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關(guān)鍵細(xì)節(jié)亟需明確

嚴(yán)防開發(fā)商鉆空子

新“國八條”在調(diào)控思路上以“增加保障性住房供給”和“打擊投機(jī)投資需求”為重點(diǎn)，能否從根本上疏導(dǎo)需求、增加供應(yīng)、平衡供求，政策效果有待觀察。社會(huì)上有人擔(dān)心“堵有余，疏不足”的樓市調(diào)控，未及治本僅限表，不能從根本上解決供求矛盾，“限購”僅是揚(yáng)湯止沸，而非釜底抽薪。此外，要求地方政府提出“新建住房價(jià)格控制目標(biāo)”這一政策很有可能引發(fā)較大爭議，在執(zhí)行落實(shí)中阻力重重，從目前各地出臺調(diào)控細(xì)則情況就可以看出這一點(diǎn)。

1、對住房需求“堵有余，疏不足”

市場經(jīng)濟(jì)條件下，某種商品價(jià)格快速上漲，一般是由供需失衡引起的，供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格上漲。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。從我國房地產(chǎn)需求看，除了剛性的居住需求外，在目前我國投資渠道狹窄、實(shí)際利率為負(fù)的情況下，房地產(chǎn)投資也可以看作“剛性需求”。我國近幾年房價(jià)過快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出，從2005年開始，銷售面積與竣工面積的比例從1:1增長到了2010年的1.37:1，2010年商品房銷售10.43億平方米，而竣工只有7.6億平方米，供需缺口持續(xù)加大。因此，從長期來看，房地產(chǎn)市場的剛性需求將有效支撐房屋價(jià)格，如果市場供應(yīng)不能繼續(xù)增加、未來供應(yīng)緊缺預(yù)期不變，市場難有根本性轉(zhuǎn)變，房價(jià)上漲壓力仍然會(huì)比較大，高企的房價(jià)是果，而不是因。

而新“國八條”大部分政策的落腳點(diǎn)均集中于抑制需求方面，對疏導(dǎo)需求、增加普通商品住房供應(yīng)的實(shí)質(zhì)性措施不多。文件重點(diǎn)提到了增加保障房建設(shè)用地供應(yīng)，對于增加商品房用地供應(yīng)的規(guī)定是：“商品住房用地供給總量原則上不低于前兩年平均實(shí)際供給量”，這意味著今年的供給量會(huì)大大低于去年，不是增加供給而是減少供給，因?yàn)?009年是負(fù)兩位數(shù)增長，雖然2010年總供地增長了30%多，但2年平均下來則是減少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的規(guī)定，更有可能加劇市場對于保障房大幅增加擠壓商品房用地供應(yīng)的擔(dān)憂，從而導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少、進(jìn)一步加劇供求矛盾、強(qiáng)化人們的商品房緊缺預(yù)期而推高房價(jià)。這樣，供需失衡的格局難以有根本性改變，被政策暫時(shí)壓制的需求很有可能在未來強(qiáng)力反彈，引起房價(jià)的再次報(bào)復(fù)性上漲。

2、“新建住房價(jià)格控制目標(biāo)”尚需進(jìn)一步明晰

新“國八條”要求2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。這一新的調(diào)控手段很有可能引發(fā)較大爭議，這是因?yàn)椋?/p>

首先，關(guān)于房價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存有較大爭議。相關(guān)數(shù)據(jù)每經(jīng)發(fā)布總會(huì)引起廣泛爭議，或與普通民眾感受不相吻合，或與地方政府或其他機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大出入。給定房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無法獲得完全認(rèn)可，要用新建住房價(jià)格作為考核問責(zé)的目標(biāo)，必然會(huì)出現(xiàn)激烈的爭論和博弈。

