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03年宏觀調(diào)控之后的房?jī)r(jià)上漲速度之快，是98年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革無(wú)法想象的。特別是05、06年，由于土地招拍掛政策嚴(yán)格執(zhí)行之后，連續(xù)兩年土地供應(yīng)嚴(yán)重縮減的情況下，07年開(kāi)始了土地價(jià)格與房?jī)r(jià)輪番暴漲，這已經(jīng)是不容置疑的，那么，誰(shuí)才是推漲房?jī)r(jià)的主要因素？我們今天來(lái)一個(gè)大排位：

首先，推漲房?jī)r(jià)的首功，歸監(jiān)察部與國(guó)土部。

2002年4月3日國(guó)土資源部第4 次部務(wù)會(huì)議通過(guò)，自2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，在2002年到2004年8.31大限之前，并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行。但是，自2003年7月國(guó)務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后，國(guó)土資源部、監(jiān)察部又于2004年4月聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問(wèn)題”處理完畢，否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備，是為“8.31大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的又一舉措。

沒(méi)有監(jiān)察部與國(guó)土部的錯(cuò)誤行政，沒(méi)有土地供應(yīng)嚴(yán)控到國(guó)有土地儲(chǔ)備一家嚴(yán)控出口，不會(huì)有土地供應(yīng)在05、06年的急劇下降。數(shù)據(jù)為證：

上海土地成交:2003年為1500萬(wàn)平方米左右；2004年300萬(wàn)平方米；2005年出讓面積在300萬(wàn)平方米以上,但最終成交只有40萬(wàn)平方米；此后的2006年為700萬(wàn)平方米；2007年1000平方米左右。

北京土地供應(yīng)計(jì)劃的完成并不理想：2005、2006兩年僅完成供地計(jì)劃的35％和59％。2007年較好，北京市土地整理儲(chǔ)備中心在最后三個(gè)月奮力一搏，突擊完成近50％年度供應(yīng)量后，終于讓2007年成為北京唯一一次順利完成土地供應(yīng)計(jì)劃的年度。

如此供應(yīng)急劇下降的直接原因是歷史遺留問(wèn)題也即協(xié)議出讓，才是土地集中上市的好辦法，市場(chǎng)各方各顯神通。然而嚴(yán)控土地上市量的招拍掛政策過(guò)于倉(cāng)促，沒(méi)有給地方土地儲(chǔ)備部門收儲(chǔ)土地的寬裕時(shí)間。造成05、06土地上市量的急劇縮減。07年開(kāi)始搶奪土地成為房企的必然選擇。

其次：央企國(guó)企介入地產(chǎn)領(lǐng)域，在土地招拍掛市場(chǎng)上翻云覆雨。

06年中小制造業(yè)危機(jī)，不究原因，但是成為事實(shí)。產(chǎn)能過(guò)剩的央企國(guó)企遭遇轉(zhuǎn)型困局，為保值增值，加入到剛剛崛起的房地產(chǎn)行業(yè)。由于央企國(guó)企自有資金與融資成本極低的優(yōu)勢(shì)，07年開(kāi)始，央企國(guó)企成為土地招拍掛市場(chǎng)的主力軍。

實(shí)力過(guò)于懸殊，上市房企在09年10年也主動(dòng)退居招拍掛市場(chǎng)的二線，央企房企成為房地產(chǎn)行業(yè)的最強(qiáng)大力量。而所謂的78家央企非主業(yè)房地產(chǎn)的退市，伴隨著的是新增5家主業(yè)房地產(chǎn)的航空母艦出世，央企主業(yè)房地產(chǎn)的航母升至21家。加上地方國(guó)企，央企國(guó)企在房地產(chǎn)領(lǐng)域成為領(lǐng)跑者已經(jīng)無(wú)可置疑。

第三：品牌上市房企。

實(shí)際央企國(guó)企的很多成分已經(jīng)轉(zhuǎn)制為上市房企，但是為了對(duì)比，還是將其分立。

萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)等等一線全國(guó)布局的上市房企，實(shí)力強(qiáng)勁，與眾多央企相比也毫不遜色。炒高了一二線城市地價(jià)房?jī)r(jià)之后，他們的轉(zhuǎn)而布局三四線城市，最大的促進(jìn)作用是三四線直至縣城土地房?jī)r(jià)隨著大房企項(xiàng)目品質(zhì)的增長(zhǎng)而高速上揚(yáng)。

