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股份化探索

在當日會上，王世元表態(tài)，國土部門將鼓勵有條件的地方進行農(nóng)村土地股份制改革。

具體的做法是，成立集體土地農(nóng)業(yè)經(jīng)合組織、股份合作社或股份公司等，使農(nóng)民對集體資產(chǎn)享有充分的股權，通過完善和強化土地用益物權，使農(nóng)村集體土地所有權實現(xiàn)最大化。

目前一些地方在進行土地經(jīng)營權的股份制改造。比較成功的是廣東省佛山市南海區(qū)的做法，以行政村為單位，丈量土地、清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估，然后量化凈資產(chǎn)，給符合條件的當?shù)卮迕衽渲霉蓹?；在此基礎上召開股東或股東代表大會，再掛牌成立股份合作經(jīng)濟組織并開展實質(zhì)性運作。

而有論者認為，上述試驗是在規(guī)避土地管理法的“雷區(qū)”，該法提出只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)才可以使用集體建設用地；而上述股份制組織，通常以成立鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的名義建設廠房，然后出租給各類企業(yè)，以獲取租金等收益。

西南大學一位土地專家直言，南海實際上繞了一個圈子，即村集體圈地蓋廠房再出租，解決了建設用地需要先改變?yōu)閲型恋匦再|(zhì)的風險；但若未來農(nóng)村土地可直接上市，村集體無需再繞圈子。

而南海“土地入股、出租給外地企業(yè)使用”的模式，廖洪樂稱：可能是未來中國類似改革的方向，但需要增補修訂法律。

比如土地法的修訂中，就應明確規(guī)定國家不能以公益用地名義，強制征收農(nóng)地，“國家仍應以市場價介入，以避免土地收益沖突的發(fā)生?！彼f。

而一旦規(guī)范農(nóng)地經(jīng)營流轉(zhuǎn)的模式后，相關對農(nóng)民的補償標準也將細化，記者了解到，隨著農(nóng)村集體土地可能上市，農(nóng)民的補償標準也將比過去有所修改，“各項補償費的總和，可能要超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。

“小產(chǎn)權房”合法化？

一旦農(nóng)村集體土地和國有土地可以同等條件下轉(zhuǎn)讓，小產(chǎn)權房的合法化問題隨之浮出水面。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌直陳，農(nóng)村集體土地蓋的房子，在本村的農(nóng)村戶籍人員之間流轉(zhuǎn)買賣，是合法的；但目前并不允許城市居民購買；相反城市國有土地建房，允許農(nóng)村居民購買。這就出現(xiàn)城鄉(xiāng)土地兩個市場割裂的情況。

有說法是，全國城市的“小產(chǎn)權房”平均占到30%左右，一些城市“小產(chǎn)權”甚至接近40%左右。

下一步，中國社會科學院農(nóng)業(yè)發(fā)展研究所研究員李國祥稱，改革方向是要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，農(nóng)村集體土地蓋的房屋能對外(包括城市居民)銷售，即小產(chǎn)權房合法化是大勢所趨，“實際上十七屆三中全會，以及目前國土部提出集體土地與國有土地享有平等權益，就說明小產(chǎn)權房遲早要合法”。

國土資源部地籍管理司司長朱留華在11月初稱，力爭用3年時間把農(nóng)村集體土地所有權證確認到每個具有所有權的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織。而這一度被看作小產(chǎn)權房可能合法化的前提。

“小產(chǎn)權房變成大產(chǎn)權房(國有土地商品房)，這部分的口子并沒有開。盡管十七屆三中全會，以及更早的中央十六屆的全會都有建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的共識，但法律層面并無下文。”

參與國土部門小產(chǎn)權房改革論證的相關人士也認為，目前國土系統(tǒng)內(nèi)部的傾向是，在城市規(guī)劃以內(nèi)的小產(chǎn)權房不允許合法，城市規(guī)劃以外的小產(chǎn)權房可以合法，“學界是希望所有的小產(chǎn)權房合法，但要做到這一點難度很大。仍需等待國土部具體政策條文，才有可能說明小產(chǎn)權房可以對城市人開放?！?/p>

顯然相關的改革還需通盤考慮。

扎根農(nóng)村十年調(diào)研的華中科技大學中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰就直言，他很不支持大規(guī)模、激進的土地流轉(zhuǎn)。他認為目前鼓吹爭取更多土地權益的多是已經(jīng)進入城市生活土地閑置的人，而并非還依賴土地生存的人，而考慮到城鄉(xiāng)二元的現(xiàn)實國情，在現(xiàn)階段維持土地制度的穩(wěn)定性有其必要性。數(shù)據(jù)顯示，2010年，我國失地農(nóng)民約4千萬。