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2、面對(duì)市場景氣指數(shù)下滑，邯鄲開發(fā)企業(yè)如何尋找出路？

現(xiàn)在明朗了市場是什么情況，也知道了為什么，我們應(yīng)該怎么去做。成交量的持續(xù)走低和全國房價(jià)的回落已經(jīng)使房地產(chǎn)市場明顯感覺了冬天的寒意，就像現(xiàn)在雪后的天氣一樣。在一年多來房地產(chǎn)調(diào)控政策的步步緊逼之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣走入考驗(yàn)仍存的時(shí)刻，一些房地產(chǎn)企業(yè)加快了戰(zhàn)略的調(diào)整步伐，“以價(jià)換量”回籠資金，業(yè)內(nèi)人士分析，今年底和明年初，房地產(chǎn)業(yè)績?nèi)绾蝺蓸O分化的現(xiàn)象是在所難免的，在這樣的情況下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何面對(duì)？

河北瑋泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理  陳樹洲

現(xiàn)在成交量持續(xù)走低這個(gè)不是現(xiàn)在剛剛邯鄲的現(xiàn)象，在全國各地，在政策大壓的前提下，另外還有一個(gè)貨幣政策的影響下，在貨幣政策上面還有一個(gè)最突出的特點(diǎn)，就是把首套的貸款利率上調(diào)了，在邯鄲上調(diào)了10%，也有上調(diào)20%、21%的，現(xiàn)在在邯鄲貸款上面，你符合條件的，不符合條件的一塊篩選，當(dāng)你篩選的時(shí)候，銀行提出來各種質(zhì)地，沒有指標(biāo)，你要是指標(biāo)提到30%，你可以馬上做，20%的，如果沒有告訴你這個(gè)可以做，一般這個(gè)都需要開發(fā)商做，一般銀行溝通要這個(gè)指標(biāo)才能做下來這個(gè)，目前的政策是這樣的你說冬天到來、政策打壓是不可避免的，購房者產(chǎn)生持幣觀望的現(xiàn)象也是無可厚非的。

無論是剛性需求還是非剛性需求，現(xiàn)在都是這樣的，全國都降之后，邯鄲也降，最初的例子說10月份，邯鄲公布的房價(jià)是4375元，比9月份漲了五塊，這個(gè)數(shù)在網(wǎng)上都可以看見，這5塊錢怎么來的，也不知道怎么算出來的，4375的價(jià)格是不可相信的，東邊有一個(gè)小區(qū)的交易價(jià)格，人家買到手里的房子都合7700了，再說咱們邯鄲市的數(shù)據(jù)出來的，他是按照在政策的打壓下，房管局按照備案統(tǒng)計(jì)出來的，而不是市場加以的平均一數(shù)字，你高的備不了案，只有低于房價(jià)才能備案，所以這個(gè)是強(qiáng)制性的，剛才張總說這個(gè)事也符合政治要求，要不然政府跟市場是融入不了一起的，所以對(duì)房地產(chǎn)的考驗(yàn)也好，還有剛才這個(gè)張總說的，拿地的成本不一樣，拿地的門坎不一樣，所以導(dǎo)致有降價(jià)空間，有降價(jià)空間讓老百姓覺得房地產(chǎn)就是好，這邊降價(jià)了，等不了幾年就撐不住了，最多撐到過年，過完年就降價(jià)?，F(xiàn)在老百姓都是這種心態(tài)，就說咱們的房價(jià)降到30%，降到40%，只要原來買不起房的還是買不起，買了還會(huì)存在物業(yè)費(fèi)偏高的問題，想買呼吁房價(jià)降低，不一定降了價(jià)之后就買得起。我的看法就是世界經(jīng)濟(jì)形勢和中國的經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān)，至于說降多少，升多少，明年春天還是這個(gè)狀態(tài)，這個(gè)比較客觀一點(diǎn)，在買房子的人還有成交的，但是成交量是降低了，這個(gè)肯定是有。

邯鄲市中道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理 錢 江

我就說說我們自己，我們自己是做商業(yè)房地產(chǎn)的，商業(yè)房地產(chǎn)是持有而不是出售，其實(shí)商業(yè)房地產(chǎn)，從我們的角度來講，確實(shí)也不是特別想賣，但是為了回籠資金，該賣還得賣一些，但是從我們現(xiàn)在面對(duì)這樣的市場情況，我們還是覺得整個(gè)市場確實(shí)，群眾持貨代望的情況比較明顯，對(duì)于我們走幾條道路，一條道路是把自己的產(chǎn)品做的很好，同樣的價(jià)格情況下，盡量把產(chǎn)品讓為客戶創(chuàng)造的價(jià)值更多，另一方面就是我們調(diào)查的資金，回籠資金的方式也不一定賣房子是最好的方式，也許還有其他的方式，我們也盡量獲取其他資金的方式，現(xiàn)在就是這個(gè)狀況。

