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謝逸楓:2012年中國(guó)樓市調(diào)控走勢(shì)預(yù)判

2012年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)“穩(wěn)中微調(diào)”

導(dǎo)讀：2011年12月9日,中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2011年12月12日至14日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。在“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下，涉及房地產(chǎn)業(yè)的政策方針有如下三個(gè)方面：一是進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。二是抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作；三是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

中國(guó)發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓接受《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》采訪

記者：政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央政府決策層面對(duì)2012年調(diào)控是什么態(tài)度?2012年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)是什么?

謝逸楓：從“兩會(huì)”態(tài)度看，2012年房地產(chǎn)調(diào)控的思路基本確定，奠定2012年政策繼續(xù)從緊的基調(diào)，中央2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。因此,2012年中國(guó)樓市調(diào)控政策的基調(diào)是“穩(wěn)中求調(diào)”。在調(diào)控政策上，暫無(wú)新的手段，而已有的政策規(guī)定，則將繼續(xù)執(zhí)行，這也體現(xiàn)了中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行“承繼式”調(diào)控的思路。但是，“穩(wěn)中求調(diào)”基調(diào)中的“求調(diào)”是微調(diào)。一旦時(shí)機(jī)成熟，2012年房地產(chǎn)調(diào)控將微調(diào)轉(zhuǎn)向退出。

從2011年前11個(gè)月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市和中指研究院百城價(jià)格指數(shù)的數(shù)據(jù)上看，主要城市的房?jī)r(jià)漲幅下行有限，意味著2012年政策不會(huì)做“方向性”調(diào)整。但就“兩會(huì)”提出的分層次建設(shè)住房體系的三個(gè)方向來(lái)看，未來(lái)政策“堵”到“疏”是大勢(shì)所趨，短期內(nèi)以“限購(gòu)和限價(jià)及限貸”為代表的行政限制措施，將繼續(xù)為住房制度改革贏得時(shí)間差，使房產(chǎn)稅、加大供應(yīng)、保障房等長(zhǎng)效措施具備更充分的探索空間。

2012年，中國(guó)樓市房?jī)r(jià)將有可能按照政策預(yù)期繼續(xù)回調(diào)，但是不可能是20%-50%大幅度下跌。目前將繼續(xù)貫徹國(guó)家調(diào)控政策，樓市限購(gòu)政策沒(méi)有松動(dòng)的時(shí)間表，因?yàn)闆](méi)有合適的政策代替。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)未來(lái)三年內(nèi)很難擴(kuò)到其他新的城市。房產(chǎn)稅無(wú)法解決房?jī)r(jià)和供應(yīng)及貧富差異的問(wèn)題。

首先，房產(chǎn)稅操作認(rèn)定環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及政府部門眾多，征稅的技術(shù)操作環(huán)節(jié)尚不成熟；其次，兩地征收范圍有限，重慶只對(duì)主城區(qū)征收，上海只對(duì)新購(gòu)房征收，這將使房產(chǎn)稅的效用大打折扣。最后是不能起到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，不僅間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，也不能有效控制房地產(chǎn)的投資投機(jī)需求，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。最后是雖然可增加地方財(cái)政收入，一定程度上減少地方對(duì)土地出讓金的依賴。但是根本無(wú)法取替土地財(cái)政。也無(wú)法徹底解決貧富差距擴(kuò)大的問(wèn)題。

記者：請(qǐng)你解讀2011年12月9日中央政治局會(huì)議和2011年12月12日-14日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于2012年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的解釋和理解。

謝逸楓：從房地產(chǎn)調(diào)控思路看是一脈相承。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議意在為2012年“十八大”召開(kāi)布局，自從2010年房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，加大保障房建設(shè)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控就是調(diào)控政策的重點(diǎn)，始于2011年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控將得到進(jìn)一步落實(shí)，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖（兩條腿走路，加快保障房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供應(yīng)），同時(shí)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，遏制投資投機(jī)炒房需求”這一定調(diào)，表明中央在短期內(nèi)不會(huì)放松房地產(chǎn)調(diào)控。

2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議注重建設(shè)規(guī)模，而2012年會(huì)議要求“要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作”，保障房政策重心由強(qiáng)調(diào)規(guī)模向運(yùn)營(yíng)和管理方面轉(zhuǎn)移。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還指出“進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”。將通過(guò)保障性住房體系和房產(chǎn)稅改革進(jìn)一步完善及增加商品房和保障房市場(chǎng)供應(yīng)，為短期行政性手段（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限外、限網(wǎng)簽、限降）的退出做準(zhǔn)備，贏得時(shí)間。以其實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的目標(biāo)。

