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關(guān)鍵詞：買房觀望 高房?jī)r(jià) 人口結(jié)構(gòu)

摘 要：中國(guó)房?jī)r(jià)正處在泡沫期的高位運(yùn)行階段，必然購(gòu)房成本很高?，F(xiàn)在買房子預(yù)備未來養(yǎng)老，而未來房?jī)r(jià)大跌，不僅不能依靠房子養(yǎng)老，反而白白養(yǎng)了房子。

無論從經(jīng)濟(jì)上還是生活質(zhì)量上，這都是不劃算的。中國(guó)保障房不足10%，而商品房占九成以上。中國(guó)自有住房率高，說白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己買房子住，而不是什么追求自有住房的國(guó)民性格問題。如果有大量廉租房，普通民眾有多少不理性的去購(gòu)買那些無論從經(jīng)濟(jì)上還是從精神上來說都不劃算的高價(jià)商品房?如果有大量廉租房，有多少投資者會(huì)高價(jià)買房然后高價(jià)出租?無論是中國(guó)住房自有率高，還是高房?jī)r(jià)或住房難，根本的還是廉租房供應(yīng)不足。

第十，高房?jī)r(jià)的首要責(zé)任是政府調(diào)控房?jī)r(jià)不力?？刂品?jī)r(jià)上漲，降低過高房?jī)r(jià)，改善民生，這是政府的責(zé)任。但政府為什么沒有控制住房?jī)r(jià)上漲呢?這還是因?yàn)檎刂品績(jī)r(jià)的力度不足。除了土地政策導(dǎo)致高房?jī)r(jià)外，政府不能控制房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)根本因素就是對(duì)投機(jī)囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。如果征收較高的二手房增值稅、對(duì)多套房子征收較高房產(chǎn)稅、強(qiáng)制空房出租，房地產(chǎn)投機(jī)很快就會(huì)大幅減少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就會(huì)大幅降低對(duì)商品房的剛性需求，降低市場(chǎng)租金，讓房地產(chǎn)投機(jī)或投資價(jià)值大幅縮水。

第十一，小戶型拉高房?jī)r(jià)。在高房?jī)r(jià)的情況下，買大房子需要有相當(dāng)?shù)呢?cái)力，但對(duì)多數(shù)實(shí)際需求的購(gòu)房者來說這顯然是不現(xiàn)實(shí)的，他們只有選擇小戶型，如兩室一廳或一室一廳。如果房子都在三室一廳或以上，對(duì)于許多購(gòu)房者來說，只有降低房?jī)r(jià)他們才能買得起，所以中等戶型和大戶型會(huì)迫使房?jī)r(jià)降低。而小戶型，則就會(huì)提高平方米的價(jià)格。更重要的是，小戶型會(huì)導(dǎo)致人口特別密集，在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，過于密度的人口必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高。如果這些原來住小戶型的人更有錢了，或因贍養(yǎng)父母需要和父母同住，或生了孩子沒地方住，他們可能選擇購(gòu)買更大一些的房子。如此一來，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，小戶型會(huì)導(dǎo)致?lián)Q房增加和未來競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)買中等戶型或大戶型房子，但由于人口密集，無法再增加房子，購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)將提高房?jī)r(jià)或使房?jī)r(jià)維持在高位。相反，在歐美國(guó)家，房子大，人口密度低，房?jī)r(jià)也比較低。

如果沒有獨(dú)生子女政策，一家養(yǎng)兩個(gè)孩子，再加上兩個(gè)孩子的上學(xué)等花費(fèi)又比一個(gè)孩子多，那么許多家長(zhǎng)就沒有那么多財(cái)力幫孩子買房子。由于是獨(dú)生子女，父母把全部的期待都放在這一個(gè)孩子身上，更希望他們?cè)诔鞘杏绕涫谴蟪鞘蝎@得更好的發(fā)展，這無疑就增加了大城市房?jī)r(jià)的推力。

第十三，城市化發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推高房?jī)r(jià)預(yù)期。對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者來說，他們敢炒房子，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為有人會(huì)接手他們的房子。這個(gè)預(yù)期支撐，就是城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市化，會(huì)有越來越多的人進(jìn)入城市，讓炒房子的人有了發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)遇。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就會(huì)使未來人均收入提高，就提高了未來房子的購(gòu)買力，亦增強(qiáng)了投機(jī)者對(duì)房?jī)r(jià)上升的信心。另外，就像經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于股市的預(yù)期一樣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀狀況亦影響房?jī)r(jià)的信心。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比較快，投資者就比較有信心，銀行對(duì)其也有信心;相反，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩或低迷，房地產(chǎn)投資者或投機(jī)者就會(huì)失去信心，銀行也失去對(duì)房地產(chǎn)的信心，此時(shí)虛高的房?jī)r(jià)就難以維持。

二、再分析中國(guó)房?jī)r(jià)的真相

任何物品的市場(chǎng)價(jià)格，都是由供給和需求的博弈形成，房地產(chǎn)也不例外。分析房?jī)r(jià)的真相，就要分析供給和需求。

其次，供給分為公共供給和市場(chǎng)供給，也即保障房和商品房。如果有足夠的廉租房，大多數(shù)實(shí)際需求的公民是不會(huì)購(gòu)買高價(jià)的商品房的，那房?jī)r(jià)必然無法長(zhǎng)期維持高位，或至少不會(huì)有很大的住房難問題。1997年，香港推出每年85000套廉租房計(jì)劃，從此香港房地產(chǎn)市場(chǎng)一直跌了整整五年，房?jī)r(jià)跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中國(guó)能夠享受到保障房的家庭不足10%，如果中國(guó)有足夠的廉租房，高價(jià)的商品房必然失去大量需求，高房?jī)r(jià)必然無法維持。所以，中國(guó)高房?jī)r(jià)的第二個(gè)根本因素是廉租房嚴(yán)重不足。

無論是說貨幣發(fā)行過多導(dǎo)致流動(dòng)性過剩和通貨膨脹，還是說其他因素導(dǎo)致富人或民營(yíng)企業(yè)去投機(jī)房地產(chǎn)，那都有一個(gè)前提，就是房地產(chǎn)具有資產(chǎn)投資功能，可以獲取保值升值收益。如果對(duì)購(gòu)買二套及以上房屋設(shè)置高首付高利息、對(duì)房屋買賣征收較高增值稅、對(duì)多套房子征收較高房產(chǎn)稅，顯然就會(huì)使房屋失去資產(chǎn)投資功能，房?jī)r(jià)也會(huì)大跌。但在現(xiàn)在制度下，政府為了地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是不會(huì)這樣做的。