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除劉易斯拐點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生外，以上三大拐點(diǎn)都將在2012年發(fā)生。

其次我們來看看誰在逃頂？

在高位逃頂，在中國(guó)的股市和樓市，往往是位高權(quán)重之人。以神不知鬼不覺的方式，高位出逃，而留下一批中小投資人最后割肉。這是一件很悲劇的事。由于股市易于變現(xiàn)，機(jī)構(gòu)投資人要出逃，中小投資人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我們主要來講講樓市，因?yàn)檫@主要涉及到眾多在高位買房的剛需群體。

這一輪的加息通道是在2010年10月開啟的。隨后11月，央行發(fā)布數(shù)據(jù)，銀行存款儲(chǔ)蓄環(huán)比減少7000億。這個(gè)數(shù)據(jù)當(dāng)時(shí)就引起了我的重視，一個(gè)問號(hào)是：這些存款儲(chǔ)蓄去了哪里？

股市波瀾不驚，可見很少有資金大量流入；理財(cái)產(chǎn)品一時(shí)火起，但是，絕大多數(shù)人不會(huì)選擇，也不信任，因此，有資金流入，據(jù)推算一個(gè)月也只有區(qū)區(qū)200億到300億之間；拿去放高利貸，會(huì)有一部分，也不會(huì)在一個(gè)月涌入，因?yàn)橛袡C(jī)構(gòu)測(cè)算，盡管全國(guó)很多城市高利貸泛濫，但總量不會(huì)超過500億。流入樓市和金市，總額不會(huì)超過2000億。也就是說，還有4000多億，那么，這么多的錢去了哪里？

一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，賣了房子，還了貸款，流回銀行了。只有房地產(chǎn)才會(huì)有如此之大的吸附和釋放能力。

再看看全國(guó)二手樓和新房銷售同時(shí)放大到一個(gè)天文數(shù)據(jù)，環(huán)比和同比都超過40%，是全年房地產(chǎn)的銷售頂峰。再看看后面，緊接著，一線城市宣布限購(gòu)，北京市主要領(lǐng)導(dǎo)表態(tài)，堅(jiān)決將房?jī)r(jià)降下來。在市場(chǎng)上，中小投資人還在拼命博傻，而大投資人一個(gè)月內(nèi)拉高出貨，而且，出得干干凈凈，神不知鬼不覺。

這個(gè)頂逃的利索。

第二次儲(chǔ)蓄大縮水，發(fā)生在2011年4月，當(dāng)月人民幣存款增加3377億元，同比少增8325億元，其中，住戶存款凈減少4678億元。這些錢到哪里去了呢？除了樓市炒家還貸款外，還有一部分理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品；再就是一部分因?yàn)橥浐图酉ⅲ鹊氖杖胍呀?jīng)不夠支付月供，便將存款取出來交月供。還有一大塊，是樓市炒家的大逃亡。

這一次樓市炒家逃頂也算成功，直接導(dǎo)致的結(jié)果是一線城市房?jī)r(jià)的滯漲，并由滯漲走向普跌。

大的炒家基本出逃，現(xiàn)在留在樓市的炒家只是中小炒家，資產(chǎn)只等縮水。

中國(guó)人民銀行在2011年8月26日下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。這意味著大量資金將被凍結(jié)，相當(dāng)于未來6個(gè)月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率。其實(shí)質(zhì)意義，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于提高存款準(zhǔn)備金率，因?yàn)橥瑫r(shí)取消了支付工具承兌匯票，對(duì)流動(dòng)性造成滅頂之災(zāi)。房?jī)r(jià)大跌趨勢(shì)就此生成。

再來看看大的開發(fā)商的表現(xiàn)。

誰在第一個(gè)降價(jià)銷售？不錯(cuò)，這個(gè)超級(jí)地產(chǎn)帝國(guó)，老板是2009年的首富。同2008年一樣，又是第一個(gè)出逃。所不同的是，這一次降價(jià)沒有引發(fā)退房風(fēng)波。

2011年元月，該公司全國(guó)范圍內(nèi)降價(jià)，七五折優(yōu)惠，單個(gè)樓盤有套數(shù)限制。據(jù)媒體報(bào)道：合肥樓盤此次推出的優(yōu)惠為每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折優(yōu)惠。在長(zhǎng)沙、武漢等地的40多個(gè)樓盤，開始實(shí)行85折銷售。

這些是跑的早的，所以，降價(jià)15%就能吸引購(gòu)買。但是，到6月份該公司發(fā)現(xiàn)銷售進(jìn)度不妙，便做了一個(gè)噱頭——內(nèi)部員工可享受7折優(yōu)惠，很多7000多元的房子只賣3900元。其實(shí)，內(nèi)部員工紛紛拿到指標(biāo)后，立馬轉(zhuǎn)手，促使很多樓盤實(shí)際成交均價(jià)下降30%左右。這一次，退房的沒有，鬧事的來了，前期買房的提出抗議。