從房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)看是比較模模糊糊。中央政府房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)由最初的遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快“升級(jí)”為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。2010年4月“新國(guó)十條”和2010年9月“新國(guó)五條”房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)為“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，2011年1月26日出臺(tái)的“新國(guó)八條”強(qiáng)調(diào)“鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果”，2011年中央在此次會(huì)議上把調(diào)控目標(biāo)由“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”正式升級(jí)為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，表明“合理回歸”才是中央的真正意圖。但是，啥叫合理？如何采取有效政策促進(jìn)房?jī)r(jià)回到合理水平？卻是比較模糊而粗糙的，沒(méi)有具體的說(shuō)明和文件。

從經(jīng)濟(jì)工作重心看，2012年中央經(jīng)濟(jì)工作的重心依然是保增長(zhǎng)，保民生，保消費(fèi)，調(diào)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)調(diào)控由“被動(dòng)”向“主動(dòng)”轉(zhuǎn)變，由“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”向“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)服務(wù)”轉(zhuǎn)變。說(shuō)明房?jī)r(jià)合理回歸有利于擴(kuò)大內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)具有積極作用。展望2012年，房地產(chǎn)行業(yè)將在一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)面臨2010年-2011年嚴(yán)厲的調(diào)控政策環(huán)境。但經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，在未來(lái)二十年內(nèi)，住房需求依然是最重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

從房地產(chǎn)調(diào)控手段看是老把式。首先是保障房。其次是房產(chǎn)稅。再次是增加商品房供應(yīng)。說(shuō)明中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控雖然短期不會(huì)放松，但是也不會(huì)出新的嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。只是保持2010年-2011年房地產(chǎn)調(diào)控原有的政策。不過(guò)，考慮到今年價(jià)格控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和房?jī)r(jià)回落及銷售成交等房地產(chǎn)投資額下降，另外是地方政府的土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅費(fèi)減少及GDP增長(zhǎng)緩慢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展出問(wèn)題。不排除地方政府采取繼續(xù)抵觸國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控的情緒，就是所謂的調(diào)控微調(diào)。

從2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于2012年房地產(chǎn)調(diào)控和政策走勢(shì)看，依然是“霧里看花，水中望月”，讓人猜謎。首先是調(diào)控的思路，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)調(diào)控，卻不知如何繼續(xù)繼續(xù)執(zhí)行原來(lái)已經(jīng)實(shí)施的政策調(diào)控，還繼續(xù)實(shí)施新的政策調(diào)控？卻不知行政手段的政策何時(shí)不繼續(xù)？非常不明確。其次是調(diào)控的目標(biāo)，依然是“模模糊糊，稀爛糊涂”，啥叫部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快？啥叫房?jī)r(jià)回到合理？沒(méi)有一個(gè)具有標(biāo)準(zhǔn)和條件及界限的衡量，非常不具體。再次是調(diào)控的手段，依然是“又老又不好使”，都是政府自己最難做到卻又最容易回避的政策和問(wèn)題。

比如2011年1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工率，究竟是否100%開(kāi)工，老百姓都知道是不可能的。比如房產(chǎn)稅降房?jī)r(jià)，是否真能起到促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，只要傻瓜才相信。最后是商品房供應(yīng)，全國(guó)人們都知道，未上市的新樓盤房源和開(kāi)工及竣工時(shí)間是開(kāi)發(fā)商控制和受到市場(chǎng)影響及房企資金鏈等買房者需求的影響，政府根本沒(méi)辦法實(shí)際控制商品房供應(yīng)。

最后是房地產(chǎn)調(diào)控的核心問(wèn)題無(wú)一涉及。貌似無(wú)一字或一次提到“增加商品房住宅土地供應(yīng)和減免房地產(chǎn)稅費(fèi)及關(guān)于“限”字頭政策退出的規(guī)定。也未從房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金的房企資金根源上，找到“房?jī)r(jià)久調(diào)不降”的秘密。另外是也未提到“中國(guó)土地制度改革和如何消除土地財(cái)政的依賴及完善土地出讓制度等完善商品房預(yù)售制度的根本性政策，從樓市病根上解決房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的死穴。顯然，2011年房地產(chǎn)調(diào)控必然埋下“下一輪房?jī)r(jià)暴漲報(bào)復(fù)反彈”的禍根?！崩^續(xù)堅(jiān)持調(diào)控，方向這里。

