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中國被譽為“全球私人財富增速最快國家”。自從房地產(chǎn)商品化以來，民間資本過度流入實體房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成房價上漲壓力過大。為此，官方收緊銀根、重典調(diào)控樓市。

業(yè)內(nèi)人士形容當下的房地產(chǎn)領(lǐng)域已“置身于刺骨的寒風(fēng)中”。隨著住宅投資日漸飽和，民間資本逐漸以“短期放貸-房地產(chǎn)投資”的模式，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)端。

房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫字樓和商鋪等。伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，其投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款等。

各地民資近年多途徑涌入房產(chǎn)

近幾年，房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。

日前，由住建部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組，發(fā)布了《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》。該課題組測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬億元、5200億元、2200億元，今后規(guī)模還將增長。

報告顯示，資本市場、房地產(chǎn)和資源類產(chǎn)業(yè)是民間資本關(guān)注的重要領(lǐng)域。而近幾年，由于房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一。從投資類型看，有溫州的投機獲利型、有山西的投資保值型、有鄂爾多斯的購房儲蓄型等。

過去，山西、陜北、鄂爾多斯民間資本普遍選擇以“單打獨斗”的方式投資普通住宅，尤其是鄂爾多斯資本絕大部分在內(nèi)部運行，不會流到其他省份，資金運用基本也呈現(xiàn)粗放式發(fā)展態(tài)勢。

而溫州民間資本涉足房地產(chǎn)可謂“北上南下，西進東拓”，形成了合作抱團購房炒房的投資機制。據(jù)悉，溫州人通過合作抱團購房的方式，形成了利益共享、風(fēng)險共擔、信息共用的合作機制?！坝H朋好友聯(lián)合，少則兩三人，多則幾十人，合作購買多套房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)也多為共有形式，參與者按入股比例或房屋套數(shù)分享房產(chǎn)增值收益。”報告稱，獨特的資金運作模式。使得溫州民間投資在房地產(chǎn)的投資具有極高的效率。

溫州商會八成會員拋售一線城市住宅

在投資渠道有限、持續(xù)負利率的環(huán)境下，房地產(chǎn)仍是民間投資高度關(guān)注的領(lǐng)域。但民間資本投資房地產(chǎn)的一個趨勢是，逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。

溫州總商會對4萬會員進行的2011年地產(chǎn)投資調(diào)查顯示，八成會員表示已經(jīng)放棄一線城市的住宅投資，準備轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

鄂爾多斯房管局統(tǒng)計報告稱，鄂爾多斯90.5%購房者是鄂爾多斯戶籍，9.5%購房者來自陜西；住宅市場目前已接近飽和，居民擁有二套房以上占70%，無房戶僅占百分之三點多。在住宅市場基本飽和、且受政策調(diào)控影響發(fā)展乏力的狀況下，“商辦市場”成為鄂爾多斯民間資金追捧的下一個熱點。

“如果說幾年前我們投了一二線城市的住宅，年投資回報率一般能達到15%，調(diào)控后呢？年回報率絕不會超過5%！”擔任上述課題研究組長之一的高和投資董事長蘇鑫稱。他表示，原因在于沒有了投資杠桿，而房地產(chǎn)稅收又相應(yīng)提高。

以國外經(jīng)驗來看，普通住宅是沒有投資屬性的，美國普通住宅被視為“消費品”。如果扣除通脹因素影響，在百年時間內(nèi)，房價平均復(fù)合成長率僅為0.6%。

另外，民間資本投資房地產(chǎn)所呈現(xiàn)的另一種趨勢是，逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。住建部政策研究中心秦虹分析稱，房地產(chǎn)調(diào)控之前，傳統(tǒng)民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端。而目前的投資形式逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款等。