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在樓市調(diào)控措施逐漸縮緊的背景下，當(dāng)前全國多個(gè)一線城市房價(jià)出現(xiàn)下降趨勢(shì)。而在開發(fā)商普遍寄予厚望的9、10月，樓市仍未達(dá)到預(yù)期效果，土地市場(chǎng)、開發(fā)市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)逐漸遇冷。此外，限購、限貸等措施還將持續(xù)，并有逐步擴(kuò)大城市范圍的趨勢(shì)。有業(yè)內(nèi)人士表示房價(jià)也有望進(jìn)入持續(xù)調(diào)整期。那么，作為三線城市邯鄲，雖然一直沒有出臺(tái)相關(guān)限購政策，但是受全國調(diào)控政策影響下，商品住宅的銷售量同樣也受到一些影響，而在邯鄲有接近6成購房者表示將繼續(xù)觀望。調(diào)控緊縮，觀望加劇，開發(fā)企業(yè)將如何面對(duì)這樣的大環(huán)境，購房者是否應(yīng)該逆市”抄底”。何為邯鄲樓市“回暖”之路？未來邯鄲樓市又該何去何從？邯鄲房產(chǎn)界精英共談感受，講變化，出建議，為邯鄲樓市的發(fā)展出謀劃策。

1. 一二線城市房價(jià)已降，邯鄲房價(jià)是否會(huì)有所變動(dòng)？

根據(jù)資料顯示在成交量經(jīng)過漫長的下跌之后，全國多個(gè)一線城市開始下行，國家統(tǒng)計(jì)局11月18日公布，10月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有34個(gè)，持平的有20個(gè)，與9月份相比，10月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了17個(gè)，河北唐山、石家莊也有部分開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整，這些現(xiàn)象是不是意味著邯鄲的房價(jià)也開始進(jìn)入下行的通道？請(qǐng)?jiān)谧木⑷耸烤瓦@個(gè)問題開始探討

邯鄲市盈科置地地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 總經(jīng)理 吳保良

吳保良：前兩天去了一趟北京，我看了一下，舉兩個(gè)例子：北京、上海一線城市的房價(jià)一直在下降，我拿龍湖地產(chǎn)來說，龍湖地產(chǎn)在中國做高端地產(chǎn)很牛的公司，這段時(shí)間看這個(gè)公司的樓盤比較多，從北京的項(xiàng)目，在北京形成一個(gè)很大的樓盤以后，接連著有幾個(gè)項(xiàng)目做的非常好，在大興那邊龍湖做了一個(gè)項(xiàng)目叫龍湖時(shí)代天街，一個(gè)朋友告訴我，說這個(gè)房子很便宜，說均價(jià)一萬一，為什么說這么便宜呢？有一個(gè)對(duì)比，我那個(gè)朋友是中國水電地產(chǎn)的總編，他在旁邊拿的低價(jià)，在內(nèi)部劃算價(jià)是一萬五一平，而龍湖賣一萬一，根據(jù)當(dāng)時(shí)拿地的測(cè)算，他的面積價(jià)是七千五，加上成本、配套，加了三千五百塊錢，也就是說龍湖地產(chǎn)做這個(gè)項(xiàng)目的話，這個(gè)售價(jià)是略虧，或者最初執(zhí)行的狀態(tài)，這個(gè)項(xiàng)目郊區(qū)的房價(jià)，包括通州的房子，從兩萬五降到一萬五、一萬四左右，基本上是三分之二的標(biāo)準(zhǔn)在降，這是北京的周邊。到市內(nèi)，我還比較關(guān)注，去清華那邊多一些，龍湖一個(gè)項(xiàng)目叫太陽萬的社區(qū)，旁邊還有一個(gè)中關(guān)村小學(xué)，是一個(gè)學(xué)區(qū)房，那個(gè)非常好，我去年上半年那里賣兩萬四、五，今年過完春節(jié)賣四萬，這次去了，原來售后去拆了，現(xiàn)在只剩380的大平層，我說現(xiàn)在賣多少錢，他說七萬五，也就是說現(xiàn)在真正的剛性需求，中心需求的房價(jià)可能沒有太多的波動(dòng)，反而是周邊的樓盤的確在有一些價(jià)格的波動(dòng)。

全國就一個(gè)北京，可能全國人民都在看著那里，所謂的泡沫或者非剛性需求那樣的因素多一些，就邯鄲市場(chǎng)來說，基本上沒有太多的泡沫在里面，邯鄲的房價(jià)波動(dòng)不會(huì)太大。一線城市有很多的泡沫存在，有非剛性需求存在，而邯鄲投資性的

