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導(dǎo)語：2011年8月20日經(jīng)濟(jì)觀察報曝光保障房暴利案例，福建8個經(jīng)適房項目平均合并利潤達(dá)38%，超國家規(guī)定利潤的10倍。福建省審計廳日前披露，在全省抽查的多個縣市中的8個經(jīng)適房項目，平均合并利潤達(dá)到令人咋舌的38%，超國家規(guī)定利潤的10倍。即便按照物價口徑，不計商業(yè)配套部分收入，利潤也高達(dá)25.5%。根據(jù)媒體獲得的一份材料顯示，福建省審計廳廳長俞傳堯在一次省人大常委會上，報告了全省抽查城市保障性住房建設(shè)的情況。報告稱，福建省經(jīng)濟(jì)適用房項目存在定價過高、不符合保本微利的規(guī)定，使開發(fā)企業(yè)獲得超額利潤的問題。

抽查的8個項目平均成本利潤率達(dá)25.5%，考慮店面等商業(yè)配套的利潤后，平均成本利潤率達(dá)38%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國家規(guī)定的經(jīng)適房利潤不超過3%的規(guī)定。但審計廳并未透露這8個項目的詳情。在這些抽查出的暴利經(jīng)適房項目中，省會福州市有項目在列。福州市房管局對外口徑是，該局并未參與經(jīng)適房的整個定價過程。該局一位內(nèi)部人士透露，審計廳將審計報告直接通報給福州市政府，市政府認(rèn)為，作為負(fù)責(zé)核定保障性住房價格和租金標(biāo)準(zhǔn)的部門，市物價局應(yīng)該對審計結(jié)果向有關(guān)部門做反饋。

福建審計廳向當(dāng)?shù)厝舜蟪Ｎ瘯▓笾蟹Q，平均利潤達(dá)到25.5%的統(tǒng)計口徑與物價部門審核口徑相同。為什么省審計部門按照物價部門口徑審出超標(biāo)暴利，而物價部門卻能放行這樣的項目定價？物價局負(fù)責(zé)審核經(jīng)適房統(tǒng)計的服務(wù)處處長陳生回應(yīng)說，“這個問題我們尚在研究分析中，審計廳并未同物價局直接就此溝通過。”

我認(rèn)為，保障性經(jīng)濟(jì)適用房暴利是政府不按照市場化游戲規(guī)則操作產(chǎn)生的惡果。政府一手控制保障經(jīng)適房土地供應(yīng)和保障經(jīng)適房土地開發(fā)主體被國字頭或央字頭的幾家房企壟斷及排斥其他房企進(jìn)行公平競爭等經(jīng)適房定價權(quán)被房企操縱是保障性經(jīng)適房“高房價高利潤”的罪魁禍?zhǔn)?。其實，保障性?jīng)濟(jì)適用房利潤離譜高達(dá)38%，嚴(yán)重超過國務(wù)院經(jīng)適房3%利潤控制目標(biāo)的規(guī)定，背后隱藏著不可告人秘密，地方政府與國企之間的共同利益是外人不知道的。

因為中國住房保障房制度本身漏洞多和到目前住房保障法缺失及地方政府監(jiān)督不力等考慮到短期經(jīng)濟(jì)利益?！凹惫钡乃枷氪碳は?，地方政府早將所謂的國務(wù)院政策利潤控制目標(biāo)拋之腦后。特別是保障性經(jīng)濟(jì)適用房定價權(quán)在政府手中失去控制權(quán)，而開發(fā)商拿到經(jīng)濟(jì)適用房土地開發(fā)權(quán)后，便控制著定價權(quán)。按照市場化運作手段，也就是沒有所謂的“定價虛高”之說。

一方面保障性住房獲得地方政府支持，允許開發(fā)貸款和享受開發(fā)稅費優(yōu)惠政策及銷售根本不愁賣。另外一方面是保障性住房開發(fā)建設(shè)成本低，銷售價格高，開發(fā)周期短，資金流周轉(zhuǎn)率高，回收資金快，參與的房企自然就獲利豐厚。

統(tǒng)計了2008年1月1日至2010年1月18日期間，福州市批準(zhǔn)預(yù)售的約120個住宅項目中的11個社會保障房項目（絕大多數(shù)都有經(jīng)適房成分），其開發(fā)商基本上由福州市住宅發(fā)展有限公司、福州市土地房屋開發(fā)公司、福州市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司、福州市直管公房經(jīng)營開發(fā)總公司、福州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司、福州建總房地產(chǎn)開發(fā)總公司這幾家公司所壟斷。六公司均為出自城建、房地系統(tǒng)的全資國有公司。 目前為止，參與了福州市保障房建設(shè)的唯一一家“體制外”公司，是福州的上市企業(yè)三木集團(tuán)。這家企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)了限價房項目三木翰林苑。

該集團(tuán)副總裁鄭惠川說，該公司的限價房項目，銷售價格都由政府審核確定，集團(tuán)和政府部門的項目合同很清楚，超過3%的利潤，全部作為補繳土地出讓差價上繳國庫。無論是土地差價、商業(yè)、車位配套收入，全部計入收入，最終的核算程序也非常嚴(yán)格。經(jīng)適房的開發(fā)企業(yè)是房地系統(tǒng)國資公司在建設(shè)，分配審核管理是房地系統(tǒng)部門在操作，這中間是一個相對封閉的系統(tǒng)，私人資本進(jìn)不去，即便進(jìn)去也不可能做到38%這樣高的利潤。雖然三木集團(tuán)的大股東系福州國資——福建三聯(lián)投資有限公司，但實際控制人系福州開發(fā)區(qū)國資，并非土建房系統(tǒng)的嫡系。三木翰林院項目，主要針對福建留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)人才，因而由三木集團(tuán)承接。