然而，該公司不理會(huì)，繼續(xù)低價(jià)賣樓，回籠資金。兩個(gè)字：逃頂。

再來看看萬科。2011年中報(bào)出來，非常難看。盡管業(yè)績(jī)還在增長(zhǎng)，但是，現(xiàn)金流不暢，負(fù)債率在提高。為了吸取2008年教訓(xùn)，萬科早在春節(jié)后在全國(guó)開展明升暗降的活動(dòng)，后來發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)不為所動(dòng)，便干脆降價(jià)賣樓。古人說：圖窮則匕首見。萬科廣州盯住碧桂園[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，一同賽跑，比誰逃得更快；在深圳，金域華府[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]降價(jià)幅度超過30%，前期買房人再也不會(huì)砸售樓處了。只是拉拉橫幅，以示抗議。有什么用？降幅還在擴(kuò)大。什么力量也不能阻擋萬科的逃頂。

溫州、通州等地，前期泡沫嚴(yán)重的地方，正在呈現(xiàn)破滅的征象。

現(xiàn)在堅(jiān)守房?jī)r(jià)的，只有中小開發(fā)商和中小炒房客，一些三四線城市房?jī)r(jià)還在漲，不影響整個(gè)趨勢(shì)。但是，這種降價(jià)放大到全國(guó)，不是全局性大降價(jià)和泡沫破滅，只是一種逃頂，再等下去，會(huì)有開發(fā)商資金鏈出問題而降價(jià)50%以上拋售，然后，蔓延到全國(guó)。越晚跑，就越跑不贏。

那么，市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)如何。

我們首先看見的是第一階段，是市場(chǎng)的冰凍時(shí)期。將要持續(xù)到2011年底，政府將要充當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的救火隊(duì)，哪個(gè)城市快要下跌，政府就會(huì)去救火，采取的方法就是限購(gòu)，冷凍起來再說。房?jī)r(jià)的表現(xiàn)是不漲不跌，個(gè)別區(qū)域和樓盤將會(huì)有開發(fā)商降價(jià)出逃，炒家開始割肉，但是，房?jī)r(jià)不會(huì)普跌，經(jīng)濟(jì)開始滯漲，通脹有所遏制，時(shí)間將會(huì)持續(xù)2012年4月。

第二階段，政府將會(huì)去房?jī)r(jià)泡沫化。政府開始穩(wěn)住陣腳，試圖恢復(fù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但是，房?jī)r(jià)不降，通脹不可能得到遏制，生產(chǎn)成本和生活成本持續(xù)高漲，壓制了全社會(huì)的購(gòu)買力，長(zhǎng)期下去將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大蕭條，迅速去除房?jī)r(jià)泡沫，有利刺激消費(fèi)，拉動(dòng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)。他們知道，生產(chǎn)是有周期性的，工業(yè)產(chǎn)品很多周期要3到6個(gè)月，農(nóng)產(chǎn)品要6到12個(gè)月，再拖下下去，將會(huì)嚴(yán)重影響新政府交接，所以，在2012年5月至10月這半年，房?jī)r(jià)才會(huì)開始去泡沫。這時(shí)會(huì)有一些便宜的資產(chǎn)投進(jìn)市場(chǎng)，現(xiàn)金為王；同時(shí)，公租房開始啟用，租金漲價(jià)的歷史結(jié)束。

第三階段，房?jī)r(jià)開始普跌，因?yàn)轶w量巨大，在一年拉平普跌超過20%根本不可能，但是，區(qū)域、個(gè)盤跌去50%的樓盤比比皆是，房?jī)r(jià)下跌會(huì)持續(xù)兩三年。這時(shí)市場(chǎng)正式進(jìn)入買點(diǎn)，持續(xù)三年左右。95后婚齡到來之時(shí)，中國(guó)徹底告別高房?jī)r(jià)。當(dāng)年日本房?jī)r(jià)泡沫破滅，憤怒的日本國(guó)民燒毀象什么《樓市》一樣的雜志《煉金術(shù)》的情景，將成為房?jī)r(jià)泡沫最后的葬禮。

但是，房?jī)r(jià)的跌幅因各個(gè)城市而異，可各自斟酌。預(yù)期時(shí)間在2012年下半年到2013年之間，將產(chǎn)生比較好的買點(diǎn)。此時(shí)買房，只要持有現(xiàn)金，將會(huì)買到很便宜的資產(chǎn)，五年之內(nèi)，不會(huì)貶值太大?？梢越鉀Q一些夾心層的購(gòu)房問題。不過，大家千萬要記住，買房子是自己的事，其他人的意見，只能作為參考。