記者：存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，是否意味調(diào)控放松？是否意味貨幣政策放松？

謝逸楓：今年世界經(jīng)濟(jì)又趨低迷，歐債危機(jī)或引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)二次觸底，中國(guó)外貿(mào)形勢(shì)嚴(yán)峻的同時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速趨緩，而物價(jià)上漲形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。毫無(wú)疑問(wèn)，明年依然繼續(xù)遏止物價(jià)上漲。另外從高層近期釋放一系列信號(hào)看，近期高層的一系列信號(hào)均投向“保增長(zhǎng)”和調(diào)結(jié)構(gòu)。按照“十二五”規(guī)劃的要求，“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡”是2011年-2015年的任務(wù)。特別是擴(kuò)大內(nèi)需繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

中央經(jīng)濟(jì)工作“定調(diào)會(huì)”依然是明年優(yōu)先保增長(zhǎng)。下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，這是央行近3年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。預(yù)示著從去年年底定調(diào)的“穩(wěn)健貨幣政策”開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)捤伞Ｔ贑PI下降的形勢(shì)下，貨幣政策可以借勢(shì)下調(diào)。一段時(shí)間以來(lái)，貨幣政策放寬的信號(hào)不斷釋放。因此，宏觀政策將“適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)”。

在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時(shí)，我們也必須看到，目前調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，成果仍不穩(wěn)固，遠(yuǎn)沒(méi)到可以放松的時(shí)候。為什么必須堅(jiān)持調(diào)控不放松？以“房?jī)r(jià)回歸合理水平”的目標(biāo)來(lái)看，城市房?jī)r(jià)仍然居高不下，房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比等參考性指標(biāo)還沒(méi)有接近“合理”的區(qū)間，促使房?jī)r(jià)反彈的因素依然存在。只有堅(jiān)持和完善調(diào)控，進(jìn)一步落實(shí)已出臺(tái)的各項(xiàng)政策，才能鞏固調(diào)控效果，使房?jī)r(jià)繼續(xù)向更合理、更安全的水平回落。同時(shí)，住房供應(yīng)體系的建設(shè)以及土地、稅收、法律法規(guī)等長(zhǎng)效機(jī)制的改革還剛剛起步。如果剛見(jiàn)成效就放松調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)回到過(guò)去的發(fā)展軌道上，房?jī)r(jià)的反彈在所難免，調(diào)控有可能前功盡棄。

記者：面對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度回落、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性增加的外部環(huán)境，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控的底氣何在？

謝逸楓：當(dāng)前房地產(chǎn)投資仍將保持合理增長(zhǎng)，即使增速回落，也屬正?；卣{(diào)。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于促進(jìn)進(jìn)一步改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。同時(shí)，房?jī)r(jià)穩(wěn)步回調(diào)對(duì)銀行等金融體系的影響總體可控。從中長(zhǎng)期看，堅(jiān)持調(diào)控有利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。因此，順應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，實(shí)際上有利于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)健康發(fā)展。

記者：2012年房地產(chǎn)調(diào)控走勢(shì)如何？是否會(huì)出新的嚴(yán)厲政策？房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)上漲，上漲的幅度是多少？

謝逸楓：2012年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，不收緊,主要房地產(chǎn)調(diào)控以執(zhí)行原有政策為主，輔以房產(chǎn)稅和保障房及增加普通商品房供應(yīng)等政策，不會(huì)有新的嚴(yán)厲政策出臺(tái)。但不排除一二線城市繼續(xù)試點(diǎn)推進(jìn)開(kāi)征房產(chǎn)稅和商品房暴利稅及繼續(xù)執(zhí)行已到期的限購(gòu)政策。不過(guò)，貨幣政策將實(shí)施微調(diào)為主，不會(huì)繼續(xù)收緊。特別是對(duì)首套房貸基準(zhǔn)利率下調(diào)和減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)及放松公積金貸款成數(shù)，鼓勵(lì)和支持剛性需求購(gòu)房者。

