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綜合分析，中國(guó)高房?jī)r(jià)的最核心因素有三條：土地制度，廉租房不足和政府打擊高房?jī)r(jià)不力。

三、中國(guó)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)

決定房?jī)r(jià)變化的，還是供應(yīng)和需求。在供給方面，包括商品房的開(kāi)工與竣工面積，保障房的開(kāi)工與竣工面積，空房數(shù)量和遷居賣(mài)房數(shù)量，還有土地政策和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年輕人結(jié)婚住房需求，換房需求，拆遷需求，還有投機(jī)或投資需求。

我們先看近期情況。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》的數(shù)據(jù)：2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%;房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%;房屋竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長(zhǎng)2.7%。再看新數(shù)據(jù)：1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長(zhǎng)31.7%;房屋新開(kāi)工面積4.57億平方米，同比增長(zhǎng)64.1%;房屋竣工面積15020萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.5%?？梢钥闯鰸撛诜课莨┙o快速增加，竣工面積也呈加速增長(zhǎng)。綜合統(tǒng)計(jì)局2010年與2011年數(shù)據(jù)，估計(jì)2011年將形成約33億平方米的供給量。在2011年1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積2.34億平方米。

按此進(jìn)度，2011年大約可銷(xiāo)售7億平方米。按2011年賣(mài)7億平方米計(jì)算，要近5年才可以賣(mài)完。另外，今年新國(guó)八條規(guī)定，各地要完成1000萬(wàn)套保障房，按每套90平米，有9億平方米的施工面積。2011年1-4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)約為每平米5300元人民幣。那么33億平方米，如果按5300元均價(jià)，需要17.5萬(wàn)億元人民幣，才能買(mǎi)賣(mài)完畢。問(wèn)題是：錢(qián)從哪里來(lái)?

如果不降價(jià)，誰(shuí)有17.5萬(wàn)億元人民幣來(lái)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的商品房?根據(jù)供大于求的規(guī)律，價(jià)格會(huì)有一定的下降。但由于對(duì)城市化和年輕人的結(jié)婚購(gòu)房預(yù)期，經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)，政府在近期內(nèi)不敢讓房?jī)r(jià)過(guò)快下跌，富人投資渠道也不能近期解決，在通貨膨脹和流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，下跌幅度不會(huì)太大。當(dāng)然，非常重要的是購(gòu)房投資者的心態(tài)和心理作用，因?yàn)橥稒C(jī)玩的就是信心。

再看中期情況。按照2011年33億平方米左右的供應(yīng)速度，按100平方米每套計(jì)算，年供應(yīng)量3300萬(wàn)套，五年供應(yīng)1.65億套。如果每套住房住3人，可以容納4.95億人，超過(guò)目前城市戶籍人口總數(shù)，也超過(guò)80后90后的總和，更超過(guò)2.5億流動(dòng)人口農(nóng)民工的總和。但對(duì)要城市化的農(nóng)民，還有年輕人，有多少能支付現(xiàn)在的房?jī)r(jià)呢?按照供應(yīng)速度，房?jī)r(jià)有很大的下跌壓力。

在十二五期間，政府規(guī)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障房。但2011年就要開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套，余下每年僅剩650套。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)維持高位，民生問(wèn)題便難以解決，考慮到近年來(lái)社會(huì)問(wèn)題日益突出，穩(wěn)定形勢(shì)面臨考驗(yàn)，以房安之是必備選擇，加之通過(guò)城市化加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)造就業(yè)崗位和應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力短缺的需要，中央政府會(huì)進(jìn)一步通過(guò)保障房建設(shè)維護(hù)穩(wěn)定和發(fā)展，估計(jì)3600萬(wàn)套的規(guī)劃要突破，預(yù)計(jì)達(dá)到5000萬(wàn)套左右，這又形成一種房?jī)r(jià)下跌的壓力?？紤]到穩(wěn)定與發(fā)展的需要，如果中央政府感到需要進(jìn)一步加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控，加上以往調(diào)控房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)和輿論反應(yīng)，估計(jì)會(huì)出臺(tái)更有效果的措施。

>中國(guó)的土地政策，也可能在十二五期間改變。其原因在于，現(xiàn)在的土地政策備受爭(zhēng)議，城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要也要求改變土地政策，地方政府繼續(xù)獲得土地壟斷地位或保持壟斷價(jià)格的可能性在降低。如果改變土地政策，或加大供應(yīng)降低價(jià)格，預(yù)計(jì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的沖擊。

一般來(lái)說(shuō)，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。北京聯(lián)合大學(xué)教授張景秋與孟斌帶領(lǐng)的課題組對(duì)北京50多個(gè)2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行的調(diào)查表明，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時(shí)達(dá)到29%。并且越往外環(huán)空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。

2010年河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)12名大學(xué)生歷時(shí)兩個(gè)月，學(xué)生們從鄭州市中心六個(gè)區(qū)29家大型樓盤(pán)抽取了約1.1萬(wàn)套商住房為樣本[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，運(yùn)用查驗(yàn)水、電、氣表，點(diǎn)算“黑燈率”等方法，測(cè)算空置率。結(jié)果表明，鄭東新區(qū)商住房空置率超過(guò)55%，其他五區(qū)也不低于20%。而這些空置房屋是需要成本的，如果房?jī)r(jià)不能保持繼續(xù)上升或上升幅度低于資金成本，或者出租也不劃算，那么投資者就不能長(zhǎng)期堅(jiān)持，一旦形成逃離房地產(chǎn)的形勢(shì)，價(jià)格將迅速下跌。