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2011年前兩個(gè)季度房地產(chǎn)信托大增的局面或?qū)⒉粡?fù)，繼銀行收縮貸款發(fā)放范圍之后，房地產(chǎn)信托全面收緊，開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步吃緊，眾多中小型房企面臨危機(jī)考驗(yàn)。

在高收益率的誘惑下，投資者助推了房地產(chǎn)信托在上半年的火爆，與此同時(shí)，大部分信托公司也紛紛發(fā)放起針對(duì)房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品。事實(shí)上，早在今年5月，監(jiān)管部門就對(duì)一些瘋狂擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托公司進(jìn)行過多番窗口指導(dǎo)，但效果不佳，持續(xù)升溫的態(tài)勢不可收拾。

在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品售賣過程中，也出現(xiàn)過一些有趣的現(xiàn)象。例如，以前做房地產(chǎn)、搞煤礦的商人，因看不清國家調(diào)控方向，如今有一部分已不再做實(shí)體，反過來投資安全系數(shù)較高的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。從曾經(jīng)向信托公司借錢的身份，轉(zhuǎn)為信托產(chǎn)品的投資人。

“銀監(jiān)會(huì)每個(gè)季度都會(huì)給我們通報(bào)一些數(shù)據(jù)，比如房地產(chǎn)的銷售率、庫存率，硬性的指標(biāo)我們肯定執(zhí)行，重申的一些指標(biāo)就更加關(guān)注。作為一個(gè)預(yù)警，我們要注意一個(gè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)、風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)奏、手法等因素。我們這邊也在不斷地做一些壓力測試?！币幻磐泄緩臉I(yè)人員向《成都報(bào)道》記者表明，他所在公司在對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)謹(jǐn)小慎微。

非主流融資渠道

2011年2月在成都市武侯區(qū)成功注冊(cè)的成都鑫普瑞投資有限公司，以第三方理財(cái)?shù)男问脚c國內(nèi)各大信托公司展開合作，自3月份正式運(yùn)營以來便開始代理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。該公司總經(jīng)理張小麗稱，目前房地產(chǎn)信托在鑫普瑞的業(yè)務(wù)中約占到1/3，“這個(gè)比例算大的了，畢竟這么長時(shí)間以來，很多信托公司的產(chǎn)品幾乎都偏向于房地產(chǎn)信托。排名第二的是股權(quán)質(zhì)押?！?/p>

“房地產(chǎn)信托”產(chǎn)生于2003年。是年，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款、個(gè)人申請(qǐng)住房貸款等方面做出了新的規(guī)定，如房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)總投資的30%；貸款額度不得超過收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%；商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源產(chǎn)生了較大影響，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)信托的產(chǎn)生。

近年以來，房地產(chǎn)信托發(fā)展迅猛，尤其在信貸收緊、房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款難度增加的時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量出現(xiàn)大幅增長的情況。而由于房地產(chǎn)企業(yè)能夠承受較高的融資成本，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益較高，客戶需求較大，信托公司也樂于推出此類產(chǎn)品。鑫普瑞總經(jīng)理張小麗回憶道，“去年5、6月份乃至整個(gè)上半年相當(dāng)火爆，那時(shí)發(fā)的信托產(chǎn)品接二連三幾乎都是房地產(chǎn)信托。當(dāng)時(shí)我都想賣房子(投資信托)了。去年做得比較好的應(yīng)該是中融，另外還有平安。”

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部發(fā)布信息顯示，截至2011年2季度末，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額為6051.91億元，較去年同期的3153.63億元增加2898.28億元，增幅達(dá)到91.9%。2011年2季度，房地產(chǎn)集合資金信托增幅尤為明顯(同比增166%)，單一資金信托略有增長(同比增4%)。上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.66億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。

