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矛盾焦點(diǎn)：

1.《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》的法律效力？

2.購房者利益如何得到保障？

律師評議：

1. 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第二條，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北景钢?，由于開發(fā)公司未取得商品房銷售許可證明，按司法解釋的規(guī)定，《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

依據(jù)《解釋》第五條規(guī)定“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！毙±詈炗喌摹秲?nèi)部認(rèn)購協(xié)議》不能確定房屋的具體位置、樓層、面積，不具備商品房買賣合同的基本條件，因此《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》不是商品房買賣合同，無法得到法律上的保護(hù)。應(yīng)是框架性協(xié)議

2.從購房人角度看，保障利益在《解釋》第四條、第九條中規(guī)定了開發(fā)商的義務(wù)，作為團(tuán)購房的買受人，可以在簽訂《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》時注意運(yùn)用以下兩條：首先《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容：房屋的位置、面積、樓層、價款；其次，選擇定金方式或者約定違約金方式。

這樣，一旦遇到上述問題，可以依據(jù)開發(fā)商“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明”，要求開發(fā)公司雙倍返還購房款及利息，賠償損失。

遭遇一房二賣咋維權(quán)

2006年長春市一小區(qū)在建設(shè)過程中，由于開發(fā)商資金短缺，用房屋抵建設(shè)工程款，與建筑商簽訂了商品房抵賬協(xié)議，共20套，但該協(xié)議未經(jīng)抵押登記備案。

建筑商隨后對外出售，市民周先生看中了一處房屋，為慎重起見，還查看了建筑商與開發(fā)公司簽訂的抵賬協(xié)議。周先生認(rèn)為，建筑商應(yīng)具備出售房屋的權(quán)利，于是交了購房款12萬元(總房款14萬元，余款約定在辦理產(chǎn)權(quán)前付清)，并到物業(yè)辦理了入住手續(xù)，交納了煤氣安裝費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)入住費(fèi)用，周先生隨后花了10萬元裝修了新家。

2007年周先生突然接到了法院傳票，一位陌生的黃姓男子將周先生及建筑商告上法院，案由為侵權(quán)，要求周先生立即搬出房屋并賠償損失。

法院調(diào)查之后發(fā)現(xiàn)，這位黃先生早在2001年9月27日就與開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，支付了房款的23%，余款以按揭貸款方式支付。2001年10月10日，銀行將貸款全額支付給了開發(fā)公司。

法院最終認(rèn)定，黃先生擁有這套房子，周先生必須搬走。依據(jù)的理由是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照〈〈中華人民共和國合同法〉〉第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定。

矛盾焦點(diǎn)：本案涉及的法律問題有很多，市民更關(guān)注的問題應(yīng)當(dāng)為以下三個方面：

1.建筑商是否有權(quán)對房屋進(jìn)行銷售？

2.周先生與建筑商簽訂的買賣協(xié)議是否有效？

3.周先生的權(quán)益如何得到保障？

4.購買抵賬房應(yīng)注意的問題？

律師評議：

1.建筑商作為建筑工程的主體，與開發(fā)公司之間簽訂了房屋抵賬協(xié)議，其實(shí)質(zhì)上就是商品房買賣協(xié)議，該〈〈協(xié)議〉〉因不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)為有效協(xié)議。在本案中，建筑商應(yīng)當(dāng)有權(quán)對該房屋進(jìn)行銷售。

2.周先生與建筑商簽訂的買賣協(xié)議不能完全認(rèn)定到無效。第一，房屋的名義所有權(quán)人仍為開發(fā)公司，而不是建筑公司(未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù))，那么，購房人周先生在與建筑商簽訂購房協(xié)議時經(jīng)得開發(fā)公司的書面認(rèn)可，該協(xié)議就應(yīng)當(dāng)為有效。第二，本案周先生購房過程中，忽略了購房的手續(xù)細(xì)節(jié)問題，單方同建筑商簽訂了房屋買賣協(xié)議，導(dǎo)致開發(fā)公司一房二賣，無法取得房屋所有權(quán)。

3.周先生的權(quán)益只能通過向建筑公司進(jìn)行索要，要求建筑公司返還房款并賠償損失(直接損失及預(yù)期利益)。

延伸閱讀：購買抵帳房屋應(yīng)當(dāng)注意四大要點(diǎn)：

1.開發(fā)公司一定要具備銷售商品房的基本條件(“五證”俱全)；

2.簽訂抵賬房屋買賣協(xié)議時，一定要與建筑公司、開發(fā)公司同時簽訂；

3.原則上收款憑證應(yīng)當(dāng)由開發(fā)公司出具(購房發(fā)票、收款收據(jù))；

4.應(yīng)當(dāng)及時辦理入住手續(xù)。