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導語:自1989年中國首套商品房誕生以來，國家調(diào)控房價上演了很多次。1998年7月3日，中國徹底取消福利分房，與之配套，銀行接連降息降低開發(fā)商的負擔。2003年6月13日，央行發(fā)布121號文件抑制房地產(chǎn)資金。2003年8月12日，國發(fā)18號文將房地產(chǎn)業(yè)視為“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。從此，房價飛漲。2004年“8?1大限”問世，央行開始加息。然而，房價并沒有停止攀升。2005年，中央出臺新“國八條”，但房價在下半年出現(xiàn)報復性上漲。到2006年“國六條”出臺進行新一輪調(diào)控。但現(xiàn)實是，政策一個比一個嚴厲，房價一次比一次漲得高。

一個新鮮的名詞“房奴”問世。2007年，《物權法》通過，然而，當年地王頻現(xiàn)。2009年春節(jié)一過，樓市量價齊升。2009年12月，國務院明確表示“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，這標志著中國房地產(chǎn)政策，從刺激消費又全面轉(zhuǎn)向“抑制”房價。然而，2010年的樓市，依然猶如脫韁之馬，由此引發(fā)“新國十一條和新國十條”及“限購令”兩輪嚴厲調(diào)控。但房價還是沒跌。房價調(diào)控二十年，調(diào)來調(diào)去還是空調(diào)。

2011年以來我國出臺的一系列房地產(chǎn)新政。除“新國八條”和“新國五條”外，不少城市還出臺了“一刀切”的限購令，并在信貸、土地等方面多管齊下。措施更有力——從“新國十條”到“新國八條”；從差別化信貸的經(jīng)濟政策，到限購、限價的行政手段；從增加普通住房供應到房產(chǎn)稅，抑制投資投機性需求；從全國統(tǒng)一的政策到地方的執(zhí)行細則……根據(jù)市場變化，政策不斷出臺，一次比一次更嚴厲、針對性更強。落實更到位——本輪調(diào)控將“落實地方政府責任”列為重中之重。今年初，中央要求各省在年初制定本地房價調(diào)控的明確、量化的目標，并向社會公布。如果目標沒有完成，要對地方政府主要負責人進行約談甚至問責。

這次調(diào)控與以往最大的不同，是抑制投機與增加供給兩手抓，在對商品住宅市場進行限購、限貸等調(diào)控的同時，開工建設了規(guī)模龐大的保障性住房。溫家寶總理在今年全國兩會作政府工作報告時提出，今年全國將開工建設1000萬套保障性住房。截至11月中旬，這一任務已經(jīng)完成。目前各地已經(jīng)開始著手制定明年的開工建設計劃，整個“十二五”期間，我國共將建設各類保障性住房3600萬套，到“十二五”末，城鎮(zhèn)保障房覆蓋面將達到20%。

中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示，2010年，又遇調(diào)控年，這已是近六年來的第三輪從緊性調(diào)控。與2005年、2008年的前兩輪相比，相似的是：信貸（公積金）、稅收、市場秩序依然成為調(diào)控措施的主要內(nèi)容；而與前兩輪不同的是：信貸的收縮程度更勝以往，并且“創(chuàng)新”的限購條款及箭在弦上的房產(chǎn)稅。因而，稱之為“史上最嚴”的調(diào)控，然而，就是這個“史上最嚴”的調(diào)控，在我們眼里卻是失效的，其對市場所產(chǎn)生的效果絲毫配不上“史上最嚴”的稱號?？梢赃@么說，2010的調(diào)控年是個失效年,三輪調(diào)控始終沒有觸及到房價問題的根源，每一輪的調(diào)控必然都陷入“短期有效、長期無效”的境地。政府2011年伊始對穩(wěn)定房價調(diào)控重拳出擊，是在意料之中。2010年調(diào)控政策沒有達到“有效遏制房價過快上漲”的目的。

