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2012年伊始，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與展望，再次引發(fā)市場的思考與討論。調(diào)控將何去何從，行業(yè)又如何發(fā)展，企業(yè)將面臨什么等等，作為中介代理行業(yè)的世聯(lián)給出了自己的看法。

1月10日，世聯(lián)地產(chǎn)在深圳總部舉辦了“房地產(chǎn)行業(yè)市場趨勢及分析研討會(huì)”，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松、副總經(jīng)理兼董事會(huì)秘書梁興安以及首席技術(shù)官黎振偉等高管出席了會(huì)議。

存貨減值沖擊 全面降價(jià)將啟

總結(jié)2011年房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)，世聯(lián)地產(chǎn)了指出五個(gè)要點(diǎn)，第一、從銷售來看，三四線城市是拉動(dòng)全國房地產(chǎn)增長的最主要的引擎。第二、從土地市場方面，土地增速也是在下滑。而且從成交面積，前20名城市來看基本上都是三四線城市。

第三、從出讓金來看，也主要集中在三四線城市。第四，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存量從2008年的6000多億增長到目前的1.2萬億，一線城市的庫存不斷接近2008年的高點(diǎn)或超過2008年的高點(diǎn)，二線城市也一樣，三線城市的庫存也在飆升。

至于庫存增速翻翻的原因，世聯(lián)認(rèn)為，在市場上行的時(shí)候，由于地價(jià)和房價(jià)的上漲，庫存是驅(qū)動(dòng)房企利益的主要根源，也就是庫存規(guī)模驅(qū)動(dòng)力的現(xiàn)象是存在的。而當(dāng)市場下行的時(shí)候，市場價(jià)格將出現(xiàn)低于存貨價(jià)值的情況。

世聯(lián)舉例稱，萬科在年報(bào)里面做過一次存貨減值，如果有1.2萬億的庫存，從去庫存周期來看，2012年可能會(huì)看到存貨減值的現(xiàn)象。

因?yàn)?011年萬科的利潤有140億，但是它的存貨是1200億。假如市價(jià)低于存貨價(jià)值10%，那么萬科1200億的存貨減值將會(huì)達(dá)到120億。而且，從愛爾蘭和西班牙也可以看出，因?yàn)榉績r(jià)下行過快導(dǎo)致了債務(wù)危機(jī)。

因此，世聯(lián)得出結(jié)論，“假設(shè)存貨價(jià)值下降20%、30%、40%，基本上所有上市房企公司都面臨著虧損和倒閉的局面。而且銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的敞口非常高，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)最后全面的破產(chǎn)或虧損的情況，對(duì)中國的金融體系沖擊會(huì)非常大?！?/p>

雖然存貨價(jià)值下降的壓力很大，不過，世聯(lián)則認(rèn)為，2012年市場將會(huì)積極響應(yīng)購房者的預(yù)期。購房者的風(fēng)險(xiǎn)偏好會(huì)產(chǎn)生改變，尤其是對(duì)房價(jià)下跌幅度的預(yù)測判斷將擴(kuò)大，另外，房企們?yōu)榱瞬皇芰鲃?dòng)性危機(jī)的威脅，去庫存也一定會(huì)加速。

“故而這些因素決定了2012年上半年將是黎明前的黑暗，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入全面降價(jià)的市場走勢?！笔缆?lián)這樣認(rèn)為。

第五、2011年商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)較為突出，從城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)地產(chǎn)在一線城市目前發(fā)展比較快。即使從北、上、廣、深來看，未來商業(yè)地產(chǎn)的核心城市還是北京、上海，等以金融業(yè)為主導(dǎo)的城市。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松補(bǔ)充到，2011年各城市主要CBD的租金都在上漲，這是市場自然發(fā)生的，因?yàn)槟壳罢疀]有租金管制，租金上漲意味著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型正在發(fā)生。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，陳勁松解釋，“租金在漲，只要租金漲，樓價(jià)再降一降，出租回報(bào)很合理，不是不可能達(dá)到的。如果降得快，就很快可以達(dá)到。這就是中國今后的城市轉(zhuǎn)型，也因此2012年市場的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

債務(wù)危機(jī)到來 最怕市場遇冷

針對(duì)2012年房地產(chǎn)行業(yè)的展望，世聯(lián)則預(yù)測，2012中國經(jīng)濟(jì)將面臨內(nèi)憂外患，目前來看政府在貨幣政策方面已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，信貸的定向?qū)捤蓪⒊杀厝?，而拉?dòng)中國經(jīng)濟(jì)最大的投資有2個(gè)引擎，一個(gè)是基建，一個(gè)是房地產(chǎn)，因此都還要繼續(xù)投資，但房地產(chǎn)方面的投資將轉(zhuǎn)化為“保障房”。

“另外，2012年將意味著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入制度建設(shè)的階段。房產(chǎn)稅會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)，而且未來一定會(huì)改善，保障房的分配問題也要切實(shí)解決?！笔缆?lián)指出。

除了制度建設(shè)外，對(duì)于行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，陳勁松預(yù)測，“2012年上半年可能繼續(xù)進(jìn)入簫條期，很可能在年中、二季度的某個(gè)時(shí)點(diǎn)觸底了，然后進(jìn)行筑底，繼而走量反彈，然后進(jìn)入復(fù)蘇期的上半段?！?/p>

他續(xù)稱，簫條期就是房價(jià)的探底期，有一個(gè)規(guī)律，房價(jià)越往下走，房價(jià)的探底期和成交量的萎縮是相輔相成的，隨著房價(jià)往下走，成交量也急劇減少。

另一個(gè)規(guī)律是簫條過程中地價(jià)下降的速度比房價(jià)下降的還快，2012年土地的降價(jià)不會(huì)體現(xiàn)在投標(biāo)上，會(huì)體現(xiàn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓上，也就是類似于融創(chuàng)收綠城。

處在蕭條時(shí)期的2012，陳勁松最大的擔(dān)憂是房企們的債務(wù)危機(jī)。他表示，“2012年開發(fā)商必須面對(duì)即將到來的債務(wù)危機(jī)，而且債務(wù)危機(jī)越早越好，因?yàn)閭鶆?wù)可以“再轉(zhuǎn)股”。信托到期了，可以發(fā)一個(gè)新的信托。這都需要越早做越好。就怕到時(shí)候市場遇冷，現(xiàn)金流就有問題了?！?/p>

“比如，我這個(gè)東西原來值100億，所有的樓盤值100億，現(xiàn)在只是差了1個(gè)億。那就最悲慘了”。陳勁松這樣舉例。

他最后還引述了萬科總裁郁亮的話，“萬科拼命收錢的原因不是為了抄底，是為了保命。因?yàn)槿f科太大了，萬一又有什么風(fēng)吹草動(dòng)，這個(gè)錢就是保命錢?！?