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房企資金狀況分化

日前，有外媒報(bào)道稱，中型房地產(chǎn)企業(yè)大連正源因拖欠高盛、建行等機(jī)構(gòu)4.47億美元貸款，正面臨重組之境，并將房企資金鏈青黃不接，乃至瀕臨破產(chǎn)的“冰山一角”率先暴露出來(lái)。

然而，知名地產(chǎn)商潘石屹9月20日在網(wǎng)聊中稱：“開發(fā)商還沒有死，穿單衣服的先死了，開發(fā)商還穿著棉衣呢?！彼€以其公司2009年和2010年的銷售業(yè)績(jī)說(shuō)話，表明賣房款還在慢慢回籠，“現(xiàn)在死不了，資金鏈還不錯(cuò)?！?/p>

更為游刃有余的是萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]。自9月以來(lái)，萬(wàn)科頻頻在土地市場(chǎng)出手拿地，涉及金額近百億元。

接受記者采訪的多位專家表示，萬(wàn)科和潘石屹是知名地產(chǎn)商，有多年積累和資源，即便他們穿著棉衣，但不能否認(rèn)，很多中小企業(yè)已近乎穿褲衩裸泳。

“分化很嚴(yán)重”，中國(guó)社科院房地產(chǎn)金融研究中心主任汪利娜在接受《投資者報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，貨幣政策適度從緊，大型國(guó)企與中小企業(yè)資金狀況涼熱有別，房地產(chǎn)行業(yè)自然也是如此。尤其對(duì)在市場(chǎng)火熱的前兩年里，過(guò)度擴(kuò)張、盲目拿地的中小企業(yè)而言，其資金壓力就更大。

中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)研究室博士高廣春也對(duì)《投資者報(bào)》表示，總體上開發(fā)商資金緊張已是現(xiàn)實(shí)，雖然大企業(yè)和上市公司也會(huì)受調(diào)控的影響，但大企業(yè)辦法多，輾轉(zhuǎn)騰挪的空間更大，而小型房企資金緊張已很普遍，甚至已有民企老板跑路事件曝出。

據(jù)中航證券統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前上市房企實(shí)際凈借貸資本比均值已從去年末的41%上升至48%，突破了安全底限，行業(yè)整體面臨相當(dāng)于凈資產(chǎn)15%、總資產(chǎn)6%的資金缺口。其中，10%的企業(yè)面臨短期資金缺口，40%的企業(yè)面臨中期資金缺口，30%的企業(yè)中期資金缺口較大。

相比之下，行業(yè)龍頭公司受惠于前兩年和前十年的銷售高峰，已儲(chǔ)備了足夠糧草。海通證券計(jì)算，2011年上半年，上市地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)預(yù)收款達(dá)到4026億元，處于近4年以來(lái)的最高水平。此外，龍頭公司預(yù)收款也已基本完全覆蓋未來(lái)2年20%~30%的增長(zhǎng)水平。

新一輪并購(gòu)重組潮

“在行業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況惡化的同時(shí)，奉行高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的全國(guó)性地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢(shì)彰顯?！敝泻阶C券認(rèn)為，盡管上半年，行業(yè)平均的去化速度減慢了24%，但萬(wàn)科周轉(zhuǎn)速度與去年持平，中國(guó)海外、恒大和碧桂園的周轉(zhuǎn)速度還在去年基礎(chǔ)上提高了20%以上，行業(yè)分化趨勢(shì)日益明顯。

“融資困難將使得一些中小企業(yè)被市場(chǎng)淘汰，這同時(shí)給龍頭公司提供了擴(kuò)大市場(chǎng)和行業(yè)集中度的機(jī)會(huì)，尤其是融資渠道暢通、現(xiàn)金流充裕的公司將顯現(xiàn)較大的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有強(qiáng)大的外延式發(fā)展動(dòng)力的企業(yè)也有望抓住行業(yè)洗牌的契機(jī)脫穎而出?！?/p>

實(shí)際上，由分化程度加劇帶動(dòng)的行業(yè)整合度的提高已經(jīng)開始顯現(xiàn)。中航證券計(jì)算，2011年上半年，前十大房企的市場(chǎng)份額已經(jīng)上升了13.95%，較兩年前提高了3.5個(gè)百分點(diǎn)。清科數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年1~7月，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生并購(gòu)案例62例，金額175億元，同比分別上升72%和102%。

“資金鏈?zhǔn)站o的市場(chǎng)影響將會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)”，汪利娜說(shuō)，其結(jié)果必然是房地產(chǎn)行業(yè)的“國(guó)進(jìn)民退”。

瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤預(yù)計(jì)，在資金困境下，小型開發(fā)商將不得不把土地或項(xiàng)目折價(jià)出售給具有流動(dòng)性的公司、或者走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)類似于2004~2005年那樣的整合潮。