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上?！耙环恳粌r(jià)”遭遇開發(fā)商“高備案低開盤”的應(yīng)對(duì)策略?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，部分樓盤的備案價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)相比，有高達(dá)56%的差別。

位于上海浦東新區(qū)的臨港海濱國(guó)際花城，隸屬臨港新城板塊。據(jù)上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的數(shù)據(jù)，該盤可售總套數(shù)為291套，可售總面積29805平方米，分別在2010年6月、9月，以及今年4月23日獲取了三次預(yù)售許可證。

從登記情況來看，臨港海濱國(guó)際花城在4月份獲取的預(yù)售許可證，已按照發(fā)改委“一房一價(jià)”的規(guī)定開始執(zhí)行。其備案價(jià)格顯示，最高報(bào)價(jià)為14000元/平方米，最低報(bào)價(jià)為12000元/平方米，報(bào)價(jià)可浮動(dòng)幅度為-20%。

不過，根據(jù)記者掌握的實(shí)際成交數(shù)據(jù)，自4月23日開盤以來，截至5月31日，該盤的日最高成交均價(jià)為8991元/平方米，這一均價(jià)與備案價(jià)相比，相差幅度高達(dá)33%~56%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于可允許下浮的20%幅度，與“高備案低開盤”的策略不謀而合。

事實(shí)上，本意為抑制信息不透明的調(diào)控政策，卻有樓盤反而借此提升價(jià)格。如松江區(qū)九亭板塊的貝尚灣園二期，5月24日開盤之后，網(wǎng)上最高報(bào)價(jià)為29500元/平方米，最低報(bào)價(jià)為24400元/平方米，可浮動(dòng)幅度同樣為-20%。與4月份該樓盤前期房源的成交價(jià)相比，反而有22%~48%的漲幅。

英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)亞洲區(qū)理事會(huì)主席蒲敬思在接受記者專訪時(shí)表示，如果按照國(guó)外的行業(yè)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)物業(yè)的估價(jià)會(huì)包括許多參考因素，如鄰近樓盤數(shù)據(jù)及環(huán)境因素的考量。從目前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，價(jià)格數(shù)據(jù)仍然不透明，對(duì)于政府部門而言，實(shí)施政策的初衷在于提高價(jià)格透明度。

“不過，由于上海很早就開始執(zhí)行房?jī)r(jià)備案細(xì)分化，因此對(duì)于本地開發(fā)商來說，一房一價(jià)政策的影響力并不大?！币晃簧虾７科鬆I(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根據(jù)“一房一價(jià)”的要求，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)之后，各地開發(fā)商可自行降價(jià)，但漲價(jià)則必須重新進(jìn)行申報(bào)。“有些樓盤就想把后期漲價(jià)空間實(shí)行預(yù)留，導(dǎo)致出現(xiàn)高備案低開盤的情況。”

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，市場(chǎng)對(duì)“一房一價(jià)”的高度關(guān)注，在于冀望該政策能夠真正束縛住開發(fā)企業(yè)漲價(jià)。但這一政策本身并不意味著對(duì)開發(fā)企業(yè)自主定價(jià)權(quán)的剝奪，當(dāng)基準(zhǔn)價(jià)格確立之后，“許降不許漲”可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)高開低走，在折扣上換一種方式謀定價(jià)主動(dòng)權(quán)。

蒲敬思則指出，所謂“一房一價(jià)”，如果按照國(guó)際化評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在類似的物業(yè)交易過程中，房地產(chǎn)價(jià)格的估定通常從交通、朝向、設(shè)計(jì)等各方面作比較，從而以“價(jià)格”的形式作出解釋?！吧踔镣晃恢玫奈飿I(yè)會(huì)有5%~10%的價(jià)值差異性?！?

不過，已有跡象顯示，上?！耙环恳粌r(jià)”政策的操作空間正在緊縮。有開發(fā)商向記者透露，原本20%的可浮動(dòng)幅度，在實(shí)際操作過程中已經(jīng)被“壓縮”。“20%的下浮幅度只被允許有10%，最多15%的調(diào)整空間，超過這個(gè)浮動(dòng)幅度，需要重新報(bào)批考慮?！彼f道，“這正是為了杜絕虛高報(bào)價(jià)的現(xiàn)象出現(xiàn)。”

這意味著原本被視為合理規(guī)避的“高備案低開盤”舉措，遭遇政府“圍追堵截”?！耙坏┠銏?bào)價(jià)過高，那么很有可能發(fā)生的結(jié)果是，因?yàn)閮r(jià)格過高而無人問津了。”該人士解釋說。