回顧2011年房地產(chǎn)政策，其中以信貸的金融和行政手段的限購和供給及監(jiān)管等稅收為主，對市場的影響最大。2010年上海地方版各項房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)延續(xù)，延續(xù)目的是繼續(xù)“遏制房價過快上漲”。2011年房產(chǎn)稅征收出臺，是國家完善稅類的一種政策，將是長期執(zhí)行的稅種。房產(chǎn)稅政策在政策實施后一段時期（6個月以上）將會使一些較大面積一手房、二手存 量房的銷售遇冷，市場上90平左右房型呈熱，二手存量房交易價評估將從嚴。房產(chǎn)稅出臺是對2010年限購、限外政策的一種“松綁政策”。房產(chǎn)稅政策對其它商業(yè)商品房需求無影響，投機資金將轉(zhuǎn)向商業(yè)用途商品房。房產(chǎn)稅出臺將會對2011年全年一手房、二手存量房房價產(chǎn)生穩(wěn)定和制約作用。

規(guī)定要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，建立年度價格控制目標難度相當，房價合理性制定關乎：土地價、供求比、調(diào)控期內(nèi)土地規(guī)劃性質(zhì)等。規(guī)定今年一如既往的在宣傳加大保障性安居工程，起到穩(wěn)定和保護弱勢群體住房的保障作用，讓那部分群體感受到政府對他們住房改善的保證和關懷。規(guī)定5年內(nèi)住房交易轉(zhuǎn)讓，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，或?qū)⒁种仆顿Y性購房。對二手存量房交易稅收有較大針對性，關鍵取決于房地產(chǎn)交易評估體系的力度目前來看一線城市之前已有規(guī)定，這次重申意在對二、三線城市的二手房交易稅收的評估和完善。

2011年，全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中生長。這一年，央行總共進行3次加息，6次上調(diào)存款準備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運行整體放緩。這一年，全國有超過120個城市出臺了房價調(diào)控目標，48個大中城市出臺了“限購令”，40個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”?！跋迌r”、“限購”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場流通全面受阻。在諸多限制性手段的作用下，調(diào)控效果日漸顯著。3月起，在全國重點城市范圍內(nèi)，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全國范圍內(nèi)幾乎所有大中城市無可幸免地遭遇寒潮。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)速度全面放緩及交易量的大規(guī)模萎縮，已經(jīng)逐漸波及其相關聯(lián)的上下游行業(yè)的運行惡化。

與此同時，環(huán)球經(jīng)濟形勢再一次陷入危機的不測風云，使中國經(jīng)濟試圖通過調(diào)控房地產(chǎn)市場過快發(fā)展來實現(xiàn)結構性轉(zhuǎn)型的進程面臨新的挑戰(zhàn)。剛結束的中央經(jīng)濟工作會議確定了2012年中國宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)中求進”的發(fā)展基調(diào)，其中對于房地產(chǎn)的表述中依然強調(diào)“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”的態(tài)度。不可否認，中國房地產(chǎn)業(yè)本身作為重要地影響著眾多相關行業(yè)的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和宏觀經(jīng)濟發(fā)展依然休戚相關。要在2012年艱難的內(nèi)外環(huán)境中“穩(wěn)中求進”地實現(xiàn)中國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)中求進”的發(fā)展依然舉足輕重。而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“穩(wěn)中求進”，其增長之源則來自房地產(chǎn)交易量和開發(fā)量的逐步企穩(wěn)和恢復。

反思2011年嚴厲的限制性政策的執(zhí)行效果，其實在打擊投資和投機性需求的同時，也無辜地誤傷了剛性和改善性需求。而剛性和改善性的需求，是中國經(jīng)濟健康發(fā)展的必然產(chǎn)物，乃真正推動中國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在因素。鼓勵剛性和改善性的正當需求，才可能帶來房地產(chǎn)交易量和開發(fā)量的逐步企穩(wěn)和恢復，也才能保證房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)中求進”的發(fā)展。因此，在中國經(jīng)濟重要引擎之一的房地產(chǎn)業(yè)尚未有替代者之時，對其全面剎車將是不理性的，然而大踩油門也將是瘋狂的。目前市場的諸多限制性條件已決定了未來房地產(chǎn)將告別爆發(fā)式增長的時代，合理的＂油離配合＂，即在既有的政策框架中作靈活調(diào)整是必須的?？梢灶A計，2012年的中國房地產(chǎn)市場，將在限速中前行。