邯鄲市天山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 董事長 蔣順利

房價(jià)漲跌與成本是有關(guān)系的，去年我們兩家一塊參與地的拍賣，反正測算下來就是說成本就是一千多，但是前期賣四千二、三也賣過，你要是按照成本來說，成本測算肯定在五千多，少說在五千二、三，但是四千二、三也賣，房價(jià)與成本沒有直接關(guān)系，當(dāng)然也有關(guān)系，不能說拿地就貴了，就不降了，這是一個(gè)觀點(diǎn)：從我作為房地產(chǎn)商來說，我也不希望房地產(chǎn)降，房地產(chǎn)降了之后確實(shí)很難受，但是現(xiàn)在老百姓持幣觀望，成交量很低，有的是一個(gè)月一套成交。在這個(gè)情況下，全國的政策包括說的國家貨幣政策，今年冬天或者明年冬天，房價(jià)肯定或多或少會(huì)有降價(jià)，但是降價(jià)幅度不一樣，你要說到北京郊區(qū)一下降了幾千，我覺得城中心這一塊，房地產(chǎn)的講究地段，只要有好的地段，這個(gè)相對(duì)降的低一點(diǎn)，周邊降的大一點(diǎn)，說到房地產(chǎn)商怎么過冬，這塊確實(shí)是我們一個(gè)月成交量很低，資金不能回流，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)有很大的壓力，我覺得冬天就是多穿，武總多說多穿幾件棉襖，對(duì)于房地產(chǎn)商要想過冬就把錢準(zhǔn)備好，你賠無所謂，關(guān)鍵是現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。因?yàn)槠髽I(yè)現(xiàn)金流不轉(zhuǎn)，企業(yè)就死了，做買賣當(dāng)然是有錢賺的，今天房地產(chǎn)上去了就賺一點(diǎn)，明天房地產(chǎn)下去了就賠一點(diǎn)，今年冬天不會(huì)太短，明天春天、夏天，到明年夏天這個(gè)冬天可能都不會(huì)過去，與咱們國家的法律政策有關(guān)，明年領(lǐng)導(dǎo)人換屆，在這個(gè)情況下，就多準(zhǔn)備點(diǎn)現(xiàn)金流，讓自己的現(xiàn)金流不斷，渡過這個(gè)難熬的冬天。暫時(shí)的賠本不要緊，應(yīng)該看長遠(yuǎn)，有賠有賺，現(xiàn)在的現(xiàn)金流不能斷。

邯鄲市三胞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 董事長 張文保

張文保：蔣總說的非常好，基本上所有的觀點(diǎn)我都認(rèn)同，現(xiàn)在我們這個(gè)房地產(chǎn)市場是很不正常的市場，就是有很多有關(guān)聯(lián)的因素，用市場、經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光來看應(yīng)該有關(guān)聯(lián)，但是現(xiàn)在失去關(guān)聯(lián)性了，比如說張總說的成本，剖析了一下成本，這個(gè)價(jià)格總不能賠，賠一部分可以，你不能總賠著賣，但是現(xiàn)在價(jià)格確實(shí)一直在往下跌，你價(jià)格往下跌的話，用市場、經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光看，價(jià)格下降，需求量會(huì)增加，供給會(huì)減少，但是現(xiàn)在這個(gè)情況，價(jià)格下降，需求并沒有下降，所以這一系列的因素，觀點(diǎn)來看的話，他是非常密切的關(guān)系，但是現(xiàn)在來看就失去了關(guān)聯(lián)性，所以這個(gè)市場非常的不正常，為什么不正常，我就認(rèn)為這個(gè)價(jià)格下降，就是需求量還不會(huì)增加，因?yàn)橘彿空邔?duì)房價(jià)的下降有過大的預(yù)期。大部分購房者，大部分人并不清楚房價(jià)成本，大家都在說房地產(chǎn)是暴利。但是很多人大部分人搞不清楚，這個(gè)暴利，搞不清楚利潤率，分資金利潤率和成本利潤率，也就是說你分投資回報(bào)率，還是你的成本，比如一平米的房子，如果說四千塊錢的話，邯鄲市這個(gè)房地產(chǎn)，包括全國，北京我不不知道有百分之百分之十幾，這個(gè)成本比如十塊錢，利潤是一塊，九塊錢的成本是從哪里來呢，并不是來自于開發(fā)商，來自銀行，來自與銷售，來自購房者的房款，來自建筑商的墊資，然后開發(fā)商出的錢就是自有資金，可能只占到10%，有的可能再低點(diǎn)，完全都不用投，大部分人不了解這些，暴利、利潤率很高，其實(shí)房地產(chǎn)利潤率并不高，投資回報(bào)率比較高，就是說建立我們買房的，有一本書寫的非常好，有一個(gè)是很淺顯的科學(xué)的規(guī)律。