一方面是當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快趨勢(shì)得到有效遏止，樓市逐漸回到理性。但離房?jī)r(jià)回到合理價(jià)格有時(shí)間差距，有待時(shí)間檢驗(yàn)。另外一方面是調(diào)控時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不利中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和樓市穩(wěn)定。其他方面是樓市過(guò)于疲軟，容易導(dǎo)致因調(diào)控拖累GDP和土地財(cái)政及城市化進(jìn)程等地方經(jīng)濟(jì)。因此，考慮到調(diào)控需要時(shí)間和房?jī)r(jià)已經(jīng)回落及其他因素，政府不會(huì)再出新的嚴(yán)厲政策調(diào)控樓市。

因此，2012年房地產(chǎn)調(diào)控將是從緊政策，首先是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雙軌制建立，保障房和商品房?jī)蓷l腿走。一方面是確保2012年全國(guó)保障性住房1000萬(wàn)套完工和1200萬(wàn)套保障房性住房開(kāi)工。在融資渠道和土地供應(yīng)及質(zhì)量監(jiān)督等分配方面會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)管理。由于2011年保障性住房頻繁暴露出大量問(wèn)題，2012年出臺(tái)《住房保障法》是刻不容緩。另外一方面是保證商品房市場(chǎng)供應(yīng)的總量和監(jiān)督新項(xiàng)目動(dòng)工和完工及產(chǎn)品上市銷售等，國(guó)務(wù)院將繼續(xù)監(jiān)督。

其次是中國(guó)土地市場(chǎng)雙軌制建立。完善市場(chǎng)供應(yīng)體系，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供應(yīng)問(wèn)題。增加普通住宅土地和中小戶型配比及普通住宅中、低端產(chǎn)品等供應(yīng)，同時(shí)加強(qiáng)保障性住房土地供應(yīng)。最后是繼續(xù)遏制投資投機(jī)炒房不合理購(gòu)房需求，部分城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)和限價(jià)及限貸等一房一價(jià)的政策。另外是繼續(xù)執(zhí)行房產(chǎn)稅和貨幣政策及房地產(chǎn)稅費(fèi)相關(guān)政策，不排除開(kāi)征商品房暴利稅。

最后，2012年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變，但是力度應(yīng)該不會(huì)再有進(jìn)一步加碼，2012年重點(diǎn)很可能會(huì)在一些地方放松限購(gòu)措施，但是會(huì)在推進(jìn)房產(chǎn)稅改革方面有新的進(jìn)展，甚至是商品房暴利稅。除非因?yàn)榈禺a(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致某幾個(gè)月經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)迅速下滑，否則對(duì)地產(chǎn)的調(diào)控依舊會(huì)延續(xù)。

從經(jīng)驗(yàn)上看，從2003年開(kāi)始的每個(gè)調(diào)控政策，沒(méi)有一個(gè)措施超過(guò)一年。所以，今年政策注定都是‘短命’的?！?/p>

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控制度化思路已經(jīng)明晰,確立新的住房發(fā)展模式和思路，其中很突出的亮點(diǎn)會(huì)是強(qiáng)調(diào)保障房，增加保障房的供應(yīng)，將改變過(guò)去過(guò)多依賴于商品房的單軌制的模式。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)令不僅近期不會(huì)退出，而且這一政策還有走向常態(tài)化、制度化的可能。其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果能把限購(gòu)令放在一個(gè)更高的層次來(lái)看待，就不會(huì)再有什么幻想。只有抑制了投資、投機(jī)性購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商們的利益需求，房地產(chǎn)才能回歸到健康發(fā)展的軌道中來(lái)。

2012年中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)關(guān)鍵取決中央政府和地方政府及貨幣政策等開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的信心。不過(guò)，從保增長(zhǎng)和土地財(cái)政及增加市場(chǎng)就業(yè)率等城市化率的角度看，未來(lái)二十年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是黃金般的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。不管房地產(chǎn)調(diào)控如何走，不影響房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的局面。雖然調(diào)控政策存在優(yōu)化空間，但短期內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)向，未來(lái)政策將以鞏固調(diào)控成果為主。2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈微小的下行趨勢(shì)，由于保障房大量集中上市和商品房投資減少及調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將出現(xiàn)下滑。

2012年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲5%以上是鐵定的。首先，中國(guó)目前GDP保持9%以上增長(zhǎng)速度，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)繁榮提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。其次，中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金才20%，開(kāi)發(fā)商自有資金比例還是低。再次是房地產(chǎn)業(yè)還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅費(fèi)及第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)力等都是政府不可能放棄的。最后，目前調(diào)控雖嚴(yán)，但對(duì)于當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是龍頭房企資金雄厚，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)不至于太差。另外是中國(guó)房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定上漲，除非是政治或經(jīng)濟(jì)重大因素，每年調(diào)控之后，房?jī)r(jià)都是上漲，沒(méi)有大跌的。況且沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)暴跌之后經(jīng)濟(jì)能夠繁榮的。房地產(chǎn)調(diào)控不宜再下猛藥,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響巨大。