因素較少，泡沫因素相比而言會(huì)非常少，也就是說三線城市在邯鄲沒有多少下降的空間。

邯鄲市天任房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理  張東升

張東升：我說一下我自己的觀點(diǎn)，第一，邯鄲市其實(shí)跟剛才吳總說的北京的情況有一點(diǎn)相似的情況，一個(gè)主城區(qū)內(nèi)，為舊城改造，既使是凈地，大家拿到的地價(jià)也非常高，這部分向下降的趨勢(shì)不大，第二，降價(jià)的空間基本上沒有，我感覺成本少不了，拍的地價(jià)達(dá)到六百多萬，他開發(fā)商的價(jià)錢就達(dá)到了兩千多，建筑成本兩千多，再加上稅收，稅收大概11%、12%，大概五、六百，這樣基本的成本，不管人工和管理成本，就到五千多，那要是賣六千塊錢，他的利潤是多少，百分之十幾，這還不算自己的管理成本，其他的營銷成本，借了錢之后一些高利貸的財(cái)力成本都不算，所以說這樣的降價(jià)是怎么降，第二點(diǎn)就是說北京跟大城市相比，沒有可比性，就是說北京、上海那個(gè)有高價(jià)，也有低價(jià)，但是三萬塊錢的房價(jià)，有可能會(huì)降下，就是說拿地是一萬塊錢賣到一萬五就有錢賺，賣三萬賺的更多，他降一半。但是邯鄲的房價(jià)降一半，他接近五千的房價(jià)，降一半就沒有成本了，土地沒有成本嗎？所以邯鄲和大城市是不一樣的，這是第一點(diǎn)。

第二點(diǎn)，北邊也好、南邊也好，有個(gè)別的樓盤降，就跟土地一樣，確確實(shí)實(shí)有一些比較偏的地方，拿地的成本很低，一百萬左右，不超過兩百萬，有兩個(gè)大廠拿的地很低，就通過政府的手段，在內(nèi)部拆遷的時(shí)候，成本達(dá)到五百萬左右，他的樓板地價(jià)很低，他就是三千多、四千多的成本，這部分還是有降價(jià)的空間的，全國各大開發(fā)商比較知名的，像萬科，萬科拿地的成本非常低，他也不要求黃金地段，他整個(gè)造下來單方的成本也很低，所以在全國響應(yīng)全國的號(hào)召，政府說該降價(jià)，就降一些。還有就是凱美麗，我現(xiàn)在的資金很充足，不降價(jià)，為什么不降價(jià)，第一他確實(shí)有資金，第二，他沒有降的空間，他很多的樓房在城市的最中心，拿地的成本很高，那么高的拿地成本，建起來之后賠錢往外賣，開發(fā)商和其他的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)是一樣的，企業(yè)是什么，是追求利益的經(jīng)濟(jì)，他沒有利潤就無所謂企業(yè)，即使為了社會(huì)，也得有利潤。所以全國兩個(gè)模式，一個(gè)是降，一個(gè)是平著走，我成本很高就不可能降，像當(dāng)時(shí)政府出政策，現(xiàn)在老百姓呼吁很高，政府說適當(dāng)?shù)慕狄唤担貎r(jià)很低的開發(fā)商應(yīng)該適當(dāng)?shù)膽?yīng)和一下政府，你成本低該降的降，這是我的觀點(diǎn)。

邯鄲市創(chuàng)鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理  臧軍強(qiáng)

