲利豐厚，而且，將直接影響人民幣匯率的穩(wěn)定和平衡。其次是開發(fā)商大肆舉債是在2010年10月第一次加息后就已經(jīng)開始，包括恒大[簡介 最新動態(tài)]、金地[簡介 最新動態(tài)]、碧桂園和后來的潘石屹的公司，海外投資人已經(jīng)大幅拋售手中的股票。2012年7月到期信托產(chǎn)品500億美元，到明年初會遭遇贖回高峰，大約高達(dá)2000億美元，需要大約1.26萬億人民幣。

記者：房地產(chǎn)商的海外債務(wù)可能還和匯率市場的走勢有關(guān)？如果匯率市場出現(xiàn)變動，對房地產(chǎn)商意味著什么？能否具體分析海外債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)？

牛刀：現(xiàn)在央行已經(jīng)到了應(yīng)該決斷的時候，如果現(xiàn)在開始實(shí)行利率自由浮動，那么，我們有可能保住了外匯儲備和未來的國際貿(mào)易和國際市場；如果我們優(yōu)柔寡斷，繼續(xù)這種單邊升值，可能繼續(xù)放大房價泡沫加劇通脹，這樣，很有可能錯失良機(jī)，未來堪憂，因?yàn)殄e失良機(jī)的后果就是，那就不只是房地產(chǎn)崩盤，而是中國經(jīng)濟(jì)從此陷入深度蕭條，恢復(fù)起來要幾十年的時間。一切在考驗(yàn)中國決策層的智慧和魄力。

記者：房地產(chǎn)欠這么多債務(wù)，尤其是海外債，這些危機(jī)將會在什么時候以什么方式引爆？地方政府救市的信號已經(jīng)出來，如果政府救市，這會有用嗎？

牛刀：危機(jī)一直都在，不存什么時候什么方式。國人不要用什么陰謀論來考慮市場，一切都是國際資本的天性使然。既然在中國不能賺錢，資本就會避險(xiǎn)，回流歐美，可以尋找到天然安全，何樂而不為？具體我就不說，請大家參考奧巴馬國情咨文和美聯(lián)儲的做法，一目了然。至于地方政府沒法“救市”，也毫無作用。如果現(xiàn)在政府救市，維護(hù)房地產(chǎn)的規(guī)模發(fā)展，那么一年大約需要10萬億人民幣；相反，如果房價下降30%，那么，央行可回收貨幣大約9萬億，這樣，就能渡過這場危機(jī)。

記者：海外債務(wù)是否比國內(nèi)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更大？海外債務(wù)的問題該如何解決？

牛刀：是的。從國際金融學(xué)的角度來理解，國際資本在進(jìn)行投機(jī)操作時，常常具有很強(qiáng)的杠桿效應(yīng)，出乎意料爆發(fā)很大的破壞性。開發(fā)商要盡快解決這些問題，唯一的辦法是降價銷售，才能解決問題，否則，不僅僅只是影響人民幣匯率問題，還將影響到國際聲譽(yù)。

至于國內(nèi)的債務(wù)問題，中國的商業(yè)銀行一而再再而三的突破底線，先是將票據(jù)作為信貸工具和儲蓄工具來創(chuàng)造貨幣，現(xiàn)在又玩起來高招，把信用證也當(dāng)做信貸工具和儲蓄工具來使用，風(fēng)險(xiǎn)很大。我們知道，信用證應(yīng)該只存在國際貿(mào)易中，以國家信用來背書，為了更好的進(jìn)行國際貿(mào)易而使用的。而在國內(nèi)使用信用證，變成了直接創(chuàng)造貨幣，這些貨幣至今還在源源不斷流向房地產(chǎn)，后果很嚴(yán)重。