記者：2012年房地產(chǎn)調(diào)控“穩(wěn)中求調(diào)”，而“調(diào)”是“微調(diào)”。地方政府對(duì)中央房地產(chǎn)調(diào)控的微調(diào)”主要是那些方面？

謝逸楓：隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，部分城市商品房交易量明顯下降。如果不放松調(diào)控，將可能造成房?jī)r(jià)大幅回落、房地產(chǎn)投資增速過(guò)快下滑、地方政府土地出讓收入下降、金融機(jī)構(gòu)潛在風(fēng)險(xiǎn)凸顯等問(wèn)題。2012年房地產(chǎn)調(diào)控“穩(wěn)中微調(diào)”主要體現(xiàn)在十個(gè)方面，目的是穩(wěn)定樓市預(yù)期和保市場(chǎng)穩(wěn)定及促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

一是銀根放松。2011年12月5日下調(diào)控存款準(zhǔn)備金率0.5%，放了3500億資金。2011年11月銀行信貸新增額度環(huán)比增加。擠壓出更多的資金支持保障房建設(shè)和個(gè)人購(gòu)房。毫無(wú)疑問(wèn)，2012年上半年至少有2次以上下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。而降息至少有一次以上。

二是個(gè)人住房的房貸政策“松綁”。從2011年10月到12月，北京、上海、廣州、深圳、天津等城市首套房商業(yè)貸款利率向基準(zhǔn)利率回歸。下降購(gòu)房門檻和提高經(jīng)濟(jì)支付能力，鼓勵(lì)剛性首次的個(gè)人購(gòu)房者購(gòu)買。毫無(wú)疑問(wèn)，將有越來(lái)越多的城市出現(xiàn)個(gè)人住房的房貸政策“松綁”。

三是購(gòu)房稅費(fèi)優(yōu)惠政策和購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼，房地產(chǎn)交易稅費(fèi)減免，取消單價(jià)限制。下降購(gòu)房門檻和提高經(jīng)濟(jì)支付能力，鼓勵(lì)剛性首次的個(gè)人購(gòu)房者購(gòu)買。2011年11月份，北京、南京、常州、馬鞍山等城市出臺(tái)的交易稅費(fèi)減免措施，

四是限購(gòu)城市的數(shù)量會(huì)減少。截止到2012年1月1日，全國(guó)僅有48個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策，不到全國(guó)600多個(gè)城市的十分之一，（其中45個(gè)限購(gòu)城市，有3個(gè)直轄市：北京、上海、天津，26個(gè)省會(huì)城市(無(wú)拉薩)，南昌、長(zhǎng)沙、成都、南寧、鄭州、武漢、太原、南京、福州、哈爾濱、蘭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、濟(jì)南、石家莊、廣州、?？?、昆明、杭州、合肥、西安、貴陽(yáng)、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、西寧；5個(gè)計(jì)劃單列市：大連、青島、寧波、廈門、深圳，10個(gè)地級(jí)市：三亞(海南)；佛山(廣東)；溫州、金華、紹興、舟山、臺(tái)州(浙江)；蘇州、無(wú)錫、徐州(江蘇)）。

全國(guó)共有48個(gè)城市限購(gòu)，11個(gè)城市住房限購(gòu)有具體的期限,其中10個(gè)城市限購(gòu)于2011年12月31到期（?？?、福州、廈門、長(zhǎng)春、青島、石家莊、合肥、蘇州、濟(jì)南、貴陽(yáng)）。另外南寧限購(gòu)時(shí)間到2012年2月29日。2011年12月31日到期的10個(gè)限購(gòu)城市中，明確表態(tài)將延續(xù)樓市限購(gòu)政策僅有4個(gè)（海口、福州、廈門、長(zhǎng)春），另外20個(gè)限購(gòu)城市表示繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，北京、上海、廣州、深圳、珠海、佛山、青島、太原、哈爾濱、濟(jì)南、南京、蘇州、無(wú)錫、福州、南昌、鄭州、武漢、成都、昆明、蘭州。

