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過去一年來我國出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從去年4月的“國十條”，到9月的“國五條”，再到今年剛出臺的新“國八條”，政策不斷細(xì)化、完善的脈絡(luò)非常清晰。新“國八條”是以往房地產(chǎn)調(diào)控政策的延伸，調(diào)控目標(biāo)沒有動搖，調(diào)控方向沒有改變，但與過去歷次調(diào)控比較，在出臺時(shí)機(jī)、調(diào)控重點(diǎn)、調(diào)控手段、調(diào)控對象等方面，有諸多可圈可點(diǎn)之處：

新“國八條”量化目標(biāo)

督促地方政府落實(shí)調(diào)控

1、出臺時(shí)機(jī)選擇恰到好處

以新“國八條”為標(biāo)志的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控，是在2010年連續(xù)二輪房地產(chǎn)調(diào)控成效不夠顯著、房價(jià)再次攀升的背景下推出的。剛過去的2010年，國家先后兩次出臺政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而，調(diào)控并未取得預(yù)期成效，市場在經(jīng)歷短暫回調(diào)后仍然量價(jià)齊漲，并創(chuàng)下歷史新高。從去年9月份開始，70個(gè)大中城市房價(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，去年12月全國商品房銷售面積和銷售額雙雙創(chuàng)下2010年全年單月成交的最高值；進(jìn)入今年1月份的傳統(tǒng)房市淡季，全國多個(gè)城市房地產(chǎn)依然出現(xiàn)量價(jià)齊升，市場價(jià)格上漲預(yù)期不斷增強(qiáng)。房價(jià)此種逆勢而漲的態(tài)勢，在社會上形成了某些對國家宏觀調(diào)控的負(fù)面認(rèn)知。如果聽任房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)行，任房地產(chǎn)泡沫越吹越大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)將逐漸失血，城市發(fā)展活力將不斷透支，經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加劇。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控勢在必行，決不能半途而廢。新“國八條”的出臺，可謂是順應(yīng)時(shí)勢、彰顯決心、惠及民生的及時(shí)之舉。同時(shí)，調(diào)控舉措選擇在春節(jié)之前出臺，對市場的沖擊可經(jīng)假日緩沖逐步釋放，更易于市場接受和消化。

2、政府職責(zé)定位更為清晰、合理、務(wù)實(shí)

新“國八條”調(diào)控思路非常清晰。針對目前過熱的房市，政府將一手抓抑制投機(jī)投資性需求，一手抓保障房建設(shè)。對于前者而言，此番調(diào)控推出了力度空前的限購、限貸、限價(jià)舉措，同時(shí)實(shí)施更加嚴(yán)厲的差別化信貸政策和稅收政策，對投機(jī)性購房需求的打擊堪稱精準(zhǔn)。對于后者而言，去年我國制定的保障房建設(shè)計(jì)劃為580萬套，新“國八條”將建設(shè)目標(biāo)提高到了1000萬套，并且出臺了多項(xiàng)政策措施予以保障落實(shí)，如要求保障房、棚改房和中小套型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保等。在此項(xiàng)政策的大力扶持下，未來中國保障性住房將進(jìn)入建設(shè)高峰期。

3、政策力度逐步加大的脈絡(luò)非常清晰

首先，“限購”政策部署由松到緊。去年4月的“國十條”提出要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。這是一種商量的口氣，此后只有北京限購。9月的“國五條”規(guī)定：“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”，這一政策部署的口氣被市場認(rèn)為有加強(qiáng)之勢，結(jié)果是上海、深圳、杭州等15個(gè)城市開始限購。但各地限購方案均是單獨(dú)出臺、力度不一，部分城市限購相對寬松。而新“國八條”則推出了“最嚴(yán)厲”的升級版限購令，不僅范圍推廣到全國，措施也更嚴(yán)厲了，基本上所有的一二線城市都須限購，部分三四線城市也將限購。