其實(shí)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，并不是一個(gè)完全市場(chǎng)化的，一個(gè)是中國的市場(chǎng)首先是政策，不是市場(chǎng)決定的，有相當(dāng)一部分是政府在影響的市場(chǎng)化的東西，所有的構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格要素成本的構(gòu)成情況，有相當(dāng)一部分是不透明的，作為最主要的生產(chǎn)，他在項(xiàng)目與項(xiàng)目之間，區(qū)域與區(qū)域之間，第一不可流動(dòng)、第二懸殊極大，所以張總說的，如果誰價(jià)格拿地成本低的話可以降價(jià)，拿地比較高，首先說明現(xiàn)在市場(chǎng)化發(fā)展到今天，在高度需要，價(jià)格上需要市場(chǎng)上，但是生產(chǎn)、資料、采購是由政策或者是企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)與弱勢(shì)，姓共還是姓私?jīng)Q定的，就不是一個(gè)場(chǎng)景了，如果判斷市場(chǎng)長期價(jià)格走勢(shì)還是要回歸與市場(chǎng)本身是更高來發(fā)展，還是逐漸的向能源、資源的領(lǐng)域。是逆市市場(chǎng)化發(fā)展的趨勢(shì)，因?yàn)槟悴少弮r(jià)格低的企業(yè)，如果你降價(jià)銷售，可能會(huì)逼死一批采購高的企業(yè)，采購低的也不是發(fā)展的道路，最終還是根據(jù)需求來發(fā)展；但是需求在中國也比較敏感，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是比較敏感的話題，還是因?yàn)橹袊氖杖朐鲩L追不上房價(jià)上漲的速度，所以這不光光是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，甚至是政治領(lǐng)域折射的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為最大的投資品、消費(fèi)品，現(xiàn)在咱們說的剛需說的價(jià)格。

包括調(diào)查也好，線上和線下調(diào)查結(jié)合起來，有的時(shí)候他的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是失真的，就像據(jù)統(tǒng)計(jì)，跟統(tǒng)計(jì)樣本范圍，在做價(jià)格走勢(shì)判斷的時(shí)候，有的人不愿意說話，說話的是沒房子說的，線上的人在網(wǎng)上發(fā)表評(píng)論，大部分是剛剛畢業(yè)的，還擔(dān)不起房價(jià)的時(shí)候說，真正有產(chǎn)有貨的時(shí)間比較寶貴的，不愿意把大量的時(shí)間浪費(fèi)在網(wǎng)上點(diǎn)擊評(píng)論，所以這個(gè)數(shù)據(jù)是扭曲的，甚至現(xiàn)在包括17個(gè)大中城市價(jià)格在下降，這個(gè)整體有一個(gè)失真，那個(gè)99.9%也列入這個(gè)范圍了，沒有大的范圍，再一個(gè)價(jià)格下降的結(jié)果，很有可能也是對(duì)相當(dāng)?shù)娜?，被?dòng)的扭曲的東西，即使是因?yàn)榈谌綑C(jī)構(gòu)調(diào)查出來的數(shù)據(jù)，可能也是經(jīng)過哪個(gè)部門、物價(jià)部門修整過的，或者說這是當(dāng)局者需要看到的恰如其分的被統(tǒng)計(jì)人員給改了，但是看這個(gè)價(jià)格長期是不是能增長，我覺得邯鄲也好、全國也好，如果看未來的需求，不如跳出房地產(chǎn)。

我們可以關(guān)注幾個(gè)大的方向，一個(gè)是關(guān)注未來的貨幣政策，包括行業(yè)內(nèi)的，包括購房者，你可以看到未來國家的貨幣政策的走向來分析房價(jià)，第二個(gè)可以選擇參考方向，就是看大型企業(yè)，尤其是資源性企業(yè)和壟斷性企業(yè)的占比，或者是民營企業(yè)、央企反應(yīng)未來房價(jià)發(fā)生的變化，甚至包括貨幣政策，是不是在未來幾年有調(diào)整，如果咱們的貨幣政策是持續(xù)收緊的。咱們的民營企業(yè)在經(jīng)濟(jì)層面越來越低，我相信房價(jià)不會(huì)降，因?yàn)槊耖g投資欲高一些，反而是市場(chǎng)化的程度在幾年改變，尤其在采取貨幣政策之后，如果這只是一個(gè)階段性的，需要國家在社保、社會(huì)保障和貨幣二次分配、三次分配當(dāng)中，再做的開放一些，改革的力度更大一些，我相信未來的市場(chǎng)還是市場(chǎng)的高發(fā)展區(qū)，在市場(chǎng)不應(yīng)該有消費(fèi)被歧視，我有五套房還是八套房，再買第九套還是有貢獻(xiàn)的，因?yàn)槲蚁M(fèi)了，有錢人的消費(fèi)不是罪過，他本身有社會(huì)貢獻(xiàn)，換句話說，他可能對(duì)于目前為止，資產(chǎn)不夠豐富的人，他做出的貢獻(xiàn)更大，這種貢獻(xiàn)應(yīng)該是被鼓勵(lì)，不是被抑制的。任何一個(gè)風(fēng)格的黨和國家的領(lǐng)導(dǎo)人，他應(yīng)該有這個(gè)態(tài)度的。