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逍遙派：看漲跌沒(méi)啥用甭糾結(jié)

買(mǎi)房要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光如果明年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道被嚴(yán)管，上半年房?jī)r(jià)向下調(diào)整是有可能的。

但我們買(mǎi)房不是只看一兩年的收益，如果用5-10年的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看，你或許有另外一番答案。有些人最喜歡聽(tīng)專(zhuān)家說(shuō)房?jī)r(jià)跌，最想扒開(kāi)發(fā)商的皮，但事實(shí)上樓市調(diào)控卻不給力，房?jī)r(jià)依舊飄搖不定。

什么都是浮云，房?jī)r(jià)漲跌，爭(zhēng)論無(wú)用，買(mǎi)房賣(mài)房還是要自己做主。

市場(chǎng)有自身的規(guī)律市場(chǎng)總會(huì)按照自己的方式走，人為的頂部永遠(yuǎn)不會(huì)是真正的頂部。自2003年以來(lái)，政府的每次調(diào)控都以失敗告終。

房產(chǎn)市場(chǎng)在暫時(shí)的打壓過(guò)后，仍會(huì)按照中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的邏輯再度上揚(yáng)，尋找真正的市場(chǎng)頂部。我想那時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)也將走向成熟，市場(chǎng)會(huì)賦予它應(yīng)有的價(jià)值。

不看房?jī)r(jià)看能力別看房?jī)r(jià)了，還是看自己的負(fù)擔(dān)能力吧。標(biāo)準(zhǔn)是什么?提供一個(gè)參考指數(shù)：房貸不能超過(guò)收入的30%。能做到就買(mǎi)，做不到就不買(mǎi)。不要迷信國(guó)際(論壇新聞)慣例，不要迷信收入水平，不要迷信調(diào)控措施。想要買(mǎi)房就買(mǎi)，房?jī)r(jià)調(diào)整也不用著急;不想買(mǎi)房就不買(mǎi)，房?jī)r(jià)上漲了也不要怨天尤人。

2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)各派之爭(zhēng)

諸多“利空”下降無(wú)疑到今年年底，如果國(guó)家覺(jué)得調(diào)控效果并不明顯，就會(huì)祭出“稅收”這面最厲害的旗幟。面對(duì)“稅收”這一強(qiáng)大的武器，投資客不再也不敢坐地起價(jià)。

而2011年將有更多的廉租房和平價(jià)房上市，再加上周邊環(huán)境的動(dòng)蕩，我認(rèn)為2011年全年的房?jī)r(jià)都是下跌狀態(tài)，特別是春天的幾個(gè)月，幅度更為明顯。

仍將在“罵聲中成長(zhǎng)”我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在很大程度上是靠刺激性貨幣政策來(lái)支撐的，過(guò)于壓縮新增貸款規(guī)模，很可能對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊。

因此，適度寬松的貨幣政策還會(huì)繼續(xù)，流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題也就很難消除。

小幅加息會(huì)刺激樓市資金外流，加劇通脹，加息頻率太高又可能會(huì)重創(chuàng)經(jīng)濟(jì)。面對(duì)全球性流動(dòng)性過(guò)剩和外貿(mào)受阻的情況，股市不振，擴(kuò)大內(nèi)需仍然在很大程度上要依靠房地產(chǎn)的發(fā)展，因此，調(diào)控政策有所改變不是沒(méi)有可能。

警惕二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)瘋漲調(diào)控政策的重點(diǎn)區(qū)域依舊集中在北上廣這樣的一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)的漲跌幅度不會(huì)很大。

需要警惕的是二三線(xiàn)城市，二三線(xiàn)城市由于對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴(lài)，政府的調(diào)控執(zhí)行力存在疑問(wèn)，尤其是限購(gòu)政策會(huì)隨著時(shí)間的推移而逐漸化為無(wú)形。一旦調(diào)控放松，房?jī)r(jià)暴漲的可能性極大。

不跌不漲最可怕2011年后如果房?jī)r(jià)漲跌幅度不大，觀望了兩三年的家庭可能會(huì)考慮買(mǎi)房，如果房?jī)r(jià)小跌，可能會(huì)出現(xiàn)搶房，樓盤(pán)交易量大幅增加，開(kāi)發(fā)商資金回籠，銀行壓力減小。

其后果是，擔(dān)心了一陣子的開(kāi)發(fā)商和炒房者就像吃了一顆定心丸，加倍的貸款蓋樓或者炒房，而銀行會(huì)繼續(xù)瘋狂放貸，印鈔機(jī)繼續(xù)開(kāi)動(dòng)，虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫更大，物價(jià)繼續(xù)瘋漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到更大的創(chuàng)傷。換句話(huà)說(shuō)，如果你想跳的高，先蹲低一點(diǎn)。房?jī)r(jià)就是這句話(huà)的最好例子，在經(jīng)過(guò)小幅下跌以后會(huì)出現(xiàn)更大的報(bào)復(fù)性反彈。

