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“我想要一套小房子，能做你的小妻子，一起提著菜籃子……可會(huì)記得這好日子，和我美麗的花裙子。”

目前，“中國版幸福的小日子”在網(wǎng)上正流行。在幸福愿望中，排名第一的是房子。因?yàn)樵谥袊?，房子被附加了太多的意義：結(jié)婚、上學(xué)、投資、養(yǎng)老……

房價(jià)在漲，政府在調(diào)控。2010年，雖有4月“新國十條”和9月“新國五條”的調(diào)控，鄭州商住房均價(jià)卻仍較2009年上漲兩成。2011年第一季度伊始，溫和版的“限購令”、鄭州版的“國八條”以及不斷收緊的銀根一輪輪襲來，今年后三季度，鄭州樓市何去何從，房價(jià)是松動(dòng)還是反彈，大家都拭目以待。

【表情】

第一季度買房者逐漸淡定

市民王濤，明年結(jié)婚，打算買房。今年一二月份，他看了一些樓盤，本想出手，遇到了3月鄭州版“國八條”落地。

此后，王濤收到越來越多的樓盤促銷短信，他決定觀察一段時(shí)間再出手。據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局3月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，限購區(qū)域商品房銷售面積同比全都出現(xiàn)下降，其中管城區(qū)下降幅度最大，為20.9%。這些信息給王濤打了一針強(qiáng)心劑，每次接到置業(yè)顧問的電話，他的回復(fù)是“等等，再等等”。

特別是從“國八條”落地的3月起，王濤的想法成為多數(shù)人的共識(shí)。王牌企劃有限公司董事長上官同君介紹，根據(jù)他們的調(diào)查，相當(dāng)一部分購房人的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，先前焦慮、盲從、盲目，如今從容淡定。

在業(yè)內(nèi)人士看來，今年人們對房價(jià)的預(yù)期，主要由政府宏觀調(diào)控等措施引導(dǎo)?！敖衲甑姆績r(jià)，不是市場說了算，也不是開發(fā)商說了算，更不是任志強(qiáng)說了算，是政府說了算。你就聽政府的就行了，政府說穩(wěn)中有降，它就會(huì)穩(wěn)中有降。”SOHO中國董事長潘石屹對今年整年的房價(jià)作了展望。

【資金鏈】

預(yù)計(jì)今年關(guān)門的公司數(shù)量會(huì)超過去年

這些信號(hào)讓打算購房者歡欣雀躍，但是中小型開發(fā)商的日子卻不再好過。

據(jù)報(bào)道，在鄭州市南三環(huán)和西三環(huán)，有4家房產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)停工，其中兩家開發(fā)公司樓盤的施工方介紹，他們承擔(dān)了兩家公司5個(gè)樓盤的建筑任務(wù)，原來商定的是墊資建設(shè)，工程每進(jìn)展到一定程度就付給多少費(fèi)用，但現(xiàn)在，早已經(jīng)超過了第三期付款時(shí)間，開發(fā)公司卻以種種理由推遲付款，“最近，他們老總干脆找不到了，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的手機(jī)關(guān)機(jī)，辦公人員也放假了。聽說他們公司的資金鏈快斷了。”

鄭州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，去年年底有20多家房產(chǎn)公司因?yàn)榉N種原因關(guān)門或注銷了，其中1/3是因?yàn)橘Y金出現(xiàn)了問題，“今年的情況更嚴(yán)重，預(yù)計(jì)關(guān)門的數(shù)量會(huì)超過去年。”

不僅小開發(fā)商，規(guī)模較小的二手中介也出現(xiàn)關(guān)門現(xiàn)象。上官同君表示，鄭州將二手房納入了限購范圍，這對打壓投機(jī)炒房行為不可謂不嚴(yán)厲。一季度二手房市場相比新建住房市場更加冷清，不少二手房中介連鎖機(jī)構(gòu)開始考慮人員縮編、減持店面。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域總經(jīng)理助理王川表示，據(jù)他所知，從今年3月份，已有規(guī)模較小的中介關(guān)門，特別是鄭東新區(qū)，二手房中介關(guān)門的多些。如果今年二手房銷售量不斷下滑，將有更多的二手房中介關(guān)門。

【房價(jià)】

即便下降也是暫時(shí)的每年有近170萬農(nóng)民進(jìn)城

一季度，包括鄭州在內(nèi)，由于限購政策的實(shí)施，不少地區(qū)房屋銷量下跌，河南省全省的房屋銷量增幅也下降，居民對后期房價(jià)的走勢極為關(guān)注。

采訪中，受訪學(xué)者并不支持“房價(jià)會(huì)較大幅度下跌”的觀點(diǎn)。在河南省社科院經(jīng)濟(jì)所所長完世偉看來，“如果能將政策堅(jiān)持執(zhí)行下去，房價(jià)肯定還是會(huì)下跌的。但關(guān)鍵是，由于土地財(cái)政的問題，目前的限購政策想執(zhí)行好是很難的，又由于剛性需求很大，房價(jià)就很難降下去?！?