2011年以來，貨幣政策告別“適當寬松”，開始“穩(wěn)健運行”。上半年，央行連續(xù)6次上調(diào)大中型金融機構存款準備金率達到21.5%的歷史高位，使商業(yè)銀行信貸額度速凍。3月，銀監(jiān)會要求嚴格實行“動態(tài)、差別化的個人住房貸款政策，限制各種名目的炒房和投機性購房”，亦使得個人房貸定向收緊。

中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示，雖然政策初衷是打壓投機投資型購房行為，但其執(zhí)行結果已較嚴重地誤傷到首次購房和改善性購房的需求。由于信貸額度持續(xù)收緊，銀行的利差訴求使得有限資金更多投放于較高利率的消費類貸款，銀行房貸業(yè)務積極性有所降低，而包括首套房在內(nèi)的房貸利率則水漲船高。2011年底，全國主要城市住宅價格跌勢初顯，但跌幅有限。中原領先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，北京、天津、上海、深圳、成都五大城市二手住宅價格年內(nèi)累計跌幅在1.3%~6.4%之間。然而由于加息和房貸折扣的變化，2011年底各大銀行首套房利率較年初執(zhí)行的標準已上浮超過3成，由此可見房價的跌幅難以抵消利率的漲幅?！跋拶彙北尘跋?，“一刀切”的貨幣緊縮使得剛需購房成本徒增，房價調(diào)控的結果距調(diào)控的根本目的漸行漸遠。

根據(jù)過往的經(jīng)驗，當國內(nèi)貨幣信貸政策基調(diào)出現(xiàn)調(diào)整時，如2009年和2011年，房地產(chǎn)貸款的波動幅度明顯大于信貸總體水平的波動（見圖1-3）。2011年底，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的惡化，貨幣政策出現(xiàn)了微調(diào)信號。11月30日晚，央行宣布從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。在2012年上半年，隨著貨幣政策的微調(diào)，銀行新一年信貸額度的釋放，房貸或?qū)⒊霈F(xiàn)結構性松動。個人住戶貸款方面，資金面的相對寬裕使得年底排隊貸款的購房者獲貸款可能性加大。此外，對于剛需型和改善型購房者，下調(diào)首付比例和利率也具備了一定的實施條件。

2010年保障房建設已在全國范圍內(nèi)全面啟動，從中央到地方紛紛加大了保障房的建設和投入力度。2011年，保障房進入了更大規(guī)模的建設階段，面對1000萬套的建設任務，各地積極籌措。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至11月底，全國1000萬套保障房已全部開工。然而，在靚麗的開工數(shù)字之下，住建部于10月下旬開始的各地督察卻發(fā)現(xiàn)了一些問題，包括保障房開工率、資金籌集和使用情況等。督察中特別強調(diào)新開工的1000萬套是指“三分之一達到結構完成，三分之一出地面，三分之一做到基礎澆鑄混凝土”，直指開工數(shù)據(jù)上報中的不規(guī)范行為。對此，住建部表示對于“十二五規(guī)劃”中后續(xù)的2600萬套，屆時會根據(jù)調(diào)查情況進行調(diào)整，2012年新開工的保障房項目將小于2011年的1000萬套。

中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示，從目標“大躍進”到“重算開工率”，一定程度上折射出了保障房建設的資金問題。2011年5月財政部和住建部發(fā)文要求各地嚴格按照土地出讓凈收益的10%計提保障房資金。但由于2011年市場的低迷，各地土地出讓金減少，該部分資金難以補缺。2011年1—11月，中原監(jiān)測的15個重點城市土地出讓金同比去年下滑1成，其中居住用地成交金額較去年同期下滑2成。因此，近期各級政府也積極以信貸、地方債、企業(yè)債等方式為保障房融資。然而，以上融資總額相對于1.3萬億的保障房投資需求仍有距離。

