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信托“爆倉”可能性小

為了避免樓市調(diào)控帶來的不利影響，開發(fā)商作出棄宅轉(zhuǎn)商的調(diào)整。

瑞銀統(tǒng)計顯示，2011年寫字樓的新開工量甚至較2010年同比增加了近50%，而零售類地產(chǎn)的新開工量同比增加超過了20%。

但李智穎說，她并不看好開發(fā)商的上述轉(zhuǎn)型。因為內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，大多用于銷售，而非持有。在開發(fā)量增大的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的銷售競爭也會變得更加激烈，進而放慢銷售速度。

事實上，瑞銀統(tǒng)計的十多家內(nèi)地房企中，側(cè)重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國[簡介 最新動態(tài)]和人和商業(yè)等的銷售情況并不佳。截至去年9月底，SOHO中國的銷售目標實現(xiàn)率僅為45%，而人和商業(yè)的銷售目標實現(xiàn)率也只有62%。

在銷售放慢的背景下，開發(fā)商的流動性有可能進一步趨緊。瑞銀認為，如果2012年的銷售同比下降30%，大部分公司都會遇到現(xiàn)金流壓力。而由于土地出讓收入的下滑，土地增值稅的清算速度會加快。因此，瑞銀并不看好內(nèi)地房地產(chǎn)股今年的盈利，稱整體估值將創(chuàng)新低。

不過，對開發(fā)商來說，今年也不全是壞消息。在答復(fù)關(guān)于今年上半年是否會出現(xiàn)大規(guī)模的信托“爆倉”時，李智穎說，至少在香港上市的房地產(chǎn)公司將很少遇到這類問題。截至去年3季度末，房地產(chǎn)業(yè)未償信托貸款已同比減少6%，較二季度下跌46%。而在他們接觸的房地產(chǎn)公司中，大多數(shù)選擇以銀行貸款來償還到期信托貸款，而不是借新的信托借款。

另外，由于存款準備金率的下調(diào)，按揭貸款的發(fā)放期將由現(xiàn)在至少3~6個月縮減下來，而大多數(shù)公司的負債率也將會較去年有所改善。