我認(rèn)為，地方政府基本傾向于將保障房建設(shè)壟斷，禁止私人資金流入保障房開發(fā)，封殺除國企和央企及少部分民企外的所有房企。地方政府從土地供應(yīng)和參與建設(shè)主體及定價，都是地方政府和開發(fā)商“私下說了算”。地方政府對保障房土地供應(yīng)和參與開發(fā)建設(shè)主體及私人資金“不放手”，而允許參與開發(fā)房企隨意上漲房價，是因為地方政府需要業(yè)績和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，根本不會在市場化機制和透明公開原則下進(jìn)行。事實上，與很多城市不同，福州并沒有鼓勵私人資本進(jìn)入保障房建設(shè)序列的相關(guān)政策，而是將龐大的保障房計劃做成封閉性系統(tǒng)，參與方則被嚴(yán)格控制在小范圍內(nèi)。

目前不光是福建的福州、南平、泉州等地，全國大部分城市都在排斥地方除地方政府認(rèn)定企業(yè)之外的房企參建保障房建設(shè)，不允許其他行業(yè)和投資資金插手開發(fā)保障。所以，參與保障房的主體基本由是地方建房地部門和其嫡系國資及央企把控，而民企參與獲得開發(fā)的機會極少。如果要打破保障性經(jīng)濟(jì)適用房暴利局面，保障性住房供應(yīng)與開發(fā)建設(shè)主體及定價必須要在陽光下操作，才可保證公正公平。否則光靠單純強硬性的行政指令和行政文件及政策等地方政府拍頭腦，根本無法徹底解決保障性住房暴露出的問題。希望人大和常委會應(yīng)盡快出臺《住房保障法》，《住房保障法》是刻不容緩。

我認(rèn)為，在理論層面，中央國家機關(guān)的保障性住房“一不能上市，二不能繼承，只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)”。這和北京市的經(jīng)濟(jì)適用房還略有區(qū)別，后者滿5年后可以上市交易，但收益的70%要交給地方政府。

福建省審計廳的報告同時還審查了全省保障房建設(shè)招標(biāo)的情況，發(fā)現(xiàn)在2008-2010年全省的31個項目中有20多個都存在招標(biāo)違規(guī)問題。上述福州11個保障房項目中，半數(shù)的開發(fā)者均為福州市住宅發(fā)展有限公司。這家公司是福州房地系統(tǒng)企業(yè)的旗艦。福州市政府一度計劃將以其為主，將上述前五家公司整合成福州房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司，主營政府性保障住房項目。近年福州經(jīng)適房多由福州市住宅發(fā)展有限公司開發(fā)，很可能是其旗下項目被查出暴利。

福州市物價局服務(wù)處處長陳生并未否認(rèn)，福州市住宅發(fā)展有限公司旗下運作的經(jīng)適房項目，位列審計廳所指的8個項目。其實粗看福州市經(jīng)濟(jì)適用房價格，至2010年年中，售價最高的福州市住宅發(fā)展有限公司開發(fā)的東山新苑，基準(zhǔn)價格也不過3500元，而周邊住宅均價普遍在萬元左右，似乎并不存在太多牟利空間。福州住宅發(fā)展有限公司的項目其中可能暗藏玄機。同一經(jīng)適房項目，卻在四年間價格發(fā)生了三番變化，并在市場上引發(fā)巨大爭議。

據(jù)福州市住宅發(fā)展有限公司物業(yè)公司一位內(nèi)部人士透露，福州市住宅發(fā)展有限公司旗下福灣新城的秋月苑項目，2007年9月的基準(zhǔn)價格在2100-2300元左右，而到了2008年4月份調(diào)整至2700元。兩批房源選房時間相距半年左右，但數(shù)百元甚至千元的差距，讓后面一批選房人很不滿意。到了2010年，秋月苑的基準(zhǔn)價進(jìn)一步上調(diào)至3139元。

秋月苑有大小店鋪15個，這些店鋪早在項目開盤之初，就由項目所在地的村集體優(yōu)先購買，商業(yè)部分收入一次性被錄入項目收支中，實際上對成本是一項很大的沖抵。2008年住總旗下的西園新苑、西園二期、秋月苑等項目在半年內(nèi)單價提高700元-1000元不等。福州市物價局針對福州市住宅發(fā)展有限公司三個項目提價，向公眾解釋緣由。物價局當(dāng)時稱，首先，新批次經(jīng)適房由于全部是電梯住宅，較第一批成本費用升高；其次，原材料和人工費上升，第三，征地成本升高導(dǎo)致價格上漲。倘若價格上升原因都如物價部門所指，那為何在物價部門統(tǒng)計口徑下，審計廳卻又得出了全然不同的結(jié)論呢？

我認(rèn)為，地方政府明顯存在“變相”增加保障性住房開發(fā)建設(shè)成本和給房價上漲找借口。按照商品房的核準(zhǔn)尺度，建安、管理成本是非常透明的，價格主管部門的審核也不會有太大的偏差。即使把土地成本納入總成本中，商品房項目配建保障房這種模式中，將商品房部分的土地成本攤到經(jīng)適房。如果剔除掉商鋪銷售的收入，保障性住房如此離譜的利潤恐怕也是講不通，應(yīng)該控制在3%利潤目標(biāo)，不該擅自哄抬房價，追求暴利，畢竟是保障房。