其次，即便政策層面認(rèn)定以國家統(tǒng)計(jì)局公布的房價(jià)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，仍存在地方政府以“玩數(shù)字游戲”逃避責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。平均房價(jià)本就不是個(gè)準(zhǔn)確定義的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)，自然就可以用各種方式來假戲真唱了，如用外圍的低價(jià)房大量供給將少量高檔房的價(jià)格平均下去；如用大量保障性住房供給將價(jià)格平均下去；如嚴(yán)格限制高價(jià)房的銷售許可，將銷售平均價(jià)格降低；如用銷售限價(jià)方式強(qiáng)命開發(fā)商降價(jià)；如用“限房價(jià)、競地價(jià)”的方式供應(yīng)土地等等。

最后，由于地方政府與房地產(chǎn)存在千絲萬縷的復(fù)雜利益聯(lián)系，并且中央是首次要求地方政府公布調(diào)控目標(biāo)，也沒有對調(diào)控目標(biāo)提出任何數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)甚至是原則性的規(guī)定，這樣很有可能出現(xiàn)地方政府在制定調(diào)控目標(biāo)時(shí)過于謹(jǐn)慎、目標(biāo)偏低，達(dá)不到該項(xiàng)政策應(yīng)有的效果。

3、政策應(yīng)盡量減少對合理需求的負(fù)面影響

新“國八條”為打擊投機(jī)投資型需求而推出的限購、限貸政策和“史上最嚴(yán)”的差別化信貸、稅收政策，在遏制了部分投機(jī)投資型需求的同時(shí)，卻有可能誤傷了許多自住型、改善型需求，這就違背了政策的本意。目前京滬深首套房貸優(yōu)惠已經(jīng)退出，購房成本大增，2月份開始，上海多家銀行首套房貸放款標(biāo)準(zhǔn)已上浮10%，同時(shí)審批流程放緩；北京一些股份制銀行二套房貸利率上浮50% 貸款額度緊張；深圳購房者因?yàn)殂y行取消之前承諾的放貸利率優(yōu)惠而產(chǎn)生糾紛，政策調(diào)控下商業(yè)銀行的避險(xiǎn)和自保行為，卻使首套房自住購買者受傷最深。高房價(jià)短期內(nèi)難以松動(dòng)，而稅收成本、信貸成本、購房門檻顯著提高，導(dǎo)致房租價(jià)格也大幅上漲。1月份CPI數(shù)據(jù)顯示，居住類價(jià)格同比上漲6.8%，尤其是住房租金價(jià)格上漲了7.1%，2月居住價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，漲幅達(dá)到0.3%。由于調(diào)控持續(xù)、需求增加等因素，今年房租預(yù)計(jì)將繼續(xù)上漲。此外，對于非戶籍人口購房需要提交連續(xù)五年稅收或者社保證明的規(guī)定也過于嚴(yán)苛，在目前城市化加速推進(jìn)、戶籍改革滯后、流動(dòng)人口激增的背景下，此條規(guī)定將非戶籍人口的自住購房需求排除在外，成為政策的受害者。

4、一些關(guān)鍵性的政策細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步明確

新“國八條”中的一些關(guān)鍵性細(xì)節(jié)規(guī)定存在瑕疵和缺陷，很有可能被地方政府、開發(fā)商鉆了空子，造成政策難以落實(shí)執(zhí)行或者偏離既定目標(biāo)。首先，保障房的保障對象不明確。加大住房保障是政府的責(zé)任，也是利國利民的好事，然而，如果具體政策設(shè)計(jì)不當(dāng)，很有可能成為某些特權(quán)階層尋租、謀利的工具，誰都愿意不花本錢去享受政府公共資源的補(bǔ)貼，并借此而發(fā)個(gè)財(cái)產(chǎn)性收入的大財(cái)。但從歷次出臺房地產(chǎn)政策看，保障對象從來就是一筆糊涂賬，這次新“國八條”也不例外，對保障對象標(biāo)準(zhǔn)只字未提。其次，限購令中的條件、程序、違規(guī)責(zé)任等，還不明確，這一條理解不好，調(diào)控效果將大打折扣。目前過半城市未按政策要求及時(shí)出臺限購細(xì)則，那么這些城市的有關(guān)官員，是否會(huì)被約談？又是否被問責(zé)？最后，約談和問責(zé)后，中央政府將對調(diào)控房地產(chǎn)政策執(zhí)行不力的官員采取哪些措施，是懲戒和教育，還是檢討、道歉，或是直接摘去“烏紗帽”，也有待進(jìn)一步予以明確。

