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反方

熬到10號線開通也沒賺到

“黃金鋪位”不是個個都旺

周邊居民小區(qū)林立、人來人往，又與被譽(yù)為上海軌交路網(wǎng)中的“白金線路”10號線為鄰——在這樣的地理位置開店經(jīng)商，應(yīng)該是個不錯的選擇。然而，堅(jiān)守兩年后，擁有天時(shí)地利的小譚（化名），卻在10號線通車后不久，毅然選擇將苦心經(jīng)營的小店鋪轉(zhuǎn)讓。而此后不到一年時(shí)間，看著這個曾經(jīng)的心血所在三易其主，這讓小譚說不出是應(yīng)該慶幸，還是感慨。“當(dāng)時(shí)非?？春?0號線通車后帶來的商機(jī)，加上手頭也累積了一些客戶資源，就想自己出來單干歷練一下?！彪m然手頭并不寬裕，幾經(jīng)篩選比較，小譚最終還是買下了位于龍柏金匯板塊的一間30平方米大小的商鋪，自己當(dāng)起了老板。由于渠道貨源關(guān)系，小譚選擇開一家禮品服飾店，并考慮到龍柏金匯地區(qū)日韓及中國臺灣地區(qū)的住客較多，進(jìn)貨時(shí)盡量選擇一些時(shí)尚而個性化的商品。

經(jīng)歷了開業(yè)初期的“陣痛”后，小譚的店里逐漸有了一些熟客。然而時(shí)間久了他卻發(fā)現(xiàn)，由于這些熟客中有不少是外企職員，一旦出現(xiàn)工作變動或更換了租住的地方，好不容易積累的客源往往又流失了?！伴_店的兩年多時(shí)間里，經(jīng)常是起早貪黑，但幾乎就沒什么盈利，還不如原來在人家手下打工?！毙∽T坦言，能支撐他將店鋪開下去的最大的因素，還是軌交10號線的通車。

然而，當(dāng)去年4月份10號線列車隆隆駛過，卻并沒有幫小譚帶來預(yù)想中的大客流?！?0號線通車后，生意還是像往常一樣清淡，我等了3個月，還是沒什么起色?！贬葆逯畷r(shí)，有中介表示有客戶看中了他的店面，由于開價(jià)較此前買進(jìn)的價(jià)格高了不少，小譚沒怎么猶豫就將苦心經(jīng)營的商鋪轉(zhuǎn)讓了。此后他還時(shí)常關(guān)注這個商鋪的經(jīng)營情況，“到現(xiàn)在1年不到時(shí)間，聽說已經(jīng)又換了主人了”。

一位資深商業(yè)地產(chǎn)研究人士分析，發(fā)生在小譚身上的經(jīng)歷絕非個案。隨著申城軌交路網(wǎng)的延伸完善，巨大的客流量成為商家眼中潛力巨大的商機(jī)。一些地鐵概念商鋪的租售價(jià)格也較同區(qū)域其他商鋪有較高的溢價(jià)。而事實(shí)上，這些所謂的“黃金鋪位”并不能確保好收成。分析小譚的案例不難看出，他對區(qū)域情況并沒有“做足功課”。龍柏金匯地區(qū)是比較典型的居民聚集區(qū)，地鐵客流呈現(xiàn)潮汐分布特點(diǎn)——即早晚高峰的時(shí)段性人流量較大，而平時(shí)則可以忽略軌交對客源的“加成效應(yīng)”。此外，區(qū)域內(nèi)大超市賣場眾多，且都有免費(fèi)班車接送，這大大分流了本地居民對社區(qū)商鋪的依賴程度?！斑@并非10號線龍柏區(qū)域獨(dú)有的情況，目前中心城區(qū)外圍及市郊區(qū)域的一些‘地鐵概念’住宅項(xiàng)目的一樓商鋪經(jīng)營狀況不理想的并不在少數(shù)，因此在選擇投資時(shí)不應(yīng)過于盲目?！?/p>

點(diǎn)“經(jīng)”之筆如何淘地鐵商鋪？

1、7、9、11號線沿線可淘淘

購買地鐵商鋪現(xiàn)今已成為眾多購買商鋪人士的共識。想淘到好的鋪?zhàn)樱环寥?號線、7號線、9號線、11號線等地鐵沿線淘一下。

一般來說，地鐵商鋪可分為地鐵站內(nèi)和地鐵站外兩種，前者主要由軌交公司運(yùn)營，后者即地鐵上蓋或地鐵站旁的商鋪，后者成為市場供需的主體。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，購買地鐵商鋪的話，先考慮以下幾點(diǎn)：

■實(shí)際租金回報(bào)。租金回報(bào)率較高的商鋪主要表現(xiàn)為，成熟商圈集中地、離地鐵站半徑不超過500米、未來升值潛力高等幾個要素。而成熟地段的商鋪如今已經(jīng)匱乏，即使有，也出現(xiàn)了惜售等現(xiàn)象。具備后兩個要素的商鋪可選性較高，未來升值潛力較好。

■業(yè)態(tài)定位。近地鐵100米處的商鋪適合快速消費(fèi)品，主要因?yàn)槁愤^店鋪的均為行色匆忙的上班族，很少有逛街的客戶。較適合便利店、書包店、快速餐飲店等。

■人流量的轉(zhuǎn)化率。人流量是支撐商鋪?zhàn)饨鸬囊粋€最大因素，地鐵的人流如果無法轉(zhuǎn)為商鋪客流，即使在最繁華的地段也不能成為旺鋪。一般來說，人流量的轉(zhuǎn)化率取決于兩點(diǎn)，與地鐵出口的距離和本身商業(yè)東線設(shè)計(jì)是否合理。

主筆手記

明碼標(biāo)價(jià)

有關(guān)部門本周就商品房明碼標(biāo)價(jià)作出了明確規(guī)定，具體內(nèi)容媒體上鋪天蓋地，關(guān)鍵詞就一個：只跌不漲。

只要不是小商販擺的地?cái)?，如今的商品買賣，明碼標(biāo)價(jià)是一個最基本的規(guī)則，何況像房產(chǎn)這樣的特殊商品。規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的目的，是為了防止價(jià)格欺詐。就像前段時(shí)間鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的家樂福表價(jià)格標(biāo)簽事件一樣，消費(fèi)者氣憤的是，明明標(biāo)價(jià)10元錢，結(jié)賬時(shí)卻收12元，這是一種明顯的誤導(dǎo)，甚至可說欺詐。商家若是早告訴說要賣12元，消費(fèi)者也許就不買了。

上海的房地產(chǎn)銷售實(shí)際上早就采取了網(wǎng)上價(jià)格備案制度，也就是明碼標(biāo)價(jià)。上海之前的一貫做法唯一與發(fā)改委的新規(guī)不同的是，上海以前沒有規(guī)定漲價(jià)必須要經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)。

然而，寄希望于這個新規(guī)能夠抑制樓價(jià)，還要拭目以待。至少現(xiàn)在賣方市場的初步反應(yīng)是：我先漲好再去盤整。如此一來，過去賣房“低開高走”就可能變?yōu)椤案唛_高走”了，而買房人照樣還是買不起。

原本市場經(jīng)濟(jì)的根基就是定價(jià)自由，這樣才能真實(shí)反映供求關(guān)系，進(jìn)而對供求產(chǎn)生調(diào)節(jié)，發(fā)揮“看不見的手”的功能。一旦控制了價(jià)格，這只“看不見的手”也許就真的看不見了。