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融資通道全面受阻

進入2011年，地產(chǎn)商傳統(tǒng)的資金來源房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)開發(fā)貸款最近一年多的時間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，這是2006年以來的最低水平；同時與去年同期類比，前6個月國內(nèi)貸款降到了6.8%，接近2007年以來的低點，僅比2008年底略高一點。

國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)行業(yè)景氣報告顯示，7月份個貸4896 億元，下降5.1%， 已連續(xù)5個月出現(xiàn)負增長。

對于保利地產(chǎn)等近日擬通過發(fā)行票據(jù)進行保障房融資、緩解資金壓力的做法，郁亮表示，這個很難，因為保障房利潤率僅有2%-3%。

世聯(lián)地產(chǎn)研究員衛(wèi)旭華表示，今年以來，大型地產(chǎn)商向海外市場融資，而中小房企則主要依靠信托基金募集資金。地產(chǎn)商的債務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)改變，傳統(tǒng)的銀行貸款比例正在急劇縮小，而以高利率、循環(huán)借貸為特征的海外融資、信托債務(wù)大幅上升。這也預(yù)示著，地產(chǎn)商的財務(wù)風(fēng)險在加大。

截至6月底，一向以財務(wù)穩(wěn)健著稱的中海，其綜合凈借貸比率從去年底的22.8%上升至38.5%。而上半年銷售欠佳的綠城中國（03900.HK）負債率則升至138%。

作為房企幾乎唯一的資金來源通道，銷售回款也面臨更多變數(shù)。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份全國商品房銷售面積環(huán)比6月大降33.7%。本報記者統(tǒng)計顯示，7月份主流房企銷售大幅下滑，萬科、保利、中海、龍湖、富力等公司銷售環(huán)比6月出現(xiàn)3成以上下降，各公司去化率放緩。前十大房企中唯一環(huán)比上升的恒大地產(chǎn)，也僅上升0.1%。

另一方面，房企存貨大幅增加。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月10日，20家房企上半年的存貨達3177.64億元人民幣，較一季度的2842.42億元，增長了近12%，比去年同期的2171.95億元，大幅增長了46.3%。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，目前我國銀行信貸持續(xù)收緊，二三線城市限購擴大，勢必會對房企下半年的銷售業(yè)績和資金狀況造成沖擊，尤其是實力較弱的中小房企。因此，中小房企大面積“以價換量”的可能性較大。

“三季度將出現(xiàn)實質(zhì)性降價，”世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌對記者稱，即使如萬科上半年銷售了600多億，但由于各地實行嚴格的預(yù)售資金監(jiān)管、以及銀行放貸時間拉長等因素，萬科上半年實際結(jié)算的金額也不到200億。

穆迪投資者服務(wù)公司副總裁PeterChoy表示，穆迪預(yù)測未來幾個月內(nèi)中國一線城市房地產(chǎn)銷售額同比將下降25%-30%，而二線城市的降幅將會更大。