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銀行貸款的四種平衡體系

● 分支行間平衡

● 貸款種類(lèi)間平衡

● 貸款期限上的平衡

● 利息上的平衡

[ “路線(xiàn)圖”的最頂端是銀行的總體風(fēng)險(xiǎn)控制管理部門(mén)和資產(chǎn)負(fù)債審核委員會(huì)；計(jì)財(cái)部門(mén)居于其下，在貸款“總量控制”下平衡著各個(gè)部門(mén)的貸款額度；而貸款審批部門(mén)則直接面對(duì)房貸申請(qǐng)人 ]

盡管有著穩(wěn)定的收入、稅單，工資流水清晰、之前也從無(wú)不良信用記錄，但這樣的貸款申請(qǐng)人，現(xiàn)在也都很難輕松地從銀行拿到房貸了。

準(zhǔn)新娘子陸小姐就是這樣一位貸款人，最近她為了婚房喜憂(yōu)參半。喜的是，早已相中的小區(qū)房?jī)r(jià)最近松動(dòng)得厲害，已決定購(gòu)買(mǎi)二手房的陸小姐遇到一個(gè)急于套現(xiàn)的“上家”，給出了很讓她心動(dòng)的一口價(jià)；憂(yōu)的是，財(cái)力剛夠首套房首付三成的陸小姐，已經(jīng)和本地多家銀行來(lái)回繞了一個(gè)多月，按揭貸款卻始終拿不下來(lái)。

現(xiàn)在房貸發(fā)放困難眾所皆知，但具體難在何處？《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者于日前多方采訪(fǎng)，“銀行如何發(fā)放房貸”這一看似簡(jiǎn)單實(shí)則牽扯多方利益的問(wèn)題有了清晰的脈絡(luò)。

一讓再讓的貸款人

陸小姐告訴記者，9月底開(kāi)始，她陸續(xù)咨詢(xún)了工行、建行、交行、浦發(fā)、中信、招商等多家銀行，但當(dāng)她進(jìn)入網(wǎng)點(diǎn)，提出要按揭貸款時(shí)，得到的答案清一色是”沒(méi)有額度”、”貸不出”或”明年年頭再試試吧”。有時(shí)，這個(gè)答案甚至不需要銀行員工出面告訴她，因?yàn)榇筇美锏谋０簿鸵呀?jīng)可以非常熟稔地說(shuō)出一套信貸控制政策，并將她拒之門(mén)外。

陸小姐開(kāi)始了第一步退讓。她從房產(chǎn)中介處獲知，部分銀行對(duì)自愿”加價(jià)”的客戶(hù)是留有余地的。于是，她開(kāi)始和銀行談利率上浮，由此，她才得到了幾家銀行的業(yè)務(wù)接待。據(jù)陸小姐透露，期間，和她談利率上浮限度最高的一家支行，甚至開(kāi)出了上浮30%的高價(jià)。

幾經(jīng)周折，某家股份制商業(yè)銀行的支行客戶(hù)經(jīng)理終于答應(yīng)以上浮10%的貸款利率幫陸小姐”試試看送批貸款”。但是，在進(jìn)入流程前，該經(jīng)理告訴陸小姐，請(qǐng)她考慮將首付“至少提至四成、最好五成”。因?yàn)橹挥羞@樣她的貸款申請(qǐng)才能“排得靠前、獲批可能更大”?？蛻?hù)經(jīng)理事先表態(tài)，正在排隊(duì)的房貸申請(qǐng)很多，只能盡力，不能保證結(jié)果。

在陸小姐第二次讓步，即東拼西湊出了四成首付后，她的貸款申請(qǐng)終于送審，并于上月末“審批通過(guò)”。正打算把精力投入預(yù)訂婚宴的陸小姐怎么也沒(méi)想到，銀行明明已經(jīng)告訴她貸款審下來(lái)了，之后卻又再告訴她，沒(méi)額度放款，請(qǐng)她繼續(xù)耐心排隊(duì)。

為什么房貸審核通過(guò)卻放不出來(lái)？一頭霧水的陸小姐實(shí)在搞不清楚，房貸在銀行內(nèi)部要走過(guò)怎樣的“路線(xiàn)”，才能落到貸款人手中。

銀行內(nèi)部的房貸路線(xiàn)圖

某商業(yè)銀行一信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向本報(bào)介紹，和房貸申請(qǐng)直接對(duì)接的是銀行的貸款審批部門(mén)，這一部門(mén)一般在銀行的零售業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)部之下，名頭叫做“個(gè)貸審批中心”或類(lèi)似稱(chēng)謂。

大部分股份制商業(yè)銀行和一些小銀行的審貸權(quán)在分行，比如交行和浦發(fā)；但也有建行這類(lèi)國(guó)有大行，將部分審貸權(quán)下放到支行。

對(duì)于這個(gè)部門(mén)的職能，上述負(fù)責(zé)人的回答是：“只管批貸款，不合格的退回去，合格的就排隊(duì)等額度”，也就是說(shuō)，這個(gè)部門(mén)通常是“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”看個(gè)體申請(qǐng)是否合格合規(guī)，和“大面上”的支行總體可用放貸額度無(wú)關(guān)。

在資金面從緊之后，這個(gè)部門(mén)在審核房貸時(shí)有什么變化？記者從一家大行的相關(guān)業(yè)務(wù)人員處了解到，該行雖然不作明文規(guī)定，但一般對(duì)貸款人首付占比都要求適當(dāng)提高；其次，銀行對(duì)貸款人的財(cái)力審核也從嚴(yán)把關(guān)，對(duì)工資流水、交金交稅記錄都不能再“睜一只眼閉一只眼”，特別是一些無(wú)法用稅單證明的收入來(lái)源已經(jīng)無(wú)法計(jì)算進(jìn)貸款人的財(cái)力狀況中；此外，對(duì)于資信情況一般的部分貸款人，銀行還可能要求其每月還貸額度不得超過(guò)其可被證明固定收入的50%；而對(duì)于利率，此前的優(yōu)惠價(jià)早已成為歷史，“目前首套房一般都希望貸款人能同意小幅上浮利率，二套房至少上浮20%，年底前很多小銀行上浮30%都不一定貸得出”。

審批部門(mén)只管審貸、不管額度，哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)額度發(fā)放呢？上述負(fù)責(zé)人告訴記者，每個(gè)銀行的總行和分行都有一個(gè)類(lèi)似的計(jì)財(cái)部門(mén)，在貸款“總量控制”的情況下平衡著各個(gè)部門(mén)的貸款額度。