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地產(chǎn)業(yè)的冬天來了嗎？不，對某些人而言，可能正是春天的開始。

9月22日，杭州地產(chǎn)商綠城集團(tuán)被銀監(jiān)會(huì)調(diào)查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的傳言迅速擴(kuò)散，引發(fā)了人們對房地產(chǎn)商資金鏈能否維系的擔(dān)憂。

9月26日，滬、深兩市上市房企股價(jià)暴跌，中國平安A股更是幾觸跌停，導(dǎo)火索是有傳言稱：平安作為綠城主要信托融資伙伴被大基金和重要股東減持。雖然綠城和平安隨后都相繼對所涉?zhèn)餮宰龀龌貞?yīng)和澄清，但市場神經(jīng)已被此事深深刺傷，不再相信地產(chǎn)企業(yè)仍舊過著正常日子。

就在多數(shù)開發(fā)商心驚膽寒之際，地產(chǎn)界大佬潘石屹放話稱，“他還穿著棉衣”。與此同時(shí)，另一大佬萬科，9月來頻頻拿地，已出手近百億元。

三道融資閘門關(guān)閉

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的收緊是逐步演進(jìn)的。

從去年下半年開始，商業(yè)銀行先暗中收緊了對地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，今年甚至停了開發(fā)貸的審批。直到今年6月，監(jiān)管部門才首次公開表示要減少房地產(chǎn)貸款，但實(shí)際上早在5月，多數(shù)開發(fā)商就幾乎拿不到銀行貸款了。

央行統(tǒng)計(jì)顯示，上半年我國房地產(chǎn)貸款累計(jì)新增7912億元，同比少增5985億元，余額同比增長16.9%，比一季度末回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。而同期上市銀行半年報(bào)也顯示，多數(shù)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸比重下降明顯。

為此，房企開始倚賴信托融資。中國信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2011年6月，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)已由2010年3月的2350億元猛增至6050億元，增幅達(dá)150%。信托資產(chǎn)總額也由2.4萬億元增加至3.7萬億元。此時(shí)，已不只是綠城這樣的地產(chǎn)商求助信托，就連知名大型房企也加大了信托融資力度。

瑞士信貸數(shù)據(jù)顯示，包括雅居樂、富力地產(chǎn)、合景泰富等在內(nèi)，不少開發(fā)商過去一年的新債務(wù)中，約有一半來自信托貸款。整體來看，上半年新增信托融資達(dá)2080億元，完全可以比肩同期2110億元的銀行貸款。

然而，這一增長趨勢在今年7月驟然中斷。

“7月以后，房地產(chǎn)信托的規(guī)模明顯收縮了。”國內(nèi)某大型信托公司高管對《投資者報(bào)》表示，雖然各個(gè)公司情況不同，但銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)排查已令房地產(chǎn)企業(yè)在信托上也“此路不通”。

去年12月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》預(yù)警市場。今年5月，銀監(jiān)會(huì)開始要求信托公司每月上報(bào)《房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測表》，逐個(gè)監(jiān)測房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的資金投向、資金運(yùn)用方式、風(fēng)險(xiǎn)控制措施。到了7月1日，銀監(jiān)會(huì)改變了事后報(bào)備的窗口指導(dǎo)的做法，開始要求房地產(chǎn)信托項(xiàng)目事前報(bào)備。此后，房地產(chǎn)信托規(guī)模就明顯收縮。

數(shù)字顯示，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模7月時(shí)還有332億元，8月就降至272億元，發(fā)行規(guī)模則從7月的237億元驟降至8月的186億元。

國內(nèi)主流渠道已斷炊，企業(yè)只好尋求海外融資。但8月12日，國家外管局下發(fā)通知，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔(dān)保的申請，導(dǎo)致房企海外發(fā)債融資進(jìn)一步受限。

通往羅馬的條條大路都已關(guān)閉，資金鏈壓力驟然降臨。投資顧問公司莫尼塔8月發(fā)布的一份報(bào)告稱，通過對12個(gè)城市的房地產(chǎn)商進(jìn)行的月度調(diào)查顯示，近70%的地產(chǎn)商稱，與7月相比，8月的現(xiàn)金流狀況惡化。

當(dāng)下，樓市成交已明顯清淡很多，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策和信貸緊縮保持不變，未來開發(fā)商的生死存亡很明顯要取決于資金實(shí)力。