信貸的金融政策

1.18    銀監(jiān)會    繼續(xù)實施差別化房貸政策
1.25    北京      首套房貸利率優(yōu)惠幅度減小。
1.26    國務院   新國八條對首套房貸30%-50%，貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍,三套停貸。
2.9     央行   上調(diào)金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點（加息）。
4.6     央行   上調(diào)金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點（加息）。
7.7     央行   上調(diào)金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點（加息）。
4.6     住建部    住房公積金存貸款利率調(diào)整,五年期以上公積金貸款利率上調(diào)0.2個百分點。
7.7     住建部    住房公積金存貸款利率調(diào)整,五年期以上公積金貸款利率上調(diào)0.2個百分點。
1.14    央行   上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
2.18    央行   上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
3.18    央行   上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
4.17    央行   上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
5.12    央行   上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
6.14    央行   上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
11.30   央行   下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

行政手段的限購政策

1.15    武漢       暫定對我市中心城區(qū)商品住房進行限購。
2.17    北京       非北京戶籍人口，納稅證明不滿五年，不準購房。
2.24    廣州       增城與從化暫時不納入限購范圍。
3.18    佛山       佛山是第一個出臺限購令的地級市。
截止2011年12月28日 目前全國已有48個城市執(zhí)行商品房限購令，不僅一線城市，部分三四線城市也開始執(zhí)行。
截止2011年12月28日 目前全國已有40個城市執(zhí)行商品房限價令，不僅一線城市，部分三四線城市也開始執(zhí)行。
截止2011年12月28日 目前全國已有121個城市執(zhí)行價格控制目標，僅30城完成，不僅一線城市，部分三四線城市也開始執(zhí)行。

市場供應的政策

1.26   國務院   新國八條規(guī)保障性住房等用地不低于住房用地供應總量的70%；今年的商品住房用地供應計劃總量不得低于前2年年均實際供應量；競地單位和個人須說明資金來源并提供相應證明.對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。
2.21   住建部    與各省、自治區(qū)、直轄市以及計劃單列市簽訂《保障性住房目標責任書》，完成1000萬套保障性住房的任務。
4.19   國土部    國土部副總督察甘藏春表示，今年普通商品住宅的用地量要高于前兩年的平均水平。
5.3    國資委    國資委要求各中央企業(yè)進一步加大對保障性住房開發(fā)建設投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設。
5.12   國土部     國土部公布數(shù)據(jù)，今年全國住房用地計劃供應量21.8萬公頃，超過前兩年10.17萬公頃的年均實際供地量。

市場監(jiān)管的政策

1.10   國土部    國土部在2011年對60個地區(qū)進行例行市場督察。
1.19   國務院    國務院第五次全體會議中溫家寶強調(diào)要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。
2.21   住建部     與地方簽訂保障房責任書《保障性住房目標責任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務。
3.16   發(fā)改委    發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的通知，從5月1日起商品房銷售實行一套一標價。
4.8    廣東省政府 與各地級市簽訂全年保障房建設“責任狀”，廣東今后5年保障房建設任務量增加到240萬套。
5.1    各地政府   北京、上海、廣州、深圳、杭州等多個城市陸續(xù)出臺“一房一價”政策細則。
7.14   國務院      新國條，關于全國房地產(chǎn)市場形勢的國務院常務會議

稅收的政策

1.26   國務院   新國八條規(guī)定個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。
1.26   國務院   新國八條規(guī)定對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。
1.27   財政部   發(fā)布《關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；超(含)5年的非普通住房差額征收營業(yè)稅；超(含)5年的普通住房免征營業(yè)稅。
1.27   重慶   征稅對象是獨棟別墅和高檔公寓，以及在渝的三無人員（無工作無戶口無投資）購買的第二套房。稅率：高于市場價2-3倍的按0.5%征收，高于市場價3-4倍收1%，高于市場價4倍以上收1.2%。
1.27   上海   自1月28日起，上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點。征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房；適用稅率暫定為0.6%。
3.23   發(fā)改委   發(fā)改委決定自5月1日起降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費、施工圖設計審查費、部分行業(yè)環(huán)境影響評價收費和招標代理服務費等收費標準和行為。