其次，稅收、信貸政策力度持續(xù)加強(qiáng)。2010年1月“國十一條”要求嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%。當(dāng)年4月“國十條”要求，對貸款購買二套房的，首付不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。9月底的“國五條”對此予以了重申。新“國八條”首付在高位之上再提一成，達(dá)到60%，力度罕見。增加交易成本則體現(xiàn)在營業(yè)稅政策調(diào)整上，從原先的差額征稅改成了全額征稅，這使得5年內(nèi)房源再交易成本大幅上漲。除了營業(yè)稅增加之外，對房價(jià)超過平均水平的商品房項(xiàng)目則進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。此外，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，將對以往部分城市“避稅”現(xiàn)象實(shí)行堵漏。

最后，對地方政府實(shí)行“鐵腕”約談問責(zé)。中央政府對地方房地產(chǎn)調(diào)控效果的問責(zé)機(jī)制已經(jīng)在去年4月17日的“國十條”中建立起來，規(guī)定穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作實(shí)行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。不過，很少有地方將房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)直接落實(shí)到房價(jià)，年末各地樓市價(jià)格不降反升成為普遍現(xiàn)象。新“國八條”進(jìn)一步對問責(zé)內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)致劃定，擴(kuò)大了問責(zé)范圍，而且目標(biāo)直指房價(jià)。

4、本輪調(diào)控綜合運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)和行政手段

本輪調(diào)控綜合運(yùn)用了行政和經(jīng)濟(jì)手段，信貸、稅收、行政、土地、保障房、輿論引導(dǎo)、地方政府等全部涉及，可謂系統(tǒng)全面。本輪調(diào)控中最鮮明的特征是行政手段力度顯著升級，這主要表現(xiàn)在“限購令”的強(qiáng)化，以及要求地方政府“自定房價(jià)”的措施上。此前僅在部分城市執(zhí)行的住房限購政策，將在更多城市、更大范圍內(nèi)執(zhí)行，新措施提出的限購政策比之前北京等地執(zhí)行的限購政策更加嚴(yán)格，尤其是對擁有2套以上住房的家庭暫停購房。當(dāng)然，過于依賴政府的行政力量，也會產(chǎn)生某些不良后果。然而，中國的房地產(chǎn)市場本來就是一個(gè)發(fā)展中存在諸多不成熟之處的市場，正是因?yàn)槭袌龅氖?，所以在某種程度上不得不采用行政手段去代替市場發(fā)揮調(diào)控作用。從這個(gè)角度上看，乃是“兩害相權(quán)取其輕”，是特殊時(shí)期的特殊舉措，比起高房價(jià)對中國經(jīng)濟(jì)和社會產(chǎn)生的系統(tǒng)性后果來，行政手段對房地產(chǎn)行業(yè)的不良影響，無疑要輕很多，而且今后修復(fù)起來也容易得多。

5、首次對地方政府提出了量化調(diào)控目標(biāo)

在現(xiàn)有體制下，地方政府的GDP和財(cái)政收入高度依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，“土地財(cái)政”決定了地方政府有推高房價(jià)的沖動，使得地方政府難以去認(rèn)真落實(shí)中央的調(diào)控意圖；相反，有些地方政府還會借口本地情況的特殊，利用各種制度漏洞，千方百計(jì)去化解中央的政策調(diào)控威力，這也是過往調(diào)控成效不大的根源。在這種情況下，要想調(diào)控達(dá)到效果，勢必把調(diào)控作為一項(xiàng)政治任務(wù)和目標(biāo)去要求地方官員，對調(diào)控不力的官員進(jìn)行嚴(yán)厲問責(zé)。此次新“國八條”就強(qiáng)化了這方面的責(zé)任，將一系列調(diào)控目標(biāo)作為地方政府必須完成的任務(wù)，尤其是讓地方政府自己確定房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，這種量化目標(biāo)的方式，能夠督促地方政府嚴(yán)抓房地產(chǎn)調(diào)控，也便于中央根據(jù)實(shí)際與目標(biāo)的差距對地方政府進(jìn)行問責(zé)。地方政府的目標(biāo)量化，還將對人民銀行各分支機(jī)構(gòu)決定當(dāng)?shù)氐诙追抠J利率及首付比例起到指導(dǎo)作用。