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為房地產商投下巨資的信托公司，正忍受著無奈的煎熬。

“新的項目肯定是不敢做了，存量信托資金正在密切監(jiān)控，及時上報。業(yè)內已經有不少項目在提前找房地產私募基金等機構接盤?！?1月8日，一家大型信托公司中層人士告訴記者。

多家信托公司稱，近期銀監(jiān)會防控風險升級，自6月份要求將房地產信托從“事后報備”改為“事前報備”后，又對項目立項“窗口指導”，實質上實行審批制。

房地產信托從2009年開始膨脹，據普益財富統計，2010年上半年新增規(guī)模1407億元，2010年全年新增2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至目前，房地產信托的存量規(guī)模已達6000億元。用益信托統計，這一數字更是接近7000億元。

“保守估計，至少有8%-10%，即700億元的房地產信托到期將出現兌付危機，投資者或遭受損失?！睖弦患倚磐泄竟芾砣耸空J為。以1.5年的平均期限計，今年下半年開始，房地產信托進入密集兌付期。

除已爆出的綠城、星耀信托兌付危機外，一線信托業(yè)務人士指，“瀕?！钡姆康禺a公司和信托不乏其例，高負債率和高信托/總債務比例的中華企業(yè)股份有限公司（下稱“中華企業(yè)”，600675.SH）和陽光城集團有限公司（下稱“陽光城”，000671.SZ）正是其中之二。

截止到上半年，中華企業(yè)資產負債率達78%，總計53億元的信托融資額位居A股上市房企前三甲。陽光城負債率亦達67%，多項信托融資計劃實施后，其信托額/總債務比例高達44%。

“應對兌付潮的方式主要是以新還舊、信托墊資和資產管理公司接手處置，這實質上已是隱性違約，投資者也要對自己的投資承擔風險?！币恍磐泄靖吖苋缡侵毖?。

年關大考已臨，誰將是第一批“獻祭者”？

中華企業(yè)，“綠城”第二？

房地產貸款的收緊造就了信托的勃興。

據公開資料統計，截至2011年6月末，137家房地產上市公司2011年半年報中，有45家公司披露了信托債務，總計余額577億元。

信托因其高成本，以往并不受房地產公司重視，但監(jiān)管層對各商業(yè)銀行的信貸規(guī)模嚴加管控，倒逼房企走上信托融資之路，信托甚至一度成為多數房地產公司所剩無幾的輸血通道。

中華企業(yè)為例。其三季報顯示，截至9月末，該公司的資產總額為235.79億元，負債總額為184.20億元，資產負債率為78.12%，在100多家A股上市房企中居于前列，資金鏈已經十分緊繃。

根據公開財報，中華企業(yè)上半年實現銷售簽約面積69286 平方米，回籠資金僅1.2億元。上半年實現利潤總額為0.67億元，同比下降55.3%；前三季度利潤總額3.84億元，凈利潤1.84億元。

但其中，第三季度，該公司將所持國泰君安證券股份有限公司和申銀萬國證券股份有限公司股權出讓，取得投資收益1.73 億元，若剔除此一次性收益以及來自上海浦東金鑫房地產發(fā)展有限公司的紅利1.55 億元，其前三季度實際經營利潤僅0.56億元，意味著三季度該公司無一分錢進賬，還虧損0.11億元。

中華企業(yè)的項目大部分位于上海，對房地產調控政策極為敏感，以至于出現滯銷狀況。

一名信托業(yè)人士表示，銷售回款可說是維持公司運營并按期償還各種負債的唯一來源。根據目前中華企業(yè)的銷售速度，很難通過經營性活動產生的現金流來還本付息。根據財報，截至9月末，中華企業(yè)共有非流動負債84.55億元。

剖析6月末中華企業(yè)的債務結構，其中相當大的比例為信托貸款，融資成本也非常高。

記者初步統計，中華企業(yè)的信托債務余額為53億元，占總債務的比例近30%，兩項指標在45家已公布信托債務賬目的上市房企中均排名第三。

該公司通過信托密集融資是在2010年，總計8筆，募集資金34億元，平均信托收益率達到9.3%，期限在1-2年，明年將迎來兌付高峰。

其中，該公司于2010年6月1日發(fā)行了“中華企業(yè)古北集團股權受益權投資信托”，募資3.5億元，期限兩年；緊接著8月6日又發(fā)行“中華企業(yè)古北集團股權受益權投資信托（二）”，募資4.2億元，期限1.5年，平臺均為上海國際信托。

此后，該公司又連續(xù)通過新華信托、昆侖信托、中海信托、五礦信托、中誠信托、愛建信托等瘋狂融資，似乎失去節(jié)制。

“如果中華企業(yè)不開拓新的融資渠道，從保持上半年1個多億的經營回籠資金速度看，到期償還本金根本是妄談，連借款利息可能也很難承受?！鄙钲谝恍磐泄局袑尤耸糠Q。

該公司2010年報顯示，其每股經營活動產生的現金流量凈額為-3.63元，同比大降13856.52%，是彼時缺錢情況最嚴重的公司之一。

在多名信托業(yè)內人士看來，中華企業(yè)與綠城中國極為相似，都熱衷盲目借貸拿地擴張，而產品定位又較高端，面臨調控時易受大沖擊。

2009年12月以來，該公司四度在土地拍賣市場奪標，除江陰地塊外，其他三幅土地的樓面價均在萬元以上，四個項目的總土地價款達到70億元，權益價款在60億元以上。正是為了給這些土地款融資，中華企業(yè)才密集發(fā)行了多款信托計劃。

中航地產首席研究員杜麗虹在一份研報中表示，2010年底，中華企業(yè)的實際凈借貸資本比（（銀行貸款+信托融資-現金）/權益資本）已從1年前的50%大幅上升到169%，顯著超出122%的凈借貸資本比上限。

“在持續(xù)低谷中，該公司將出現約20億元的資金缺口，相當于總資產的10%?！倍披惡绻罍y。

深圳一大型開發(fā)商投資部負責人將綠城和中華企業(yè)的失誤都定位成——“產品特色與財務模式的不匹配”。

據上述研報，中華企業(yè)的大部分項目位于上海及其周邊地區(qū)，2010年新增的四幅土地儲備（不含天津項目）平均的土地成本為10768元/平方米，產品整體售價也較高，2010年上半年達到17109元/平方米，全年平均售價18340元/平方米，在上市房地產企業(yè)中僅次于仁恒置地和綠城中國。

近7000億房地產信托兌付壓頂

“此類企業(yè)都主營高端產品，但高端產品的周轉率一般較低，在房地產順勢中可為，但一旦碰上逆勢，就極易造成財務風險和投資風險?！鼻笆鲩_發(fā)商投資部負責人直言。

中華企業(yè)董秘印學青對本報表示，因前幾季度結轉較少，所以僅實現約2億元的凈利潤，但仍在爭取完成年初確定的全年6億元目標任務。目前，該公司正在研究針對性的項目銷售對策，但他未透露具體內容。

“確實有些信托在今年底明年初到期，但兌付沒有問題?！庇W青自稱。