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1987年5月，以“房房房”為題的系列稿件分三個星期，在經(jīng)參的星期刊陸續(xù)推出。

稿件一經(jīng)播發(fā)，引起了全國的震動，因為它觸動了當(dāng)時全國人民繃得最緊的一根神經(jīng)。中央人民廣播電臺早上6點半的新聞廣播欄目專門對稿件內(nèi)容進(jìn)行了播報，并分三天進(jìn)行跟進(jìn)，進(jìn)一步擴(kuò)大了稿件影響力。

湖北一大型國有企業(yè)給報社來信，說分配住房遇到大難題，急于尋求改革辦法，想請記者去施以良方。

還有一個小插曲，那是在稿件見報之后不久，當(dāng)時的經(jīng)參總編輯周建英到建設(shè)部，見到建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人問及住房改革的思路時，這位負(fù)責(zé)人就拿出刊登這組報道的經(jīng)濟(jì)參考報說，“就按這個搞”。

在報道播發(fā)的幾年中，國家進(jìn)一步深化住房體制改革，提租補貼、以租代售等探索逐漸淡出歷史。1998年，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，宣布全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，全面實行住房商品化。

20年后的房地產(chǎn)市場三問

近20年過去，住房仍是人們非常關(guān)心，也非常不滿意的問題。這里面有什么值得深思的地方？

國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了幾輪調(diào)控，但結(jié)果常常是四個不滿意：中央政府不滿意，地方政府不滿意，群眾不滿意，開發(fā)商也不滿意。為什么會出現(xiàn)這種情況？我們想試著提出幾個問題，希望引起更多思考。

一問：對我國的住房總體現(xiàn)狀是否出現(xiàn)了誤判？

當(dāng)前我們國家房地產(chǎn)市場最大的問題是什么？

是對形勢的總體判斷：到底是健康還是不健康，是小毛病還是大毛病，是少數(shù)城市問題，還是多數(shù)城市問題，現(xiàn)在的房價到底合理不合理？

當(dāng)前最大的問題是誤診、誤判。種種跡象表明，我們對全國住房總體現(xiàn)狀的基本判斷出現(xiàn)了錯誤。結(jié)果使住房市場宏觀調(diào)控不能對癥下藥，以致出現(xiàn)了無病吃藥，少數(shù)城市有病全國吃藥，有小病吃猛藥的奇怪現(xiàn)象。

從1998年國務(wù)院發(fā)文取消福利分房制度后，我國住房建設(shè)始終保持高速增長，人們住房改善之快，是任何國家都沒有過的，應(yīng)該說是創(chuàng)造了一個世界建房史的奇跡。

那么為什么住房又會成為一個意見強烈的社會問題呢？

我認(rèn)為，其中一個重要原因,是我國對居民住房基本情況、基本數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。舉例說，我們一個國家級住房研究所，竟認(rèn)為我國城鎮(zhèn)居民有75%沒有房住。而且這種嚴(yán)重違背事實的荒唐文章竟然能發(fā)表。由他們給國家當(dāng)智囊，以此為依據(jù)進(jìn)行宏觀調(diào)控能不出問題嗎？

另一個重要原因是，把住房胃口吊得過高。群眾改善住房的迫切愿望，我們沒有正確的引導(dǎo)，造成了一些人不切實際的過高期望值。

二問：我國的房價高嗎？

房價漲不漲由什么決定？市場。供需平衡，房價自然平穩(wěn)了，現(xiàn)在供應(yīng)量是否存在嚴(yán)重不足的問題？如果存在房價自然就要上漲。現(xiàn)在總聽到有人說開發(fā)商抬高房價，開發(fā)商想賣多少錢就賣多少錢，他有那么大能耐嗎？沒有。相對市場有巨大的需求，我們建得還是少。

從另一個層面上說，房價上漲也是符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，G D P保持每年10%左右的增幅，憑什么單單讓房價降下去？根據(jù)這些年的觀察分析，我認(rèn)為，房價漲幅至少應(yīng)該和G D P同步，甚至應(yīng)略高于G DP的增速。

現(xiàn)在的房價高不高怎么評判？單說北京、上海的房價，我認(rèn)為北京和上海就應(yīng)該是全國房價最高的地方。一線、二線、三線城市房價應(yīng)該有個梯級差價，這也有利于城市人口的市場化配置。

也許有人會說我們的收入低。24年前我們在報道中就說了，群眾對住房的購買能力超出了理論家的推斷。有人總是說中國人買不起房，但那些房子怎么都賣出去了呢？一般來說，一套住房都需要耗費一個家庭十到二十年的積蓄，收入是個大概念，包括家庭資產(chǎn)在內(nèi)，而不僅僅是工資。買房的又常常不是一個人，而是一個家庭，甚至是一個家族。因此，我們不能低估人們的購買力。

現(xiàn)在我們很多大學(xué)生剛畢業(yè)沒幾年就要求買房，買不起就罵政府，而且買房還不是買一般的房，得買市中心地段的，要100平方米以上的大戶型，價格還不能貴，這樣的期房是不是有點過高了？

國家本來提出的調(diào)控目標(biāo)是防止房價過快上漲，這是對的，但是采取的許多措施卻是南轅北轍的，限地、控制建房面積……這必然導(dǎo)致越建越少，供給越來越緊張，房價高漲難控，不得不采取強硬的行政手段。不僅如此，防止房價過快上漲的目標(biāo)，在有關(guān)部門和媒體上還逐漸演變成了使房價下降。老百姓的期待需要引導(dǎo)，他們不了解情況，但相關(guān)部門應(yīng)是理性、清醒的。

三問：我國住房市場的主要矛盾是什么？

是解決改善型住房問題還是解決保障房的問題？

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，我國只有不到11%的城鎮(zhèn)居民家庭沒房住，保障房的戶數(shù)為什么要達(dá)到20%？這不是浪費嗎？

還要注意到，在不到11%的沒房家庭中，相當(dāng)一部分是大學(xué)剛畢業(yè)或工作不久的年輕人，他們雖然沒房，但他們不希望住保障房。另外像廉租房、公租房這樣可以租住的保障房，不能帶來資產(chǎn)增值，也會讓相當(dāng)一部分人不愿意租房，這樣分析之后就會發(fā)現(xiàn)，實際上真正需要保障房的人群比例可能還要低上幾個百分點。在沒弄清國家到底多少人沒房住的時候，就大興保障房建設(shè)可能會造成巨大的社會浪費、且貽患無窮。

我認(rèn)為，我國城市居民住房的主要矛盾在改善型住房領(lǐng)域。但現(xiàn)在的政策卻恰恰忽視和限制了他們改善型住房需求，主次顛倒。最新的調(diào)控強化了差別化住房信貸政策，對改善型需求傷害很大。有的地方甚至規(guī)定不許買第三套住房，這對眾多的現(xiàn)在只擁有一套住房、但曾置換或改善過一次住房的人，失去了再改善的希望，這是對大多數(shù)人的不公平。大范圍內(nèi)實施的“限購令”也在很大程度上限制了人們的遷徙自由。

對千差萬別、異常復(fù)雜的住房市場調(diào)控，怎樣避免一刀切？在住宅貸款資格、按揭利率、價格高低、面積大小等問題上，究竟哪些方面由中央負(fù)責(zé)，哪些由地方負(fù)責(zé)？怎么樣科學(xué)地劃分宏觀調(diào)控和中觀調(diào)控的職責(zé)和權(quán)力都是需要有清醒認(rèn)識的。（本文由記者王濤整理）