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著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、燕京華僑大學(xué)校長(zhǎng)華生認(rèn)為，解決高房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)從供需兩方面入手，我國(guó)房地產(chǎn)稅收管理存在很大漏洞。

需求管理存漏洞

中國(guó)證券報(bào)：從今年起，上海與重慶已開展房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，您如何看待稅收工具的房地產(chǎn)調(diào)控作用？未來(lái)如何進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收工作？

華生：在需求管理上，我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系是有漏洞的。房地產(chǎn)的稅收管理基本包括三個(gè)環(huán)節(jié)，分別是交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)、繼承環(huán)節(jié)。后兩個(gè)環(huán)節(jié)我國(guó)基本沒有，第一個(gè)環(huán)節(jié)在很大程度上也在“放行”。

目前，交易環(huán)節(jié)的稅收重點(diǎn)是流轉(zhuǎn)稅，比如將營(yíng)業(yè)稅提高至5.5%，但這一稅負(fù)實(shí)際轉(zhuǎn)嫁給買房人。要抑制投資投機(jī)，最重要的是征收所得稅。所得稅不容易轉(zhuǎn)嫁的原因是成本不同。比如某人前年買的房子，目前漲了50%，另一人擁有的是“房改房”，已漲10倍。這兩套房子的所得稅大不一樣，就沒有辦法轉(zhuǎn)嫁，這就可以把投資投機(jī)抑制住。

現(xiàn)在我國(guó)基本上沒有征收所得稅。盡管政策上規(guī)定，可以按照20%的比例繳納房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅，但是都不用這個(gè)方式去交，而是按照交易額的1%去交，這基本上就等于放行。即便如此，還有很多地方在做“陰陽(yáng)合同”，這樣就把交易環(huán)節(jié)的稅收基本“逃光”。

保有環(huán)節(jié)的稅收剛剛開始搞試點(diǎn)。但上海的稅收政策針對(duì)新增住房，重慶是針對(duì)存量房，但范圍是高檔住宅，而且稅率很低。韓國(guó)的高端住宅稅率是5%-7%，而我國(guó)目前只是毛毛雨，而且大部分房子和它沒關(guān)系。

繼承也沒有稅收。國(guó)外不少國(guó)家規(guī)定，繼承房產(chǎn)時(shí)，如果子女有房才征稅，否則免稅。這樣如果父母有房，子女就很可能不買了。

可以看出，目前我國(guó)上述三個(gè)環(huán)節(jié)都存在問題，所以稅收管理仍然有很多工作要做。

工商業(yè)用地應(yīng)拍賣

中國(guó)證券報(bào)：地價(jià)上漲同樣被看作是高房?jī)r(jià)的重要原因，對(duì)這個(gè)問題您怎么看？

華生：土地供給方面，首先要廢除土地財(cái)政。政府的職責(zé)是提供社會(huì)服務(wù)和社會(huì)管理，對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)各利益主體，應(yīng)該不偏不倚。改善供給的核心是要改變土地政策，改變住宅供地的盈利性。我國(guó)工業(yè)用地價(jià)格往往是成本價(jià)每平方米幾十塊錢，而住宅用地則拍成每平方米幾千甚至幾萬(wàn)元。而工商業(yè)用地恰恰是可以拍賣的，因?yàn)閷?lái)這是經(jīng)營(yíng)性、要賺錢的。

中國(guó)證券報(bào)：目前賣地收入已占到不少城市財(cái)政收入的半壁江山，如果改變“土地財(cái)政”，地方財(cái)政會(huì)不會(huì)難以支撐？

華生：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)真正落后的地方，土地賣不出多少錢，所以不要拿“政府沒錢”說事。賣地收入最高的是北京、上海、杭州，這些城市如果日子過不下去，那中西部貧困地區(qū)怎么辦？把土地財(cái)政推到分稅制上毫無(wú)道理。各國(guó)政府都不靠賣地支撐財(cái)政，而是靠稅收。而且我國(guó)房產(chǎn)的所得稅、保有稅、繼承稅基本都沒有收，可以彌補(bǔ)地方財(cái)力的事情很多。

房?jī)r(jià)難大跌

中國(guó)證券報(bào)：目前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的措施實(shí)際上是很嚴(yán)厲的，您認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)明顯下降嗎？

華生：目前購(gòu)房需求受到壓制，再加上保障房建設(shè)加快，房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)一些回落。但從大趨勢(shì)看，我國(guó)繼續(xù)處于城市化過程中，還有好幾億人沒有進(jìn)城，房?jī)r(jià)大幅度下跌的可能性不是特別大?，F(xiàn)在的不少調(diào)控政策屬于行政手段，如果房?jī)r(jià)下跌，對(duì)信貸、經(jīng)濟(jì)以及金融穩(wěn)定有大影響。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，只有在城市化基本完成之后，移居人口基本沒有了，房地產(chǎn)價(jià)格才會(huì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)。一段時(shí)間上漲，一段時(shí)間下跌，總體來(lái)說隨通脹率緩慢上升。

限購(gòu)實(shí)際上主要限制的是成交量，對(duì)價(jià)格的影響是間接的。而我們希望的局面是價(jià)格下跌，成交量上升。城市化一般分為兩個(gè)階段，第一階段主要是農(nóng)村人進(jìn)城，第二階段主要是中小城市人進(jìn)入大城市。我國(guó)現(xiàn)在還處于第一階段，限購(gòu)政策首先限制的是移居人口，這和城市化的主流是不一致的，未來(lái)限購(gòu)政策難以長(zhǎng)期實(shí)行下去。

中國(guó)證券報(bào)：除了限購(gòu)，對(duì)于調(diào)控政策中的限貸、提高利率等金融杠桿的使用，您怎么看？

華生：金融工具的適當(dāng)配合，在各個(gè)國(guó)家都會(huì)有。以往我國(guó)在這方面控制得不嚴(yán)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，首套房的購(gòu)買應(yīng)該給予優(yōu)惠，享受低利率。很多國(guó)家的第二、第三套房是貸不到款的。購(gòu)房貸款要與收入掛鉤，根據(jù)年收入來(lái)決定貸款多少。但是一個(gè)居民只有一份薪水，從這個(gè)角度說，貸款購(gòu)買了一套房，以后就不能再貸了。而我國(guó)對(duì)多套房貸款管制太松，又誤傷了首套自住房貸款。