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銀行做房貸壓力測(cè)試本不是新鮮事，但官方口徑表示的測(cè)試結(jié)果一次比一次樂(lè)觀，讓這一老話(huà)題再度成了業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

上周五，在銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康表示房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能收回，但本金沒(méi)有問(wèn)題之后，不少銀行業(yè)、獲貸企業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，銀行壓力測(cè)試是否完全真實(shí)可靠，各銀行在房地產(chǎn)貸款中的“隱形”招數(shù)是否都被納入“法眼”監(jiān)控，都會(huì)對(duì)最終的結(jié)果產(chǎn)生重大影響。

那么房貸是如何“隱形”的？“隱形”的房貸能否逃過(guò)壓力測(cè)試的“法眼”？相關(guān)行業(yè)人士對(duì)房?jī)r(jià)下跌50%的切身感受如何？

改頭換面的房貸

劉明康上周五表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)的銀行貸款在10萬(wàn)億人民幣以上。根據(jù)《2011年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，截至三季度末，這一房地產(chǎn)貸款余額數(shù)字為10.46萬(wàn)億元。

有銀行業(yè)業(yè)內(nèi)人士指出，在考量房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行的影響時(shí)，除了以上的10.46萬(wàn)億，還有其他的“涉房”類(lèi)貸款，即用各種非房貸名義貸出、通過(guò)各種渠道周轉(zhuǎn)、最后流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以及那些初始就以房地產(chǎn)為抵押物的貸款，而后者數(shù)目往往超過(guò)前者。該人士表示，名義上的和實(shí)際上的“涉房”貸款總額，“保守估計(jì)也有20萬(wàn)億”。

那么，這些名義上非房地產(chǎn)貸款的房貸，是怎么穿上“馬甲”改頭換面的呢？業(yè)內(nèi)人士的表述或許會(huì)提供一些線(xiàn)索。

“前些年投資房地產(chǎn)比做鋼貿(mào)生意賺得快多了，我們問(wèn)銀行借了錢(qián)就去投土地、商鋪、辦公樓、整層物業(yè)、別墅?！鄙虾Ｄ炒笮弯撌幸讳撡Q(mào)企業(yè)總經(jīng)理陳先生告訴本報(bào)記者，他們找銀行融資的名義都是“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目”，但用虛假貿(mào)易流水等“一條龍”招數(shù)，最后把錢(qián)用去炒地炒樓。

陳先生對(duì)于鋼貿(mào)企業(yè)當(dāng)年的融資能力很得意，“我們做大宗商品的，可以提供抵押物，有質(zhì)押擔(dān)保、有互保、有聯(lián)保還有市場(chǎng)擔(dān)保，加上資金流又大，銀行搶著借錢(qián)給我們?！?/p>

至于這“一條龍”招數(shù)怎么走，陳先生舉了個(gè)例子?！拔铱粗辛?000萬(wàn)的商鋪?lái)?xiàng)目，就先問(wèn)同業(yè)借個(gè)1000萬(wàn)，購(gòu)買(mǎi)商鋪。然后把買(mǎi)下的商鋪抵押給銀行，稱(chēng)貸款用于進(jìn)貨，其實(shí)收了賬就去還掉借的錢(qián)，等于問(wèn)銀行借錢(qián)炒商鋪?！?/p>

對(duì)于陳先生的做法，交通銀行一位客戶(hù)經(jīng)理表示質(zhì)疑，他表示根據(jù)他所在的銀行貫徹的“三個(gè)辦法一個(gè)指引”的貸后“受托支付”流程，銀行貸款將必須打給陳先生進(jìn)貨的公司，而非陳先生本公司。

另一家股份制銀行信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，對(duì)于“受托支付”，銀行的貸后監(jiān)控只能控制資金的第一筆劃歸流向。也就是說(shuō)，只要陳先生找個(gè)“朋友公司”，走流程并不難。據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，2008年金融危機(jī)過(guò)后，在貨幣刺激政策大環(huán)境下，銀行青睞有抵押的貸款客戶(hù)，并且可以根據(jù)抵押物的評(píng)估值，給予80%~120%的貸款額度，最高甚至可達(dá)150%。

除了上述購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)的改頭換面，對(duì)于已購(gòu)物業(yè)的升值，市場(chǎng)上還流行兩種從銀行套現(xiàn)再投資的方式：“轉(zhuǎn)按揭”和“過(guò)橋”。