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1999年12月底至2011年3月底，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)外匯占款增量為22.22萬億元人民幣，是同期內(nèi)中國(guó)狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著，過去11年內(nèi)的大部分時(shí)間內(nèi)，外匯占款已成為中國(guó)央行發(fā)行基礎(chǔ)貨幣的最重要甚至唯一渠道。由外匯增加導(dǎo)致的基礎(chǔ)貨幣投放增長(zhǎng)，又導(dǎo)致通貨膨脹和貨幣流動(dòng)性泛濫。通貨膨脹導(dǎo)致負(fù)利率，貨幣流動(dòng)性泛濫推高物價(jià)和資產(chǎn)價(jià)格，在城市化的機(jī)緣下，處于價(jià)格上升勢(shì)頭的房子就成了保值增值和投機(jī)的對(duì)象。

第四，中國(guó)政府和美國(guó)政府的財(cái)政貨幣政策所導(dǎo)致的流動(dòng)性泛濫和通貨膨脹。無論是美國(guó)在2001年網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅后實(shí)施寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，還是次貸危機(jī)后大量印刷美元挽救經(jīng)濟(jì)，都迫使大量美元流入中國(guó)，導(dǎo)致中國(guó)的流動(dòng)性過剩和通貨膨脹，推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。面對(duì)2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)政府開啟4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)的貨幣政策加積極的財(cái)政政策，又為后續(xù)的高房?jī)r(jià)注入貨幣動(dòng)力。

第五，出口政策和外匯政策。美元流入中國(guó)，中國(guó)外匯儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)貨幣投放過多，為房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。這不得不引起我們思考引起中國(guó)高房?jī)r(jià)的第五個(gè)因素：出口政策和外匯政策。中國(guó)居民和企業(yè)的外匯，基本都被中央銀行購(gòu)買，變成基礎(chǔ)貨幣發(fā)行。在中國(guó)外匯儲(chǔ)備快速膨脹的今天，過去的政策早已不符合事宜了。由于曾經(jīng)的外匯短缺，中國(guó)一直比較強(qiáng)的鼓勵(lì)出口傾向，如對(duì)出口退稅，一邊減少了國(guó)內(nèi)貨物，另一邊刺激凈出口增加導(dǎo)致外匯儲(chǔ)備不斷增長(zhǎng)和被迫投放基礎(chǔ)貨幣，因而加劇通貨膨脹和負(fù)利率。

其實(shí)這還不如停止出口退稅直接印刷人民幣發(fā)給居民購(gòu)買這些出口貨物呢，出口退稅換來的是外國(guó)“畫紙”和通貨膨脹，而印刷人民幣發(fā)給國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)，雖然也通貨膨脹但國(guó)內(nèi)居民畢竟還獲得了消費(fèi)增加。央行購(gòu)買外匯防止或減緩人民幣升值，其實(shí)這樣是得不償失。

央行購(gòu)買了外匯，可能阻止了人民幣升值，但引發(fā)了通貨膨脹，對(duì)出口企業(yè)來說可能是一樣的，但對(duì)非出口企業(yè)和多數(shù)國(guó)民來說又是一個(gè)壞結(jié)果。再說，由于購(gòu)買外匯引發(fā)通貨膨脹，可能由此導(dǎo)致緊縮貨幣政策，反而對(duì)包括出口企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)都不利，更阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高。央行購(gòu)買外匯干預(yù)匯率的結(jié)果，可能就是“滯漲”或類似于“滯漲”的壞結(jié)果。而這三個(gè)方面的舊政策，無疑都在加劇流動(dòng)性過剩和通貨膨脹，因而推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲。

第六，對(duì)民營(yíng)企業(yè)投資和發(fā)展的限制。國(guó)內(nèi)富人扎堆投資房地產(chǎn)，為此我們需要思考為什么他們?cè)淹顿Y房地產(chǎn)而不是別的?所以，推動(dòng)中國(guó)高房?jī)r(jià)的第六個(gè)因素就是對(duì)民營(yíng)資本投資和發(fā)展限制的各種政策，如國(guó)企壟斷領(lǐng)域?qū)γ衿蟮膶?shí)際限制，對(duì)民間金融發(fā)展的限制，及其他一切危害民營(yíng)資本投資經(jīng)營(yíng)的各種限制和不合理的稅收設(shè)計(jì)等。

如果放開民間金融發(fā)展，一方面讓這些除投機(jī)房產(chǎn)外幾乎無處可去的資金找到出路，另一方面還可以通過金融支持民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，降低民營(yíng)企業(yè)的困難，讓更多資本樂于投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是去投機(jī)房地產(chǎn)。民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，讓更多的人獲得就業(yè)，增加普通民眾收入，就會(huì)提高內(nèi)需，改善國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，減少因外匯儲(chǔ)備增加帶來的流動(dòng)性過剩和通貨膨脹，就可以減少投機(jī)房地產(chǎn)的資金，改變這種不健康的發(fā)展模式。

第八，中小城市及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后導(dǎo)致年輕人口涌向少數(shù)大城市。在東亞國(guó)家，特別是中國(guó)，其民族文化似乎讓人們很喜歡向少數(shù)大城市聚集，這在中國(guó)年輕人中表現(xiàn)的尤為明顯。不僅如此，中國(guó)的年輕人不僅喜歡往大城市里擠，甚至還非要往大城市的中心區(qū)域擠，連大城市的郊區(qū)和衛(wèi)星城都瞧不上。

但同時(shí)，如果我們透過表象繼續(xù)深入反思，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)更重要的是生活的環(huán)境和發(fā)展的機(jī)遇，民族文化作用其實(shí)是次要的。中國(guó)中小城市尤其是小城鎮(zhèn)發(fā)展不足，基礎(chǔ)設(shè)施尤其是人文設(shè)施匱乏，經(jīng)濟(jì)要素集聚能力不強(qiáng)，而大城市又為自己GDP和稅收等利益考慮過多集中了產(chǎn)業(yè)、就業(yè)崗位和個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì)，城市群也未得到充分發(fā)展利用，導(dǎo)致人口和經(jīng)濟(jì)主體過度向少數(shù)大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相對(duì)于居民，企業(yè)有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買或租賃房屋，導(dǎo)致城市中心區(qū)域過多用于工商服務(wù)業(yè)，留給居住的土地和房子相對(duì)不足，就拉高了房?jī)r(jià)。

第九，廉租房供給不足導(dǎo)致商品房需求剛性。有人認(rèn)為，過于追求自有住房的國(guó)民性格提高商品房剛性需求。的確，國(guó)際統(tǒng)計(jì)表明，房?jī)r(jià)和住房自有率呈反比。在同樣需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比較有彈性，無論房地產(chǎn)商還是投機(jī)者都不敢隨便拿剛性需求提高房?jī)r(jià)。但是，如果有比較好的廉租房，且適合結(jié)婚居住，年輕人會(huì)傻到背負(fù)沉重負(fù)擔(dān)去高價(jià)購(gòu)買房子嗎?