全國(guó)48個(gè)限購(gòu)城市中，已經(jīng)有24個(gè)城市表態(tài)2012年繼續(xù)執(zhí)行“限購(gòu)”政策，預(yù)計(jì)宣布繼續(xù)限購(gòu)聲明的在最近幾個(gè)星期會(huì)密集出現(xiàn)。其余6個(gè)限購(gòu)到期的城市（青島、石家莊、合肥、濟(jì)南、蘇州、貴陽(yáng)）和2012年2月29日限購(gòu)到期的南寧，7個(gè)城市未明確表示延期。其他17個(gè)沒(méi)有限購(gòu)期限的城市尚未明確表態(tài)，衢州、珠海、江門、杭州、合肥、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、西寧、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、徐州、臺(tái)州、舟山、紹興、金華。說(shuō)明今年年底12月31日一過(guò)，住建部無(wú)新的要求或地方政府不發(fā)通知明確要求延長(zhǎng)限購(gòu)期限，24個(gè)限購(gòu)城市將自動(dòng)退出或者停限。

五是限價(jià)政策的城市將減少。截止到2012年1月1日，全國(guó)40個(gè)限價(jià)城市，除中山2011年12月21日表示不延期限價(jià)外，9個(gè)城市表示2012年將繼續(xù)執(zhí)行限價(jià)政策，上海、廣州、深圳、韶關(guān)、珠海、佛山、從化、增城、江門。其他30個(gè)限價(jià)城市未明確表示，合肥、重慶、西安、秦皇島、青島、丹東、煙臺(tái)、寶雞、咸陽(yáng)、楊凌區(qū)、興平、渭南、銅川、延安、榆林、安康、漢中、商洛、成都、南京、貴陽(yáng)、石家莊、南昌、福州、昆明、沈陽(yáng)、哈爾濱、濰坊、香河、臺(tái)州。

六是2011年價(jià)格控制目標(biāo)基本完成。全國(guó)600多個(gè)城市限貸。按住建部公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)共有608個(gè)城市發(fā)布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，將該目標(biāo)公之于眾的城市只有121個(gè)。截止到2012年1月1日，在上述公示目標(biāo)的121個(gè)城市中，僅僅剩余幾個(gè)城市未完成。

七是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大遇阻。截止2012年1月1日，目前全國(guó)僅僅上海和重慶開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，在2011年1月28日。

八是保障房任務(wù)和目標(biāo)下調(diào)。從總量而言，保障房供應(yīng)強(qiáng)度相應(yīng)減弱，投資建設(shè)力度也是如此。為讓“居者有其屋”，中央政府規(guī)劃了一張藍(lán)圖，未來(lái)5年（2010年-2015年），要建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，2010年1000萬(wàn)套，2012年1000萬(wàn)套，后面3年（2013-2015年）1600萬(wàn)套，使保障房覆蓋率達(dá)20%。2009年中國(guó)保障性住房開(kāi)工960萬(wàn)套，2010年中國(guó)保障性住房開(kāi)工580萬(wàn)套，相比209年減少了260萬(wàn)套，但比201年減少300多萬(wàn)套，比2011年減少了260萬(wàn)套。2011年是藍(lán)圖實(shí)施第一年，然而直到12月，全國(guó)開(kāi)工率才三分之二。到2012年保障房新開(kāi)工1000萬(wàn)套下調(diào)到700萬(wàn)套，從2000萬(wàn)套完工下調(diào)到完工500萬(wàn)套。

九是住房公積金貸款新政策。比如，武威市出臺(tái)住房公積金貸款新政策。使住房公積金貸款的優(yōu)勢(shì)不僅僅限于其利率優(yōu)惠，還有貸款額度高、年限長(zhǎng)、還款靈活方便等優(yōu)勢(shì)。新政策出臺(tái)后，公積金貸款的年限最高可達(dá)20年，貸款的金額由以前的最高25萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元，貸款期限由以前的到退休年齡放寬到退休年齡后延長(zhǎng)5年。

十是土地新政調(diào)整。包括降低競(jìng)買保證金比例、放寬付款進(jìn)度、減少保障房配建面積、降低交易起始價(jià)格、分割地塊上市等，以鼓勵(lì)更多企業(yè)參與拿地，但是效果不好。甚至調(diào)整出讓土地的容積率、延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商的付款期限等，但主動(dòng)調(diào)低地價(jià)來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商的可能性不大。