完世偉介紹，河南省每年城鎮(zhèn)化率提高1.7%左右，這意味著每年有近170萬的農(nóng)民進(jìn)城。

【時(shí)機(jī)】

今年年底買房比較合適

在不少市民看來，開發(fā)商與二手房中介的日子好壞對他們影響不大，提及樓市，他們最關(guān)心的還是房價(jià)問題。上官同君預(yù)測：“2011年后三季度的鄭州樓市博弈狀態(tài)仍會(huì)持續(xù)至下半年。”

上官同君說，房地產(chǎn)市場的博弈就是見招拆招，各地調(diào)控目標(biāo)的出臺(tái)是地方政府在出招，房子銷售過程中的打折、團(tuán)購活動(dòng)是房企在出招，買方的持續(xù)觀望也是出招。因而，2011年后三季度的鄭州樓市博弈狀態(tài)會(huì)持續(xù)至下半年，其間市場各方仍會(huì)不斷見招拆招，房價(jià)松動(dòng)與否的懸疑也將在下半年見真章。

“目前，大部分打折項(xiàng)目只是常規(guī)折扣，不是結(jié)構(gòu)性降價(jià)。”河南銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總齊華偉認(rèn)為，鄭州樓盤銷售量降低，今后開發(fā)商會(huì)“以價(jià)換量”，也就是不少開發(fā)商在資金鏈持續(xù)繃緊情況下，除了現(xiàn)有的優(yōu)惠和折扣之外，更多地進(jìn)行促銷和降價(jià)，加快推盤步伐，增加供應(yīng)量，以加速回籠資金。但是上半年，真正的降價(jià)不會(huì)來臨。

至于何時(shí)購買新房時(shí)機(jī)較好，齊華偉透露，今年下半年房價(jià)松動(dòng)會(huì)比較明顯，“如果買房，較好的時(shí)機(jī)為今年年底和明年年初。因?yàn)檎邔鞘械挠绊懹幸欢ǖ臏笮?，?jīng)過近一年的調(diào)控，情況逐步穩(wěn)定，而每年年底與次年年初是傳統(tǒng)的銷售淡季，所以那時(shí)候買房比較合適?！?

王川認(rèn)為，二手房價(jià)格今年上半年仍會(huì)堅(jiān)挺。“不過這種情況估計(jì)在下半年會(huì)有所改變?！蓖醮ㄕf，由于外地人在鄭州被限購，二手房市場今年下半年價(jià)格會(huì)有局部性的下降，購買二手房最佳時(shí)機(jī)為今年下半年與明年一二月份。

提醒

投資商業(yè)地產(chǎn)需冷靜

“限購令”等調(diào)控政策主要針對的是住宅市場，目前，不少業(yè)內(nèi)人士看好今年的商業(yè)地產(chǎn)。

鄭州同致行市場總監(jiān)曹慶偉說，3月份鄭州市商品非住宅市場“量價(jià)齊漲”，月成交量達(dá)到13.64萬㎡，環(huán)比漲幅達(dá)210%，同比上漲65.13%，成交均價(jià)為13395元/㎡，再次刷新歷史高價(jià)。政策調(diào)控下的住宅市場，客戶購房需求受到抑制，而商業(yè)地產(chǎn)卻迅速升溫，隨著鄭州城市發(fā)展的加速，預(yù)計(jì)今年后三季度，鄭州市商品非住宅市場前景看好。

上官同君分析認(rèn)為，“從長遠(yuǎn)看，土地市場引領(lǐng)房地產(chǎn)市場，3月份的全國土地市場信息顯示，土地供應(yīng)開始慢慢向保障房和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域傾斜，一線城市商業(yè)地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示出供不應(yīng)求的態(tài)勢。如果說21世紀(jì)的第一個(gè)十年是住宅地產(chǎn)的十年，那么從2011年開始的下一個(gè)十年必將是商業(yè)地產(chǎn)引領(lǐng)行業(yè)風(fēng)向的十年?！?

但還有不少業(yè)內(nèi)人士對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展抱擔(dān)憂態(tài)度，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)鄭州機(jī)構(gòu)總經(jīng)理趙爽分析，住宅市場限購的擠出效應(yīng)，促使商業(yè)地產(chǎn)升溫，本準(zhǔn)備投資于住宅市場的資金，由于限購令的封堵而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這是商業(yè)地產(chǎn)熱銷的觸發(fā)性因素?！爸档米⒁獾氖牵捎诤笫姓咦呦虻牟淮_定性，商業(yè)地產(chǎn)雖然看起來很誘人，但在其誘人的背后卻存在著定位難、占資金、周期長、程序多、難管理等諸多挑戰(zhàn)。而對于投資者來說，也要盡量避免一窩蜂的盲從，要謹(jǐn)慎決策，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)?！?