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民間資本并未“撤軍”房地產(chǎn)市場(chǎng)

溫州民間資本一直被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)民資的“風(fēng)向標(biāo)”。此前有報(bào)道稱，房地產(chǎn)調(diào)控之下，溫州民間資本大量退出房地產(chǎn)業(yè)。事實(shí)并非如此。

《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，由于中小民營(yíng)企業(yè)很難通過(guò)一般金融渠道融資，由此催生了大量小額貸款公司、典當(dāng)行、擔(dān)保公司、地下錢(qián)莊等民間金融機(jī)構(gòu)。

在溫州、鄂爾多斯、陜北等地，民間借貸市場(chǎng)異常發(fā)達(dá)。例如鄂爾多斯已經(jīng)達(dá)到全民放貸的地步，月利率高達(dá)2%-5%。通過(guò)民間借貸將零散的民間資金聚攏，再投入到房地產(chǎn)等高利潤(rùn)行業(yè)，民間資本不斷被放大。

據(jù)中國(guó)人民銀行溫州市中心支行最新發(fā)布的“最合算投資方式”問(wèn)卷調(diào)查顯示，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲(chǔ)戶占24.5%，從調(diào)查開(kāi)始以來(lái)首次超越“房地產(chǎn)投資”躍居首位。選擇“房地產(chǎn)投資”的儲(chǔ)戶占比下滑至15.25%。據(jù)了解，2009年起，“房地產(chǎn)投資”一直居于首位，“民間借貸”則長(zhǎng)期位居次席。今年以來(lái)持續(xù)的樓市調(diào)控及銀行銀根縮緊，令情況在第二季度開(kāi)始起了變化。

民間資本真的在房地產(chǎn)最需要資金的時(shí)候選擇了“撤軍”？事實(shí)并非如此。隨著銀根收緊，民間資本轉(zhuǎn)為通過(guò)“短期放貸”填補(bǔ)地產(chǎn)商的資金缺口。

在樓市調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金比重明顯加大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金為17906億元，較上年增長(zhǎng)16.9%；2010年則提高為26705億元，增長(zhǎng)48.8%；今年前五個(gè)月，自籌資金已經(jīng)達(dá)到了12486億元，與去年同期相比提高了30.9%。

在信貸資金持續(xù)收緊的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不尋找其他的直接融資方式并力求方便的融資渠道。迅速增加的自籌資金從何處而來(lái)，民間短期借貸就是一個(gè)最好的選擇。門(mén)檻低、手續(xù)方便、資金量大的特點(diǎn)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更青睞于民間短期借貸。

中國(guó)人民銀行溫州市中心支行在7月21日發(fā)布的《溫州民間借貸市場(chǎng)報(bào)告》中稱，溫州民間借貸市場(chǎng)規(guī)模約1100億元，其中20%被用于房產(chǎn)投資或集資炒房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2010年，溫州市百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有50家涉足房地產(chǎn)。

“溫州的民間資本并沒(méi)有大量退出房地產(chǎn)，一些投資客把手中的房產(chǎn)銷售掉一點(diǎn)，是因?yàn)樽陨淼馁Y金鏈比較緊張，并不是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)沒(méi)有信心?！睖刂莨芾砜茖W(xué)研究院院長(zhǎng)、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

地產(chǎn)商急于尋求新融資渠道

盡管地產(chǎn)商直接從銀行融資的比重急劇下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行資金的依賴度確有下降，但民間資本在填補(bǔ)資金缺口的過(guò)程中，仍離不開(kāi)銀行這一環(huán)節(jié)。

央行最新報(bào)告分析了溫州民間借貸的資金來(lái)源，其中來(lái)自銀行信貸資金間接流入的資金占10%，其規(guī)模超過(guò)百億。

有學(xué)者稱，溫州民間資本十分注重變現(xiàn)能力，最樂(lè)于運(yùn)用金融杠桿。例如，將已購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)通過(guò)銀行抵押取得貸款，融出資金進(jìn)行短期放貸或直接用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在獲取利潤(rùn)后進(jìn)行再投資，將“死錢(qián)”變成“活錢(qián)”，不斷放大投資能力。在這個(gè)過(guò)程中，土地抵押、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、在建工程抵押貸款等都是反復(fù)利用銀行金融杠桿獲得銀行資金。

高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫表示，中國(guó)房地產(chǎn)中直接融資不足10%，80%以上資金來(lái)自銀行，使得房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很容易傳導(dǎo)到整個(gè)金融系統(tǒng)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)牽扯整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。

銀根不斷緊縮，增加了房地產(chǎn)企業(yè)從信貸市場(chǎng)融資的難度。在這種情況下，地產(chǎn)商急于尋求新的融資渠道，彌補(bǔ)資金缺口。(馮堯)