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“叫?！狈康禺a(chǎn)信托真相

與上市房企股本性海外融資相比，房地產(chǎn)信托具備迅速募集資金的優(yōu)勢，從而演變?yōu)檎暧^調(diào)控下的“救命稻草”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年上半年，中鐵信托(原衡平信托)累計(jì)發(fā)行信托產(chǎn)品670個(gè)、管理信托財(cái)產(chǎn)規(guī)模1256億元。但這家公司在項(xiàng)目管理上卻走得較為謹(jǐn)慎，內(nèi)部獨(dú)立形成了一套項(xiàng)目評(píng)審流程。該公司房地產(chǎn)信托部副總王云飛稱：“我們考察一個(gè)項(xiàng)目可行性時(shí)，會(huì)優(yōu)中選優(yōu)，比如對(duì)開發(fā)商要用二級(jí)資質(zhì)，項(xiàng)目要四證齊全，還有自有資本金不能低于規(guī)定比例等。另外，還有對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、銷售能力、過往業(yè)績、品牌、項(xiàng)目區(qū)位等進(jìn)行全面分析，最后做出綜合的判斷，設(shè)計(jì)具有較高安全邊際的風(fēng)險(xiǎn)保障和隔離措施。”其中，“四三二”標(biāo)準(zhǔn)為銀監(jiān)會(huì)硬性規(guī)定。

記者在中鐵信托了解到，該公司在業(yè)務(wù)拓展和客戶選擇上，推行“大優(yōu)客戶”戰(zhàn)略。“房地產(chǎn)信托的融資方主要對(duì)象為行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)，這樣一方面可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，也更容易得到投資者的認(rèn)可。我們和成都本土的知名房地產(chǎn)企業(yè)保持了良好的合作關(guān)系，比如藍(lán)光、置信等，同時(shí)還拓展了一些具有全國影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)，如萬達(dá)、金科、首創(chuàng)等?！?

同時(shí)，對(duì)于目前是否只重點(diǎn)考慮與房企前100強(qiáng)合作的說法，王云飛認(rèn)為：“站在不同的角度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，有可能排名靠前的企業(yè)是受資產(chǎn)規(guī)模和銷售金額來評(píng)價(jià)的，而我們是通過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)來評(píng)價(jià)一個(gè)企業(yè)。小的企業(yè)也可以做得很穩(wěn)健，大的房企也可能因?yàn)閿U(kuò)張?zhí)煲矔?huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

從大趨勢來看，渴望融資的開發(fā)商越來越多，但金融行業(yè)收緊也是事實(shí)。中小房企和大型房企面對(duì)的問題大相徑庭：在融資成本居高不下的信托領(lǐng)域，中小房企對(duì)投資人的回報(bào)率往往要高于大型房企，也就是說，在獲取信托資金的同時(shí)也獲取了資金成本壓力。

中鐵信托方面分析認(rèn)為：“如果是大優(yōu)型房企，它們的融資渠道相對(duì)更多，不會(huì)過分依賴房地產(chǎn)信托，所以他們對(duì)信托資金的回報(bào)率也要低一些。毋庸置疑，多數(shù)小型房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力要弱一些?！迸c之類似的判斷也來自西南財(cái)大信托與理財(cái)研究所研究員黃琦：“銀監(jiān)會(huì)‘叫?！康禺a(chǎn)信托，對(duì)一些資金比較緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，但是對(duì)一些本身資本實(shí)力和銷售能力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)的影響有限?！?/p>

實(shí)際上，銀監(jiān)會(huì)也并沒有直接叫停房地產(chǎn)信托，他們的真實(shí)意圖是，在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。而另一個(gè)可行性建議——做房地產(chǎn)基金，目前尚未成熟。房地產(chǎn)基金意味著，投資人將交納資金管理費(fèi)、個(gè)人所得稅，于房企而言，它們的融資成本也將水漲船高，利潤則相應(yīng)降低。自然，房地產(chǎn)基金的控制當(dāng)中可能會(huì)遇到更多問題，因?yàn)樗€未能走出探索期的迷霧。

銀行

銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個(gè)過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。

房地產(chǎn)信托

目前，信托產(chǎn)品存在制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠(yuǎn)來看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充。

上市融資

分直接上市融資和間接上市融資。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。然而，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。

海外房產(chǎn)基金

海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入，可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙。

房地產(chǎn)證券化

中國商業(yè)房地產(chǎn)證券化有幾種形式可供選擇。第一是房地產(chǎn)投資基金(簡稱“REITs”)；第二是房地產(chǎn)股票；第三是房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化的主導(dǎo)模式，是指將產(chǎn)權(quán)標(biāo)的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產(chǎn)的持分權(quán)轉(zhuǎn)移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產(chǎn)證券化籌資的一種有效模式。

項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。

金融租賃

金融租賃行為，屬投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營，而杠桿租賃可以很好地解決這個(gè)問題。因此，杠桿租賃將成為未來我國商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。