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銀監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管不得不升級，坊間甚至一度熱傳即將叫停房地產(chǎn)信托。此次“綠城事件”比之前的窗口指導(dǎo)更加直接，意味著監(jiān)管層針對房地產(chǎn)信托的兌付保衛(wèi)戰(zhàn)正逐步升級。由于擔(dān)心限售令使得開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)將急劇增大在開發(fā)商無力償還債務(wù)情況下，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)通過信托違約迅速傳導(dǎo)給投資者，進(jìn)而形成威脅經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的債務(wù)危機(jī)。如果銀監(jiān)會(huì)通過調(diào)查資產(chǎn)負(fù)債率比較高的房地產(chǎn)公司的信托產(chǎn)品，并在四季度房實(shí)質(zhì)上叫停地產(chǎn)信托，則意味著上半年繞道房地產(chǎn)信托獲得的1600多億資金的開發(fā)商，面臨進(jìn)一步資金趨緊的情況，壓力將明顯加大。

業(yè)內(nèi)人士指出，基于對樓市前景不甚樂觀以及對潛在債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的未雨綢繆，不排除未來會(huì)有進(jìn)一步限制房地產(chǎn)信托的相關(guān)政策出臺(tái)。而對于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，如果失去這條成本僅低于開發(fā)貸的信托融資鏈的支撐，開發(fā)商們將不得不尋求更高成本的替代融資渠道。

的確，一旦信托貸款對地產(chǎn)商關(guān)上閘門，開發(fā)商剛更加舉步維艱。房企只能更多依賴社會(huì)融資方式解決，將進(jìn)一步推高融資成本。而且，“借新債還舊債”的難度增加后，地產(chǎn)信托的兌付違約風(fēng)險(xiǎn)不可低估。值得警惕的是，目前已經(jīng)有個(gè)別房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)了無法如期兌付、“借新還舊”的苗頭。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，如果融資環(huán)境繼續(xù)從緊，最壞的情況將出現(xiàn)在明年年初，而不是今年四季度，因此目前的償付困難應(yīng)尚屬個(gè)別案例，還未到全行業(yè)爆發(fā)的時(shí)候。

開發(fā)商銷售不暢難救急

瑞銀證券中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，對信托貸款更為嚴(yán)格的管制將進(jìn)一步增加開發(fā)商的融資壓力。隨著房地產(chǎn)銷售在未來數(shù)月趨于疲弱，一些資產(chǎn)負(fù)債表過度擴(kuò)張的中小型開發(fā)商將面臨財(cái)務(wù)困難，并可能走向破產(chǎn)。

統(tǒng)計(jì)顯示，上半年106家上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到72%，負(fù)債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動(dòng)負(fù)債已經(jīng)占到負(fù)責(zé)總額的70.6%，同比上漲54%。與持續(xù)走高的負(fù)債總額相對應(yīng)的是，銀行貸款的不斷收縮。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源5.4萬億元，同比增速為23%，比去年同期下滑11.6個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達(dá)到9640億元。

從萬億負(fù)債到萬億庫存，意味著房企只要快速出貨就可以套現(xiàn)還債。而高杠桿的要求是高流動(dòng)性，只要一個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度慢下來，可能多個(gè)項(xiàng)目都會(huì)受影響，甚至連累整個(gè)資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)。

汪濤預(yù)計(jì)，未來數(shù)月更為緊縮的流動(dòng)性會(huì)導(dǎo)致商品房建設(shè)活動(dòng)更為疲弱。隨著政府繼續(xù)推行當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)緊縮措施，商品房建設(shè)活動(dòng)將會(huì)進(jìn)一步放緩。

從最新的市場數(shù)據(jù)看，今年樓市傳統(tǒng)意義上的“金九”已不復(fù)現(xiàn)，“銀十”也猶如畫餅。如果當(dāng)前銷售數(shù)據(jù)的疲弱趨勢延續(xù)至9-10月的傳統(tǒng)旺季，那么明年的新開工面積及商品房投資或?qū)⒚媾R更大的下行風(fēng)險(xiǎn)。

“受到限貸的影響，住房銷售在四季度不會(huì)好。”白宏煒認(rèn)為，隨著銷售持續(xù)低迷，地產(chǎn)公司買地和投資速度將下降，由于慣性，地產(chǎn)行業(yè)的投資增速四季度不會(huì)明顯放緩，而在明年一季度將迅速回落，而庫存在明年上半年達(dá)到頂峰，與2008年V形調(diào)整不同，此輪房地產(chǎn)行業(yè)將呈U形調(diào)整特征，筑底的時(shí)間和起來的時(shí)間都會(huì)長一些。明年二季度可以預(yù)期政策的適度松動(dòng)，但空間有限。

倘若調(diào)控政策和信貸政策繼續(xù)從緊，恐怕在明年二季度前，已經(jīng)有不少開發(fā)商只剩褲衩了。