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綜合考慮，房?jī)r(jià)在中期會(huì)有較大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考慮到城市化的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、年輕人結(jié)婚購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)仍有一定的心理支持和需求支持，加之房?jī)r(jià)大幅下跌對(duì)金融系統(tǒng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，政府也會(huì)阻止房?jī)r(jià)過(guò)度下跌。但可以肯定，在中期內(nèi)，尤其在2015到2020年，希望投機(jī)房地產(chǎn)或依靠房地產(chǎn)保值增值必然會(huì)受到損失。如果你現(xiàn)在手中持有房子，建議不要再持有太久。

最后我們考慮遠(yuǎn)期情況，也即2020-2030年的房?jī)r(jià)情況。據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)城市化率達(dá)49.68%，預(yù)計(jì)2020年超過(guò)60%，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。但中國(guó)由于獨(dú)生子女政策，導(dǎo)致年輕人口將快速減少，預(yù)計(jì)2020年后城市化發(fā)展速度將大為放緩。有人說(shuō)日本1990年后房?jī)r(jià)暴跌及其經(jīng)濟(jì)一蹶不振是由房?jī)r(jià)過(guò)度調(diào)控造成的，其實(shí)即使沒(méi)有房?jī)r(jià)調(diào)控，日本房?jī)r(jià)也一定會(huì)大幅下跌且經(jīng)濟(jì)一蹶不振。1990年日本25至34歲人口組數(shù)量比1980年25至34歲人口組數(shù)量下降了20%，這就意味著真實(shí)需求下降了20%，房地產(chǎn)的高價(jià)位已經(jīng)失去了實(shí)際的需求支撐，是堅(jiān)持不多久的。

盡管解釋日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一條永遠(yuǎn)是最根本的，那就是低生育率。早在20世紀(jì)六七十年代，日本總和生育率就低于世代更替水平(也即維持人口不增加也不減少的水平，在發(fā)達(dá)國(guó)家為2.1)，隨后生育率持續(xù)下滑，導(dǎo)致未來(lái)年輕不斷萎縮。決定宏觀經(jīng)濟(jì)總量GDP變化的是總需求與總供給的變化，低生育率決定未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一定會(huì)低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。從需求方面來(lái)說(shuō)，低生育率會(huì)使未來(lái)消費(fèi)最旺盛的年輕人口大幅減少且消費(fèi)疲弱的老年人口比例很大，必然導(dǎo)致最終消費(fèi)不振。投資需求是最終消費(fèi)需求的引致需求，最終消費(fèi)的低迷不振必然導(dǎo)致投資的低迷不振。這時(shí)，無(wú)論日本是刺激消費(fèi)還是刺激投資，都不能撬動(dòng)總需求。

同時(shí)，從總供給角度來(lái)說(shuō)，年輕人口減少，勞動(dòng)力更新?lián)Q代斷層，最富創(chuàng)造力的年輕人口萎縮;人口老化，經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的勞動(dòng)人口比例減少，人均GDP增長(zhǎng)必然放緩，甚至可能面臨萎縮。而GDP增長(zhǎng)率，取決于人口增長(zhǎng)率和人均GDP增長(zhǎng)率。低生育率的結(jié)果，最終必然導(dǎo)致人口增長(zhǎng)的放緩或萎縮和人均GDP增長(zhǎng)率的放緩，因而經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期低迷，失去10年再失去10年。

據(jù)第六次人口普查公布數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)0-14人口已經(jīng)降低到16.6%，這比美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、荷蘭等發(fā)達(dá)國(guó)家還要低。事實(shí)上，如果中國(guó)人均壽命和這些發(fā)達(dá)國(guó)家相同，中國(guó)的0-14歲兒童比例會(huì)更低，列入最低國(guó)家之列。為了更好的比較，我們可以?xún)H適用65歲以下人口數(shù)據(jù)，以消除老齡化不同的影響，從而利用最新人口普查數(shù)據(jù)來(lái)估計(jì)中國(guó)的生育率水平。美國(guó)15-64歲成年人口與0-14歲兒童之比為3.2，屬于成人與兒童比例均衡水平，而中國(guó)競(jìng)高達(dá)4.5，屬于危險(xiǎn)的倒金字塔結(jié)構(gòu)。日本這個(gè)比例為4.8，韓國(guó)為4.2，德國(guó)和意大利為4.7，西班牙為4.5，這些國(guó)家總和生育率在1.2-1.4之間，且考慮到1945二戰(zhàn)結(jié)束和戰(zhàn)后嬰兒潮，而中國(guó)1949年底才基本結(jié)束內(nèi)戰(zhàn)，導(dǎo)致2010年時(shí)中國(guó)59-64歲組人口數(shù)量相對(duì)這些國(guó)家偏低，從而使中國(guó)成人與兒童之比也相對(duì)偏低，故中國(guó)近年來(lái)的總和生育率應(yīng)在1.3左右。

在國(guó)際上，總和生育率在1.5以下稱(chēng)為“超低生育率”，0-14歲人口占比在15%-18%之間稱(chēng)為“嚴(yán)重少子化”，這說(shuō)明中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入危險(xiǎn)的超低生育率和嚴(yán)重少子化時(shí)代，這意味者未來(lái)中國(guó)將面臨重老齡化和人口的崩潰式減少，未來(lái)經(jīng)濟(jì)也為此陷入長(zhǎng)期低迷。

對(duì)于現(xiàn)在準(zhǔn)備“以房養(yǎng)老”的人，千萬(wàn)別相信“以房養(yǎng)老”。“以房養(yǎng)老”的存在，必須有一個(gè)前提，那就是老人去世后留下的房子有人買(mǎi)且價(jià)格不能大幅下跌，否則“以房養(yǎng)老”就失去可能性。到2025年以后，中國(guó)城市化發(fā)展到一定程度，新買(mǎi)房子的絕對(duì)主體就是結(jié)婚買(mǎi)房的年輕人。但中國(guó)近十幾年來(lái)一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結(jié)婚買(mǎi)房的年輕人大幅減少。

況且由于獨(dú)生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買(mǎi)房子，甚至許多獨(dú)生子女家庭因婚姻而節(jié)約出一套房子并把它推向市場(chǎng)。與此同時(shí)，新中國(guó)第一次嬰兒潮人口開(kāi)始大規(guī)模步入死亡年齡，老年人的房子開(kāi)始大量推向市場(chǎng)。這時(shí)，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故至少中國(guó)房?jī)r(jià)在2025年前后必大跌。而現(xiàn)在，中國(guó)房?jī)r(jià)正處在泡沫期的高位運(yùn)行階段，必然購(gòu)房成本很高。現(xiàn)在買(mǎi)房子預(yù)備未來(lái)養(yǎng)老，而未來(lái)房?jī)r(jià)大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子了。