在房?jī)r(jià)的上漲以及政府的調(diào)控中，有幾種常見(jiàn)的購(gòu)房心態(tài)，而你又屬于哪一種呢？

第一類(lèi)：政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌

多數(shù)購(gòu)房者都屬于這一類(lèi)。這些人是中高收入人群，收入是全國(guó)平均工資的2倍或更多。他們對(duì)高房?jī)r(jià)一直難以容忍，并等待正確時(shí)機(jī)購(gòu)房。他們歡迎全球危機(jī)，因?yàn)檫@是難逢的房?jī)r(jià)調(diào)整機(jī)遇。不過(guò)，房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌。這使他們確信，政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌。這類(lèi)人的邏輯就是，盡管房?jī)r(jià)高還是要買(mǎi)房，因?yàn)閮r(jià)格會(huì)漲得更高。這類(lèi)人是天量抵押貸款增加的主要推動(dòng)力量。2009年，他們主要集中在3月至8月買(mǎi)房。到目前為止，房地產(chǎn)價(jià)格屢創(chuàng)新高，這類(lèi)人賭對(duì)了，他們賬面上已經(jīng)有利潤(rùn)了。

第二類(lèi)：政府最喜歡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

在這場(chǎng)危機(jī)中，一個(gè)朋友評(píng)價(jià)說(shuō)，政府最喜歡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。危機(jī)初期，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都拴在一根繩上。他們杠桿很高，其主要資產(chǎn) —土地不斷貶值。在正常市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，出現(xiàn)這種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很快就破產(chǎn)了。但是，國(guó)有銀行提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸額度，以支撐他們的流動(dòng)性而不管他們凈資產(chǎn)狀況如何。然后，鼓勵(lì)購(gòu)房的信貸優(yōu)惠出臺(tái)使得抵押貸款大幅增加，刺激房地產(chǎn)銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都獲救了。

其他行業(yè)，從鋼鐵、媒體到零售，都面臨從未有過(guò)的困境，現(xiàn)在也還未恢復(fù)到2007年的繁榮。其他行業(yè)從這次教訓(xùn)中明白了，房地產(chǎn)行業(yè)總是獲利的。因此，每個(gè)人都想成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資本密集型行業(yè)，很多沒(méi)有足夠資本的人就成為房地產(chǎn)投機(jī)者，希望這些利潤(rùn)有一天能讓他們變成開(kāi)發(fā)商。

 
第三類(lèi)：錢(qián)將不值錢(qián)

通脹是熱門(mén)話(huà)題。通脹預(yù)期使得人們?cè)黾鱼y行存款。這與通脹趨勢(shì)是一致的：高收入人群消費(fèi)的商品和服務(wù)，價(jià)格上漲最快。同樣的商品和服務(wù)，在歐洲或香港價(jià)格更低，哪怕是中國(guó)制造的。這就是為什么富人最害怕通脹?！盁o(wú)論房?jī)r(jià)怎么跌，我還有這套房子，但是現(xiàn)金價(jià)值可以變成零?！庇腥巳绱吮戆?，他為什么不持有現(xiàn)金。

無(wú)論人們是如何做出繼續(xù)購(gòu)房或持有眼下房產(chǎn)的判斷，其最終推手都是通脹預(yù)期。并且，價(jià)格上漲勢(shì)頭似乎證實(shí)了這種預(yù)期。在上一個(gè)資產(chǎn)周期，我觀察到，沒(méi)有什么能像資產(chǎn)價(jià)格上漲那樣讓人們更樂(lè)觀。在市場(chǎng)上漲時(shí)，大多數(shù)看空的投資者不會(huì)堅(jiān)持他們的觀點(diǎn)超過(guò)兩周。在有效市場(chǎng)，價(jià)格上漲可以使用未來(lái)的錢(qián)。但是，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲是市場(chǎng)化現(xiàn)象嗎?更不用說(shuō)，這是有效市場(chǎng)現(xiàn)象嗎?

中國(guó)不缺土地。每年土地供應(yīng)量足夠滿(mǎn)足城市化增長(zhǎng)需要。非正式資料顯示，在過(guò)去四年已經(jīng)出售的房屋中，很可能三分之一是空置的。3%的租房回報(bào)率支持這個(gè)故事。目前，租房回報(bào)率很可能跟由于租戶(hù)日常居住導(dǎo)致的損壞成本差不多，這就是說(shuō)，租房和閑置對(duì)屋主沒(méi)有差異。

能夠解釋房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)的就是投機(jī)需求了。關(guān)鍵問(wèn)題是，為什么投機(jī)需求如此龐大并且持久。主要原因是地方政府在背后支持。無(wú)論何時(shí)市場(chǎng)變冷，地方政府支持允許開(kāi)發(fā)商惜售，并且不用擔(dān)心來(lái)自銀行的壓力。因此，市場(chǎng)下行時(shí)，銷(xiāo)售量幾乎為零。這里的市場(chǎng)表現(xiàn)為，只有一個(gè)賣(mài)方，并且沒(méi)有流動(dòng)性約束，并且市場(chǎng)只能保持最低價(jià)格。由于最低價(jià)格被不斷抬高，還在等待的人們受到懲罰。這種市場(chǎng)行為使投機(jī)者確信，他們應(yīng)該盡早買(mǎi)，并且自己的杠桿率越高越好。

投機(jī)可以持續(xù)下去，前提是投機(jī)者仍能獲得大量便宜的資金，并且，當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷時(shí)，地方政府可以繼續(xù)減少供給。因?yàn)榈胤秸梢酝ㄟ^(guò)多種渠道從銀行借到資金，它們抵抗市場(chǎng)的耐力也由銀行流動(dòng)性決定。因此，只要貨幣供給持續(xù)快速增長(zhǎng)，保證銀行流動(dòng)性充裕，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)一直持續(xù)。