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購(gòu)買了一套房子，合同簽了5個(gè)月銀行貸款還是沒(méi)辦下來(lái)，想退房開(kāi)發(fā)商又不同意，怎么辦?……隨著樓市宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，銀行存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)提高，銀行信貸進(jìn)一步收緊，“房貸難放”成為了房屋買賣雙方共同面對(duì)的疑難問(wèn)題。近期有關(guān)房貸遲遲未能辦下來(lái)的疑難問(wèn)題也明顯增多，其中有政策的原因，有開(kāi)發(fā)商的原因，也有購(gòu)房者自身的原因。本期購(gòu)房百事通特圍繞購(gòu)房者密切關(guān)注的典型問(wèn)題，請(qǐng)法律界資深人士予以剖析和解答。 

本期專家：四川華蓋律師事務(wù)所主任律師 徐華

【典型案例1】

銀行放貸延期，未按時(shí)付房款誰(shuí)擔(dān)責(zé)？

朱先生于春節(jié)后買了一套二手房，首付30%已給房主，剩下70%銀行貸款，但現(xiàn)在由于銀行貸款未到，導(dǎo)致房款不能按合同約定的日期付清。

朱先生想問(wèn)這算不算違約？銀行有無(wú)責(zé)任？房主是否該要違約金？

【律師解答】

徐華稱，此案是否違約要看《二手房買賣合同》的有關(guān)約定，通常來(lái)說(shuō)假如銀行貸款不是由于買方個(gè)人原因無(wú)法辦理，買房人可以不承擔(dān)違約責(zé)任，在這個(gè)情況下，建議買房人可以和賣房人協(xié)商解除合同，由賣房人返還買房人全部已付房款。銀行按照相關(guān)規(guī)定，有權(quán)不發(fā)放貸款給銀行認(rèn)為不合格的貸款人，所以本案中，銀行沒(méi)有任何責(zé)任。假如房主認(rèn)為買房人違約，那必須出示《二手房買賣合同》的有關(guān)約定，有約定按照約定辦理即可。沒(méi)有約定違約金，買房人有權(quán)拒付違約金。

【典型案例2】

政策變化了，房貸未能辦理咋辦？

林先生2月6日買了一套住房簽了商品房買賣合同，房子已經(jīng)備案，首付也交了，但開(kāi)發(fā)商指定的銀行貸款由于種種問(wèn)題貸不下來(lái)，而且取消了房貸優(yōu)惠并執(zhí)行基準(zhǔn)利率。林先生想問(wèn)這種情況該怎么辦？能否解約并向開(kāi)發(fā)商索賠？如何通過(guò)法律途徑解決？

【律師解答】

徐華稱，由于在合同簽訂后出現(xiàn)了林先生無(wú)法預(yù)計(jì)的政策變化，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，林先生可要求解除合同，要求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房款。依據(jù)《合同法》司法解釋二第二十六條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

【典型案例3】

房屋被抵押貸款辦不成，業(yè)主如何維權(quán)？

李小姐和男友于去年底在成都定購(gòu)了一套91平米的房子，交了首付款20萬(wàn)元，簽訂了購(gòu)房合同與貸款合同，但貸款一直未沒(méi)下來(lái)。三個(gè)月后，銀行告知李小姐實(shí)所購(gòu)買的房屋早已被開(kāi)發(fā)商抵押，至今仍未解押，所以銀行方面根本不可能批復(fù)貸款給購(gòu)房者。李小姐表示，房屋被抵押的情況開(kāi)發(fā)商也已承認(rèn)，但只說(shuō)在辦理解押，并以“還需要時(shí)間”一拖再拖。事后首套房貸7.5折優(yōu)惠被取消，銀行方面表示，貸款可以辦理但只能執(zhí)行基準(zhǔn)利率了。

對(duì)于這樣的損失，李小姐想問(wèn)該如何維護(hù)自己的權(quán)益？

【律師解答】

四川華蓋律師事務(wù)所主任律師徐華表示，如果開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)，隱瞞了商品房已經(jīng)抵押的事實(shí)，李小姐可以起訴開(kāi)放商要求解除合同，并雙倍返還已付房款，即李小姐向開(kāi)發(fā)商支付20萬(wàn)首付，可以要求開(kāi)發(fā)商返還40萬(wàn)元整。

徐華稱，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋，第九條明確規(guī)定出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

不過(guò)，徐華律師認(rèn)為，如果李小姐不愿意解除購(gòu)房合同，選擇要履行購(gòu)房合同的話，即使75折利息優(yōu)惠取消了，由于李小姐沒(méi)有證據(jù)證明75折利息取消為開(kāi)發(fā)商造成，所以一旦產(chǎn)生糾紛也很難主張。

【典型案例4】

抵押房查封，誰(shuí)有優(yōu)先受償權(quán)？

劉女士的丈夫3年前在銀行辦理了期房按揭貸款，當(dāng)時(shí)簽訂了抵押合同但未做預(yù)抵押登記，現(xiàn)在房子已辦理房產(chǎn)證，但因產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛房產(chǎn)被法院查封。劉女士想問(wèn)，如果第三人勝訴，銀行是否就該房產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)？如果沒(méi)有，銀行應(yīng)通過(guò)何種方式保障抵押權(quán)？另外，該抵押合同為物權(quán)法實(shí)施前簽訂，如果是物權(quán)法實(shí)施后簽訂銀行是否可優(yōu)先受償？

【律師解答】

徐華表示，如果抵押合同沒(méi)有在房管部門辦理抵押登記，按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，抵押合同無(wú)效。假如房產(chǎn)因債務(wù)被查封，銀行沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)。銀行在沒(méi)有優(yōu)先權(quán)的情況下，可以按照和劉女士簽訂的《貸款合同》的有關(guān)約定，要求劉女士歸還全部欠款。 《物權(quán)法》施行后并未改變《擔(dān)保法》有關(guān)房屋抵押的規(guī)定，假如沒(méi)有辦理抵押登記，抵押合同無(wú)效定，因此《物權(quán)法》施行后銀行依然沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)。

徐華律師解釋，依據(jù)《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。而《物權(quán)法》第一百八十條規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物；建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。