較高的年化收益率是促使房地產(chǎn)信托升溫的直接原因?！靶☆~(100至300萬)一般是10%，上2000萬的大概有15%。當(dāng)然有些保守的信托公司，大額的年化收益率不會(huì)高于13%，小額也順勢低一些，但是大額和小額之間的收益差異不會(huì)特別明顯”，張小麗介紹說。

與第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)相比，《成都報(bào)道》記者發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托方面問題，因風(fēng)聲緊而保持緘默。這無疑是一個(gè)敏感期。當(dāng)前，整個(gè)房地產(chǎn)市場限購、差別化的信貸等宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響逐步顯現(xiàn)，信托作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行融資之外的一個(gè)補(bǔ)充，在遵從金融監(jiān)管政策及其導(dǎo)向的前提下，對(duì)房地產(chǎn)投融資市場的穩(wěn)定不可或缺，但做過了則不利于市場的降溫。這也是多家信托公司暫停發(fā)放房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的直接原因。

即便如此，房地產(chǎn)信托仍未能上升到房企融資主流渠道的地位。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所研究員黃琦表示：“目前信托融資遠(yuǎn)未成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中最多有5%的資金來源于信托?！?/p>

股權(quán)迷局

由于國內(nèi)大多數(shù)信托公司沒能建立起一套自身的營銷渠道，從而選擇了與銀行合作的路徑——通過銀行渠道代銷產(chǎn)品。然而，隨著銀監(jiān)會(huì)窗口指導(dǎo)，暫停多家信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，再到銀行紛紛闔上與信托公司合作的大門，無疑對(duì)信托公司的銷售及資金募集產(chǎn)生負(fù)面影響。為抑制房地產(chǎn)信托規(guī)模的非理性膨脹，相關(guān)部門的監(jiān)管力度正日益加強(qiáng)。

作為目前信托計(jì)劃的主要模式，“優(yōu)先劣后”的結(jié)構(gòu)被廣泛應(yīng)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域。某信托公司職員告訴記者：“‘優(yōu)先劣后’這個(gè)概念，是對(duì)安全性、收益性的一種均衡設(shè)計(jì)安排。比如優(yōu)先級(jí)的安全系數(shù)更高，收益則稍低，而劣后級(jí)安全系數(shù)相對(duì)較低，預(yù)期收益則相對(duì)低一些，投資者根據(jù)個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好來選擇，也有更細(xì)的分類，比如優(yōu)先級(jí)、一般級(jí)(普通級(jí))、劣后級(jí)?！边@一模式使得普通投資者列入優(yōu)先級(jí)享受固定收益，開發(fā)商進(jìn)入劣后級(jí)持有浮動(dòng)收益。

然而，這一模式卻并沒有達(dá)到銀監(jiān)會(huì)要求的“同股同權(quán)”要求。除少部分愿意拿出“真股權(quán)”的開發(fā)商外，大部分操作仍變相停留在“假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)”的現(xiàn)象上，在信托和開發(fā)商做工商股權(quán)變更之際，簽訂股權(quán)回購協(xié)議。畢竟，少有開發(fā)商愿意真正拿出股權(quán)與投資人分享其帶來的收益。

為控制信托行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)自2005年開始銀監(jiān)會(huì)就針對(duì)房地產(chǎn)信托出臺(tái)了一系列的監(jiān)管措施。直至2011年5月底，銀監(jiān)部門對(duì)房地產(chǎn)信托余額和新增規(guī)模排名前20的信托公司進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，要求信托公司嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求“規(guī)模要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降”；對(duì)于房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求“把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速”。

“要是叫停，很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題就比較大了。如果房地產(chǎn)信托真正做得很成熟，實(shí)現(xiàn)‘同股同權(quán)’，客戶就能直接參與房地產(chǎn)商的分成，同時(shí)也不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)漲那么高?，F(xiàn)在造成了惡性循環(huán)，我認(rèn)為政策性的調(diào)控是非常好的，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人沒有錢?！宾纹杖鹜顿Y有限公司總經(jīng)理張小麗表示。