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競相出貨

緣何此時降價？對于萬科來說，市場競爭壓力在陡增。

萬科三季報顯示，今年三季度主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，而銷售則進(jìn)一步放緩。深圳、廣州、東莞、佛山等萬科進(jìn)入的14個城市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比上升5.1%，成交面積則同比下降20.9%。

萬科董秘譚華杰坦承，市場環(huán)境的巨大變化對萬科的銷售也有所影響：10月前后歷來都是新盤上市高峰，未來一段時期，預(yù)計(jì)新房供應(yīng)還將繼續(xù)增加，市場存貨壓力也會進(jìn)一步加大。

數(shù)據(jù)更顯示，萬科存貨三季度增至1926億，同比增長約57%。其中，萬科三大吸金區(qū)域北京、上海、深圳占據(jù)大頭。

深圳萬科上半年銷售的僅有四個項(xiàng)目，而下半年推出的房源高達(dá)11個，總共1萬套房源，占深圳同期新盤供應(yīng)量的1/3強(qiáng)。

和如此巨大的供應(yīng)量相比，深圳樓市的需求在限購政策下不斷萎縮，而限價政策又令不少同行揮起價格利器。10月29日，招商地產(chǎn)推出果嶺項(xiàng)目，以低于周邊4000-5000元的單價開盤；在萬科雙月灣項(xiàng)目所在地惠州，卓越地產(chǎn)推出4900元/平方米的蔚藍(lán)海岸新房源，在此之前，碧桂園十里銀灘也以低至6000元左右開盤。

“深圳開發(fā)商目前不是降不降價，而是降多少才能賣出去的問題。世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌說，深圳三季度的成交量持續(xù)低迷，二季度的一些優(yōu)惠措施已不足以打動購房者，必須要有更為實(shí)質(zhì)的降價。

從全國來看，萬科也面臨銷售放緩。山西證券平海慶認(rèn)為，萬科銷售額減速已成定局。“銷售額同比增速小于銷售面積同比增速，表明公司在以價格換銷量?！逼奖硎?，由于未來三個月房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷可能性非常大，全年銷售增速將低于30%。

而作為萬科總部所在地，通常占全公司銷售比重1/10的深圳萬科今年銷售業(yè)績并不如人意。今年年初，深圳萬科預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)是140億（約占全公司1/10），但截至7月，深圳萬科僅實(shí)現(xiàn)40億元左右。在三季度接連推出幾個新盤之后，初步估計(jì)深圳回籠資金約40億，距離140億尚有很大差距。

王海斌認(rèn)為，如若真要實(shí)現(xiàn)年度銷售目標(biāo)，年底前將是上市公司沖擊年度業(yè)績的關(guān)鍵時期，大型開發(fā)商選擇在此時降價出貨的幾率很大。尤其是今年，多數(shù)開發(fā)商預(yù)期調(diào)控將長期持續(xù)，對后市看淡，降價的概率又增加了。

拐點(diǎn)將至？

從中海、碧桂園、保利到龍湖、萬科、招商、綠地；從上海到北京、深圳，及其周邊區(qū)域，此輪降價潮中，均是大型開發(fā)商率先，中小開發(fā)商跟進(jìn)。

這與行業(yè)對于調(diào)控趨勢的判斷有關(guān)。10月25日，萬科執(zhí)行副總裁肖莉在投資者電話會議上表示，過去一年里政府為遏制樓價飆升而采取的一系列努力，正造成嚴(yán)重沖擊，開發(fā)商受到擠壓。

“國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向，未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格進(jìn)一步下降?！边@是肖的預(yù)期。

萬科預(yù)期，即使那些有購買力的買家，也將選擇持幣等待，因?yàn)樗麄冾A(yù)期房價將繼續(xù)下探。

上海某房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認(rèn)為，樓市價格拐點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生?！按汗?jié)之前，樓市將保持價跌量平態(tài)勢，明年一季度繼續(xù)低迷，”他說，在明年一季度信貸顯著寬松之前，很多開發(fā)商必須促銷以回籠資金，以解年度之前各種到期債務(wù)的燃眉之急。

北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，降價的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延，“目前市場購房者信心已經(jīng)降低到谷底，”張說。

楊紅旭則預(yù)測，未來十年，中國樓市暴利時代不再，投機(jī)性購房需求也將萎縮，市場波動的頻率和幅度，將明顯小于過去十年。

萬科對未來的預(yù)測也表現(xiàn)謹(jǐn)慎。萬科已將很多銷售未結(jié)資源放到了未來2-3年。截至9月末，萬科已售未結(jié)資源規(guī)模達(dá)1208萬平方米，對應(yīng)合同金額合計(jì)約1380億元，相比中期時分別提升18.2%和16.3%，提前鎖定未來2-3年業(yè)績增長。

工銀國際分析師羅佳明在分析龍湖等房企此前調(diào)價行為時稱，預(yù)期此前減價不會對龍湖的盈利能力造成太大損害，反而可以更好的儲備充足糧水渡過行業(yè)寒冬期。

“我們對房地產(chǎn)行業(yè)維持審慎，因短期內(nèi)中央應(yīng)不會放松政策調(diào)控，而且減價才剛開始。上海當(dāng)前的降價潮應(yīng)該只是行業(yè)下行的開端，相信明年第1 季是最壞時期”。