5、地方政府在執(zhí)行落實(shí)中存在政策力度弱化趨勢

地方政府能否認(rèn)真貫徹落實(shí)新“國八條”政策精神，是此輪房地產(chǎn)調(diào)控能否取得預(yù)期成效的關(guān)鍵，而從目前各地出臺調(diào)控細(xì)則情況看，形勢并不樂觀：

首先，許多城市對于出臺調(diào)控細(xì)則不積極。按照新“國八條”要求，全國至少應(yīng)有36個(gè)城市在2月20日之前出臺地方調(diào)控細(xì)則，然而截至2月22日，出臺限購政策的城市(含地方政府規(guī)定)只有18個(gè)：北京、上海、天津、長春、成都、廣州、貴陽、哈爾濱、濟(jì)南、南京、南寧、石家莊、太原、武漢、寧波、青島、無錫和廈門，這意味著全國過半城市未按規(guī)定期限出臺限購措施。尤其省會(huì)城市出臺細(xì)則普遍比較慢，比較重要的原因是擔(dān)心政策對當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場沖擊太大，可能對地方經(jīng)濟(jì)帶來較大影響。

其次，已經(jīng)出臺細(xì)則的城市存在政策力度逐漸減弱趨勢?？傮w而言，一線城市限購政策較為嚴(yán)格，而二線城市，尤其是中西部地區(qū)，大多將限購范圍劃定在主城區(qū)范圍內(nèi)，有的雖然也列明“全市”，但是沒有明確區(qū)域，因此也有操作空間，各地在限購范圍、限購門檻、限購執(zhí)行期限、納稅年限和社保證明門檻等方面各有文章。石家莊版本的調(diào)控細(xì)則限定了房屋限購的范圍在市五區(qū)和高新區(qū)范圍之內(nèi)，細(xì)則同時(shí)提出限購政策有效期到2011年12月31日。成都版“限購令”限購范圍為本市主城區(qū)，沒有涉及到郊區(qū)郊縣，而且也沒有規(guī)定本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明最低年限限制。貴陽僅限定“市中心城區(qū)人口密集、房價(jià)過高一環(huán)內(nèi)的住房”，比成都只限主城區(qū)范圍更窄。天津限購細(xì)則將新“國八條”規(guī)定的提供累計(jì)五年繳稅或社保證明放寬為一年。此外，已出臺調(diào)控細(xì)則的城市均未提及新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。

最后，曲線購房規(guī)避限購令的現(xiàn)象并不鮮見。除了北京、上海等一線城市對戶籍準(zhǔn)入有較高門檻外，不少城市實(shí)行購房落戶制度，只要購入房屋達(dá)到一定面積，就可以遷入戶口。因此，非戶籍人口可以先買一套房，落戶后再買第二套。有人專門為各類勞動(dòng)者及相關(guān)單位代理社保代繳、補(bǔ)繳業(yè)務(wù)，為異地購房者補(bǔ)辦社保證明。地方出臺調(diào)控細(xì)則一般是要求購房人主動(dòng)提供家庭擁有房屋的證明，房屋管理局很少去實(shí)地核查，尤其對于家庭成員、親屬之間轉(zhuǎn)移、潛在擁有房屋的情況，不能實(shí)地查明，相關(guān)漏洞可能影響政策執(zhí)行的效果。還有“假裝借錢以房抵債”、“先簽合同做委托公證暫不過戶”、“冒充員工騙取納稅證明”、“假結(jié)婚假離婚”、“以公司名義購房”等等。