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業(yè)主維權案例：

【買房】簽定購協(xié)議要謹慎

案例：2009年，黃先生與某開發(fā)公司簽訂《房產(chǎn)定購協(xié)議書》定購一套商品房，并支付了2萬元定金。協(xié)議另載明：黃先生在簽訂定購協(xié)議時應詳細閱讀和了解開發(fā)公司在銷售現(xiàn)場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容。不久，黃先生到開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》時，發(fā)現(xiàn)合同的補充協(xié)議中有許多不公平條款。為此，黃先生兩次發(fā)函開發(fā)公司要求修改不公平條款，開發(fā)公司不予理睬，結果協(xié)商不成訴至法院。

判決：黃先生應按定購協(xié)議約定的合同基本條款與開發(fā)公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，開發(fā)公司有權拒退定金，駁回黃先生的訴訟請求。

說法：黃先生敗訴的原因在于他草率地在定購協(xié)議上簽字。

【交房】注意查驗房屋質(zhì)量

案例：盧女士和某房產(chǎn)置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，本想靠著這套房子當起“包租婆”，孰料卻因房屋質(zhì)量問題糾結起來。房屋交付使用后，盧女士發(fā)現(xiàn)屋頂存在滲漏現(xiàn)象，影響了房屋的使用和出租。為此，她訴至法院要求開發(fā)商維修房屋，并賠償相應的損失。

調(diào)解：開發(fā)商支付盧女士補償款30000元，并維修好涉案房屋。

說法：房屋交付的法定條件是對房屋主體工程質(zhì)量的驗收確認，業(yè)主收房時要注意查驗房屋質(zhì)量。

查收“二書” 不怕開發(fā)商放賴

2006年8月，長春張女士在某知名小區(qū)買了住宅一套，雙方簽訂了《商品房買賣合同》(以下簡稱《合同》)，約定交付房屋日期為2006年12月31日前，自交房之日起，由買房者承擔全部責任。

張女士依合同約定一次性支付了全部房款，到了12月31日，張女士到開發(fā)公司要求交付房屋。但在驗房過程中，張女士發(fā)現(xiàn)房屋存在諸多問題，如地面不平，墻角有傾斜，防盜門不好用，窗戶漏風等。

張女士看到此種狀況，咨詢了律師，問此種情況應當怎么處理。

律師建議，應當要求開發(fā)公司出具《合同》約定的商品房驗收合格證明相關文件，并出具《合同》約定的“二書”(《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》)。

開發(fā)公司人員稱，暫時還不能出具相關證明，但保證業(yè)主可以進行裝修。

開發(fā)商要求張女士接收房屋，并承擔自交房之日起房屋的相關責任(物業(yè)費、采暖費等)。

張女士拒絕接收，要求開發(fā)公司必須提供“二書”及房屋驗收相關文件，才可辦理入住手續(xù)。

開發(fā)商在2007年6月才將“二書”辦理完畢，至此，張女士辦理了入住，但在辦理過程中，物業(yè)公司要求張女士交納自2006年12月31日起至今的物業(yè)費，并稱如果不交，就不給辦入住。

張女士一氣之下，將開發(fā)公司告上法庭，要求開發(fā)公司承擔延期交房的法律責任。案件經(jīng)法院審理，支持了張女士的訴訟請求。

律師評議

很多購房者在購買房屋時，很少注意《合同》中的細節(jié)。如果開發(fā)公司出具《合同》約定的“二書”(《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》)，就意味著房屋經(jīng)過驗收，應視為合格產(chǎn)品，如果因為房屋的小瑕疵而拒絕收房，并以此告開發(fā)商違約，一般情況下是告不贏的。而如果開發(fā)公司沒有“二書”， 意味著房屋質(zhì)量沒有經(jīng)過檢驗合格，可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房責任由開發(fā)公司承擔。

《房號買賣協(xié)議》有法律效力嗎

小張為結婚，想在長春購買一套住房，2009年5月20日，他了解到外單位小馬有“房號”想出售一套房屋，小馬是參加了單位的團購房，房屋現(xiàn)在未建成，小馬與開發(fā)公司簽訂了《內(nèi)部認購協(xié)議》，交納房屋定金1萬元，面積約為90平方米，團購單價為每平方米3000元，樓層及具體位置不確定，房屋為多層住宅。

由于單位團購價格較低，而現(xiàn)在所在房屋位置的房價都已漲到每平方米6000元，所以，小馬將房號出售價格定在10萬元，并且小馬同意將《內(nèi)部認購協(xié)議》名字變更到小張名下。于是經(jīng)雙方多次協(xié)商，達成共識如下：小張一次性給付小馬人民幣10萬元，其余房款由小張直接向開發(fā)公司交納，小馬將原交款憑證變更到小張名下，此房屋的權利義務由小張承擔，小馬對團購事宜不負任何責任，雙方簽訂了《房號買賣協(xié)議》。后來，由于開發(fā)公司原因，房屋遲遲不能交付，小張找到小馬，希望退還房號款10萬元。小馬拒絕，小張訴至法院要求確認《房號買賣協(xié)議》無效，并退還全部購號款。

矛盾焦點：《房號買賣協(xié)議》的法律效力？

律師評議：《房號買賣協(xié)議》因違反法律的強制性規(guī)定，應屬無效協(xié)議。

最高法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”本案中，馬某與開發(fā)公司簽訂的《內(nèi)部認購協(xié)議書》不具備《商品房銷售辦法》第16條規(guī)定的內(nèi)容，該認購書中尚有“缺失條款或不確定的條款”，張某在購買該房屋時，該房屋的權屬不清，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第(六)項明確規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)立法本意，其設置的目的是對在房屋所有權尚不明確的情況下，對房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓行為進行一種限制。

本案中，馬某在簽訂《房號轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并未取得該房屋的所有權，其對房屋的權利屬于資格權利，在法理上屬于一種期待利益，屬債權范疇，可依法轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國合同法》第79條規(guī)定，債權人可以將合同的權利全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：1.根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；2.按照當事人約定不得轉(zhuǎn)讓；3.依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。本案中，《房號買賣協(xié)議》因違反法律的強制性規(guī)定，應屬無效協(xié)議。

由于“房號”問題比較復雜，以上觀點僅為律師對法律的適用與理解，不具有權威性。

團購房未按期完工 如何雙倍索賠

2005年9月，長春一事業(yè)單位向職工發(fā)出如下通知，稱已和某房地產(chǎn)開發(fā)公司達成協(xié)議，房屋價格為人民幣3000元每平方米，小高層，2008年10月末交房，戶型為90平方米、120平方米、140平方米三種，如有購買者請與財務部聯(lián)系。

通知發(fā)出后，單位員工小李參與了購買，于2006年1月交納了購房款27萬元，并與開發(fā)公司簽訂了《內(nèi)部認購協(xié)議書》，在合同中約定：小李購買某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，面積為90平方米，小高層，位置不確定，樓層不確定，開發(fā)公司出據(jù)了收款憑證。

到了2008年10月末，開發(fā)公司未進行任何的建設和開發(fā)，除了土地等問題外，最主要的是建筑成本增加，由原來的每平方米2800元，增加到3500元，而此時市場上房屋銷售均價已達到5000元每平方米。這時開發(fā)商如果按照計劃開發(fā)建設，注定要賠錢。因此工程沒有建設。

小李找到開發(fā)公司，要求交付房屋，并賠償損失。開發(fā)公司給出的解決辦法有三：一是退房，并給銀行存款利息；二是增加購房款，每平方米增加到4000元；三是進行法律訴訟。