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江蘇省江陰市華士鎮(zhèn)中心地帶，中國華西第一村328米共61層的龍希國際大酒店，是合法的么？

這個尖銳的問題，被一些學者提出來。

根據目前的《土地管理法》，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農民宅基地或相關公益事業(yè)可以申請使用集體土地外，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，即實行“招拍掛”的土地出讓制度。

這意味著，使用了集體土地搞建設的上述酒店，需要證明該店是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或公益事業(yè)。而顯然，前者并非很容易證明，后者則根本不成立?！邦愃频暮芏噢r村地區(qū)酒店，由于涉及外來投資或外來人士經營，很多都存在非法建筑的嫌疑?！敝袊缈圃阂晃徊辉妇呙臋嗤芯空叻Q。

不過華西村村民也許不必太擔心。記者獲悉，目前國家已經著手《土地管理法》以及《農村土地承包法》的修改。其中可能的修改內容是：農村集體土地有望和國有土地一樣，實現“招拍掛”上市，同地同價同權，使得農民獲得較高的補償收益。

11月19日，國土部副部長、中國土地學會理事長王世元，在2011年中國土地學會學術年會上也透露了農地入市的相關風聲。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對本報指出，農村土地有條件上市，在一定意義上為城市人到農村買房創(chuàng)造了可能，但需要具體實施政策，“目前的政策似乎有小產權房合法化之意，但創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場難度太大，喊了這么多年沒動作，下一步就看有無具體政策了?！?/p>

采訪中專家也指出，農地股份制改革即使推出，也需要慎重，以防止和城市類似的房地產開發(fā)一窩蜂涌向農村。

農地入市進程

記者致電和王參加同個年會的人士了解到，不少專家均認為目前農村土地政策可能要邁出比較重大的步伐，其中將涉及到農村土地上市的合法化。

一位主持上述土地年會“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展與深化土地資產制度改革”分會的人士指出，新提法意味著將來農村集體土地很可能可以直接上市出讓進行項目建設，而不用通過本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進行；即在不改變土地用途的情況下，農村集體土地可以直接轉讓給鄉(xiāng)村之外的企業(yè)從事經營生產。

“這個重大的改變，將使得集體土地可以和國有土地以同等區(qū)域相同的價格來拍賣，其主要收益將歸集體和農民所有?！边@位人士說。

據了解，04年8月底通過的《土地管理法》規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等外，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

中國社會科學院農村所研究員李國祥解釋稱，過去農村土地從事建設，除了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)利用外，都需要轉為國有建設用地。而若未來農村土地直接上市，意味著過去的土地法和農村土地承包法，都需要修改。

而這樣的修訂也最難。

李介紹，08年十七屆三中全會，以及目前的“十二五”規(guī)劃，盡管都提出了“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，以及農村土地可以和國有土地同等上市的相關情況，但迄今國土法仍在修改之中，除局部試點外，農地入市暫無最新法律依據。

“因為農村集體土地直接上市，導致地方政府賣地收入大降，而村集體和農民將會大大受益，這樣地方政府難免抵觸。而農村土地既然可以上市，則土地承包法中應該對土地承包經營權的轉讓等具體做法，給以明確界定。”

農業(yè)部農村經濟研究中心研究員廖洪樂也直陳，一旦未來《土地管理法》確定集體土地和國有土地一起上市，會使得地方土地收入幾乎為零。廖稱，土地管理法的修改，很可能規(guī)定切一部分地方收入給國家。