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據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)道，“不限購(gòu)、不限貸，還猶豫什么？”無(wú)論是剛結(jié)束的“上海之春”房展上“貼身緊逼”的銷(xiāo)售人員的推銷(xiāo)，還是中介發(fā)送的廣告短信都充斥著這樣的字樣。在住宅面臨嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)（包括商鋪、酒店式公寓等）仿佛成了有點(diǎn)閑錢(qián)的市民投資唯一選擇。

今年商品房市場(chǎng)調(diào)控力度持續(xù)加大，住宅市場(chǎng)受到?jīng)_擊，商業(yè)地產(chǎn)的板塊受影響相對(duì)較小，市場(chǎng)相對(duì)比較活躍。今年以來(lái)，全市一手商鋪成交面積約為40萬(wàn)平方米，同比基本持平，相比住宅市場(chǎng)的低迷，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)已經(jīng)算是不錯(cuò)的了。

那么，買(mǎi)了商鋪果真就能“一本萬(wàn)利”了嗎？請(qǐng)關(guān)注“樓經(jīng)”近期對(duì)地鐵商鋪、社區(qū)商鋪的“鋪經(jīng)”連續(xù)報(bào)道。

■正方

商鋪投資客侃“鋪經(jīng)”

門(mén)面要大，“進(jìn)深”要小

深信“一鋪旺三代”理論、只買(mǎi)商鋪不買(mǎi)住宅，全部用貸款，最艱難時(shí)要靠賣(mài)車(chē)才能還貸……鄒女士（化名）是比較早進(jìn)入商鋪投資領(lǐng)域的普通市民，經(jīng)過(guò)七八年的摸爬滾打，她已積累了一系列自己的投資心得。除了規(guī)劃、配套、商業(yè)氛圍等傳統(tǒng)因素以外，小到“門(mén)面進(jìn)深”、“樓上樓下”這些看似微小的細(xì)節(jié)，往往都是投資商鋪成敗的關(guān)鍵。

最艱難時(shí)咬牙賣(mài)車(chē)還貸

2003年，在大多數(shù)人還在猶豫要不要買(mǎi)商品住宅的時(shí)候，鄒女士一家已經(jīng)考慮投資商鋪了。他們沒(méi)有挑選市中心的一些所謂“旺鋪”，一來(lái)價(jià)格高，二來(lái)也不熟悉專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。他們選擇的是比較熟悉的楊浦鞍山地區(qū)。他們買(mǎi)下第一個(gè)商鋪時(shí)，前后左右的鄰居幾乎都是外地投資客?！盎旧隙际菧刂萑嗽谫I(mǎi)。售樓處小姐一開(kāi)始也以為我是溫州人。”鄒女士一再?gòu)?qiáng)調(diào)自己是上海人，售樓小姐還“不依不饒”——“你老公一定是溫州人?！狈凑褪遣幌嘈潘麄円患叶际堑氐赖纳虾Ｈ?。

“當(dāng)時(shí)我親眼看到有溫州人拿著一馬甲袋現(xiàn)金當(dāng)場(chǎng)付清的，可是我們沒(méi)有那么多錢(qián)，投資了三個(gè)商鋪，全都要還貸。剛開(kāi)始?jí)毫μ貏e大，每月還款都要上萬(wàn)元?！编u女士說(shuō)，家里財(cái)務(wù)最吃緊的時(shí)候，存款居然只剩不到5萬(wàn)元了，但是下一期的還款單馬上又要寄來(lái)了，當(dāng)時(shí)真是急了?！拔依瞎f(shuō)干脆‘搏一記’，把平時(shí)代步的桑塔納2000給賣(mài)了，還能抵上一兩個(gè)月的貸款。”隨著出租日益走上正軌，鄒女士一家財(cái)務(wù)狀況有了明顯好轉(zhuǎn)，三個(gè)商鋪每月都能帶來(lái)上萬(wàn)元的穩(wěn)定收入，還貸壓力不大，他們也重新買(mǎi)了車(chē)。

不必拘泥于“投資公式”

說(shuō)到這兩年的投資商鋪心得，鄒女士侃侃而談：“門(mén)面最重要，門(mén)面要大，但是里面的進(jìn)深要小?！比绻T(mén)面小則不容易引人注目，進(jìn)深太大顧客便不愿多停留。網(wǎng)上有“攻略”稱(chēng)買(mǎi)商鋪門(mén)面與進(jìn)深最好一比一，呈正方形。鄒女士認(rèn)為不必拘泥這個(gè)“公式”，況且符合這種尺寸的商鋪已經(jīng)很少了。開(kāi)發(fā)商為了利益最大化都是進(jìn)深大于門(mén)面的寬度，總之憑感覺(jué)，不差得太大就行了。

至于樓層，鄒女士認(rèn)為，商鋪的價(jià)值在于一樓，如果樓上樓下搭著賣(mài)的話，樓上的面積不能超過(guò)一樓面積50％以上?！霸诤芏啻蟮纳虉?chǎng)，可以很明顯地看到，越往上走，人氣就越差?！?/p>

有人建議買(mǎi)商鋪應(yīng)該盡量買(mǎi)大馬路旁的商鋪，盡量避免小馬路或支馬路。鄒女士說(shuō)，這也不能一概而論，就她的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商鋪面朝的馬路不宜過(guò)寬，不能是快速干道，中間最好不要有綠化隔離帶，這樣行人穿越馬路不會(huì)覺(jué)得困難。另外，門(mén)面門(mén)口的非機(jī)動(dòng)車(chē)道人行道也不能過(guò)于狹窄。

由于商鋪得靠租金長(zhǎng)期投資，還得知道到底在什么位置比較好。“要買(mǎi)小區(qū)大門(mén)口旁的店鋪，或者買(mǎi)靠近賓館、飯店旁邊的商鋪，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。如果旁邊沒(méi)有這方面的地理位置優(yōu)勢(shì)，那就買(mǎi)一排商鋪中最中間的店鋪，這樣比較穩(wěn)妥?！编u女士認(rèn)為，在新的社區(qū)買(mǎi)商鋪，在規(guī)劃中有大型超市的周?chē)容^有把握。商鋪有群聚效應(yīng)，整條街都是同行容易凝聚商機(jī)。

點(diǎn)“經(jīng)”之筆如何淘社區(qū)商鋪？

著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)

購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)社區(qū)商鋪時(shí)，不應(yīng)按照住宅的思路，只看眼前銷(xiāo)售價(jià)格或者短期內(nèi)漲了多少，而應(yīng)該看商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。為此，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為有如下幾點(diǎn)值得考慮：

■買(mǎi)地段。好的地段不一定要類(lèi)似南京路、淮海路這樣的黃金地段，因?yàn)閮r(jià)格達(dá)到了極限，一般來(lái)說(shuō)，即將成型而尚未成型的商圈更具升值潛力。

■買(mǎi)氛圍。要綜合了解項(xiàng)目周邊的規(guī)劃狀況，居住氛圍、人群、人流情況，周邊居住氛圍較為成熟社區(qū)商業(yè)是一個(gè)比較好的投資方向。

■買(mǎi)規(guī)劃。準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位對(duì)社區(qū)商業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起很大的作用，不同的行業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商鋪?zhàn)饨鸬某懈赌芰σ膊灰粯印?/p>

■買(mǎi)經(jīng)營(yíng)。再好的地段、再好的氛圍及規(guī)劃如果沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)最后也只能走向蕭條，因此在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)也應(yīng)該了解其經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是否專(zhuān)業(yè)。