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因?yàn)閮蓚€樓盤的貼身“價格肉搏”，此前一直在低迷狀態(tài)中徘徊的杭州樓市突然熱鬧起來。本次“價格戰(zhàn)”，以“刀刀見血”的凌厲之勢，再度引起討論。在價格進(jìn)一步下行之后，開發(fā)商說自己已經(jīng)“跌破成本價”，難道它真的是賠本？購房者更擔(dān)心的是，降價之后的品質(zhì)能不能保障，杭州樓盤整體開發(fā)品質(zhì)會不會下降？還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，已經(jīng)貼地飛行的開盤價格，究竟能換回多少成交量？

疑問一：開發(fā)商真的在“虧本”賣房嗎

現(xiàn)在賣的房源不賺錢，不代表整個項(xiàng)目不賺錢

最近幾天，杭州某城西樓盤連續(xù)刊登廣告，宣稱要“跌破成本”、“打破僵局”，言下之意是將以難以想象的超低價入市，賣房不賺錢。這樣公開宣稱“跌破成本”的樓盤雖然不多，但最近一個月著實(shí)有那么幾個樓盤走得是“成本價”賣房的路線。

比如，順發(fā)吉祥半島。該樓盤首開房源的起價15800元/平方米，均價17800元/平方米，而2009年開發(fā)商拿地時，其樓面地價達(dá)到了10138元/平方米。

和順發(fā)同一天拿地的名城公館，樓面地價9919元/平方米。受吉祥半島低價開盤的影響，名城公館也迅速做出回應(yīng)：已開盤房源再推三重優(yōu)惠，優(yōu)惠后起價約16198元/平方米、均價18500元/平方米，最低打到7.7折。

再往前，龍湖香醍溪岸推出單價5700~5800元/平方米的公寓，而該地塊去年8月份拿地時的樓面地價為2153元/平方米。

這些樓盤的賬是可以算一算的，吉祥半島和名城公館都是石材干掛，樓盤內(nèi)的其他配置也不錯，除去固定的樓面地價，再加上基本建安成本3000~4000元/平方米、稅費(fèi)成本2000元/平方米，以及財(cái)務(wù)成本和營銷費(fèi)用，現(xiàn)在的售價頂多是保保本，而龍湖香醍溪岸則差不多屬于虧本賣房了。

難道現(xiàn)在的開發(fā)商真的是在做虧本生意？

“其實(shí)這只是表面的東西，首開不賺錢不代表整個項(xiàng)目不賺錢?！苯üし慨a(chǎn)副總經(jīng)理高賢林認(rèn)為，開發(fā)商可能是為了先回籠一批資金。

“像名城公館和吉祥半島這樣，同個小區(qū)有高層、排屋和部分底商的時候，其實(shí)不能按照整幅地塊的平均樓面地價來測算成本?！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商表示，從單位成本上看，普通排屋和高層的建安費(fèi)用差不了多少，但是排屋售價高，是整個項(xiàng)目的盈利點(diǎn)，另外底商也是重要的盈利部分。

“另外，我們說的建筑面積都是地上部分，地下部分沒有包含進(jìn)去。”這位開發(fā)商分析說，地下車位部分開發(fā)商可以銷售，這樣也大大稀釋了單位土地成本。

因此，表現(xiàn)上看，開發(fā)商目前的售價確實(shí)只夠保本了，但車庫和底商基本是純盈利部分。事實(shí)上，在過去樓市不景氣的年份，開發(fā)商同樣也只靠底商和車位來賺錢。以廣宇開發(fā)的河濱公寓為例，當(dāng)年該地塊是2000年的地王之一，2002年開盤時，住宅價格僅能保本，最后靠配建的底商賺到了錢。