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判斷房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)

從理論上講，在市場信息充分的情況下，房地產(chǎn)市場交易價格同按租金計算的理論價格是相近的。如果交易價格上升過快、高出理論價格過多，就會出現(xiàn)泡沫，因而可以用交易價格高出理論價格的程度衡量房地產(chǎn)泡沫情況。由于人們對房地產(chǎn)的偏好，除了經(jīng)濟(jì)利益，占有房地產(chǎn)還有其他目的，所以交易價格通常會高于理論價格。一般認(rèn)為，交易價格高于理論價格1倍以內(nèi)是可以接受的，而高出1倍則表明泡沫現(xiàn)象明顯。1983年以后，日本東京房地產(chǎn)交易價格開始偏高。交易價格偏高、上漲過快，吸引更多資金流向房地產(chǎn)市場。到1987年交易價格偏高107%，房地產(chǎn)泡沫明顯出現(xiàn)；1988年偏高220%，1989年、1990年分別偏高330%、320%，最高的1991年達(dá)到509%，泡沫十分嚴(yán)重。泡沫破滅后交易價格迅速下降到1992年的290%、1993年的185%、1994年的48%。此外，可以用房價同房租的比例來表示房地產(chǎn)泡沫程度，一般認(rèn)為價租比處在160—200時可能存在泡沫，高于200時已出現(xiàn)泡沫，高于250時出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。

房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生快、破滅快，但并不是偶然的市場現(xiàn)象，而是同宏觀經(jīng)濟(jì)因素密切相關(guān)的，是可以預(yù)測和防止的。這需要觀察和分析以下兩類指標(biāo)。

一是預(yù)示指標(biāo)，可預(yù)測房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場同信貸、股票市場密切相關(guān)，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是大量資金向房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移的結(jié)果，股價上升、貨幣供應(yīng)量增加是房地產(chǎn)泡沫的源頭。一般認(rèn)為，股價上升、貨幣供應(yīng)量增加略早于房地產(chǎn)價格上漲。臺灣有研究認(rèn)為，貨幣供應(yīng)量增加1個百分點(diǎn)，房價上漲0.9個百分點(diǎn)；股價變動1個百分點(diǎn)，房價變動0.6個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款增長率同總貸款增長率的比值是預(yù)測房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)，可以說明流向房地產(chǎn)業(yè)的資金增長情況，高于1說明流入房地產(chǎn)的資金較多。日本1985年前的這一比值為1，1985年—1991年迅速提高為2左右，說明房地產(chǎn)貸款增長速度快于總貸款增長速度。相應(yīng)地，房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例快速上升，1984年為17%，1987年上升到20%，1991年3月高達(dá)35.5%。房地產(chǎn)貸款占比越高，泡沫破滅時造成的破壞也就越大。把這些指標(biāo)結(jié)合起來分析，可以更好地預(yù)測房地產(chǎn)泡沫。

二是指示指標(biāo)，可指示泡沫的狀態(tài)。首先是房地產(chǎn)價格上漲率同GDP增長率的比值。日本1985年前該指標(biāo)一般在2以下，1985年—1989年在2以上，其中1985年—1987年高達(dá)6—8，出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。其次是房地產(chǎn)價格上漲率同CPI的比值。一般來說，物價上漲則房地產(chǎn)價格同樣上漲；在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時，房價上漲速度快于物價指數(shù)。日本房地產(chǎn)價格同物價上漲率的比值從1970年3月的13.2擴(kuò)大到1973年3月的20.2，再擴(kuò)大到1986年3月的25.2，到1990年3月擴(kuò)大至68.2，顯示房地產(chǎn)泡沫快速膨脹。

國外治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓(xùn)

對比日本產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)背景，如貨幣升值、順差過多、國內(nèi)資本過剩、銀行貸款利率高于企業(yè)利潤率等，我國當(dāng)前具有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)條件、社會背景。我國正處于快速發(fā)展期，這也是房地產(chǎn)泡沫的易發(fā)期。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，1998年至2009年對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過10%，成為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。2008年以后，我國一些城市房價上漲較快。根據(jù)前面所述的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)來判斷，我國并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但一些城市房地產(chǎn)價格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，個別城市處于產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的邊緣，需要引起高度重視。中央及時采取多項措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，取得了明顯效果，但還不穩(wěn)固，民間資本迅速進(jìn)入房地產(chǎn)市場的可能性仍然存在。分析日、美等國治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗教訓(xùn)，可以獲得諸多啟示。