第四：地方政府土地財(cái)政。

我不贊成的是地方政府土地財(cái)政才是房?jī)r(jià)上漲的第一原因，主要在于地方政府在城市建設(shè)中，建設(shè)資金無(wú)可否認(rèn)的來(lái)源于土地財(cái)政。12年市場(chǎng)化房地產(chǎn)發(fā)展給城市帶來(lái)的巨大變化，地方經(jīng)營(yíng)土地是功不可沒(méi)的。而享受這種巨大變化的，是全民而非真正的貢獻(xiàn)者——商品房購(gòu)買者個(gè)人。

在拆遷安置補(bǔ)償和征地成本迅速走高，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完備的現(xiàn)在，地方土地財(cái)政的絕大部分用于除征地補(bǔ)償與居民安置補(bǔ)償，這是很好的良心循環(huán)過(guò)程。

但是，無(wú)疑地價(jià)房?jī)r(jià)的迅猛增長(zhǎng)，土地財(cái)政的無(wú)奈起了很大作用。

第五：不理性需求的完全釋放推漲了房?jī)r(jià)。

沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家有中國(guó)公民的完全錯(cuò)誤的住房理念。27歲成為首套房購(gòu)買的主體本身就是不理性的。事實(shí)也講證明公租房為保障房主體的政策不會(huì)起到作用，主要原因是居住理念的改變需要時(shí)日，需要思維的大變革。據(jù)稱85后至90后群體超3億，這部分人群的居住理念變化與否，將決定著未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

第六：中小民營(yíng)房企。

很多中小房企，獲得項(xiàng)目和土地的艱難是不可想象的，而且大量的建筑行業(yè)轉(zhuǎn)型的房企，與民間高成本融資支撐的房企，要求的回報(bào)率是相當(dāng)高昂的。那么，他們追逐高利潤(rùn)本身也是可以理解的。

第七：銷售代理策劃公司與中介公司。

市場(chǎng)的不確定因素過(guò)多，年年調(diào)控，對(duì)于這類公司的打擊最為直接。也給了此類公司獲利的很大空間。獲取利益，是企業(yè)天經(jīng)地義的職責(zé)，這是不該指責(zé)的。那么，再為房企與二手房業(yè)主的服務(wù)中，以更好的策劃手段抬升房?jī)r(jià)租價(jià)也自在情理之中。

第八：房地產(chǎn)主流媒體和不專業(yè)的央視、新華社。

他們的推波助瀾與廣泛爭(zhēng)議，造成了輿論亂象，輿論亂象，使得消費(fèi)者分層。相信房?jī)r(jià)將崩盤的有之，當(dāng)然，聰明的投資人與剛性需求、改善性需求的人群，一定是看好資產(chǎn)才是保值增值的最好品類。

第九：樓市春天派。

根據(jù)事實(shí)與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，樓市的專業(yè)話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)的掌握在行業(yè)中人手中。而樓市春天在消費(fèi)轉(zhuǎn)型為住房為主的中國(guó)，將持續(xù)很多年。

第十：釘子戶。

房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，是不可逆轉(zhuǎn)的，主要原因在于成本的高速上揚(yáng)，而獲益者中，釘子戶無(wú)疑是很具代表性的。那么釘子戶的近乎普遍，土地成本上揚(yáng)不可逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)的上揚(yáng)也是不可逆轉(zhuǎn)的。但是，被拆遷戶的利益要維護(hù)，只有一種方式：還地于民與土地價(jià)格的高速上漲。買單者，商品房消費(fèi)人群。

以上種種，才決定了保障房建設(shè)不可能扭轉(zhuǎn)商品房房?jī)r(jià)上揚(yáng)的局面，而保障房建設(shè)體量越大，商品房房?jī)r(jià)越高，這便是樓市調(diào)控的悖論。