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開發(fā)商違規(guī)案例

針對開發(fā)商“一房兩賣”謀取高收益等問題———

8月28日，一起買房人交付了兩年多月供未能入住，卻被開發(fā)商反訴要求解除購房合同的案件，在本市宣武法院開庭審理。記者昨日從市一中院、西城、宣武等法院了解到，開發(fā)商以種種理由要求買房人退房的案件驟然增加。

■交了兩年多月供竟被開發(fā)商反訴退房

據(jù)被開發(fā)商反訴要求退房的康女士介紹，她于2004年9月購買北京嘉里錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的某小區(qū)尾房一套。按合同2005年1月6日開發(fā)商就應該交房，否則開發(fā)商應按日向她支付已交付房款的萬分之三的違約金。

康女士說，簽了購房合同之后，她如約交納了兩年零八個月的月供，開發(fā)商卻一直沒有交房。兩年八個月房貸月供和房租，兩項合計花費了15萬多元。2007年6月，等到開發(fā)商通知她可以辦理入住手續(xù)時，開發(fā)商要求她補交入住之前兩年多的物業(yè)費，否則不給鑰匙。她起訴開發(fā)商要求對方按照購房合同賠付她延期交房的違約金16萬元，開發(fā)商提出反訴，要求和她解除購房合同。

■賣房人寧可違約也要收房

據(jù)西城、宣武、市一中院的法官介紹，像康女士遭遇的情況眼下越來越多。據(jù)大概統(tǒng)計,市一中院民一庭今年上半年受理了300余件商品房買賣糾紛案，其中三成是二手房的賣房人看到房價上漲后反悔，寧可賠付違約金也要收回房子轉賣高價，或者是開發(fā)商因為房屋質(zhì)量有瑕疵、延期交房被購房人起訴后，立刻反訴要求解除售房合同的案例。

市一中院的丁法官向記者介紹說，出現(xiàn)這種新動向的主要原因，是因為一年來，很多賣出的房產(chǎn)一夜之間就可能升值。賣房者為了彌補賣出價與現(xiàn)價的差額損失，絞盡腦汁讓已經(jīng)成交的房屋買賣合同無效，收回房后另尋高價。另一種情況是開發(fā)商鉆目前法律對“一房兩賣、多賣”只能判賠部分違約金，并無其他禁止措施的空子，在和前面的買房人簽署購房合同后，又將房子出售給出價更高的另一方，以賺取更多差價，因而發(fā)生訴訟。

丁法官說，開發(fā)商即使賠付了部分違約金，也還是有更大利益可賺，而得到違約金賠償?shù)馁I房人，用拿到的違約金加上原來的購房款，也可能買不到原來看好的房子。

■開發(fā)商單方毀約難獲法院支持

面對開發(fā)商在商品房糾紛案中越來越“?！钡默F(xiàn)狀，消費者是不是就只能“任人宰割”了呢？據(jù)丁法官介紹，開發(fā)商單方毀約在法院很難獲得支持。

丁法官介紹說，按照我國《合同法》解除合同只有幾種可能，一種是法定解除，即由于天災人禍，使合同目的無法實現(xiàn)，再一種是約定解除，即在雙方簽署的購房合同或補充協(xié)議中,如果約定了哪幾種情況下雙方可以解除合同，在約定情況下可以解除。此外如果要求解除合同一方的當事人能夠證明合同是在被欺詐、脅迫、重大誤解、趁人之危的情況下簽署，或者合同條款顯失公平，才有可能獲得法律支持。

據(jù)介紹，陷入“一房兩賣”陷阱的消費者還沒有更好辦法保護自己。法院審理的這類案件雖然大都以賣房人敗訴告終，判決賣方人賠償買房人部分違約金，但是賣房人賠付違約金后按現(xiàn)價賣房，仍然有利可圖。最終吃虧的還是買房人。

法官支招

消費者如何維權

據(jù)丁法官介紹，開發(fā)商在房屋買賣活動中占據(jù)主動位置，并不影響消費者依法維護合法權益。購房人發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題、開發(fā)商延期交房等權益受損的情況，還是應該向法院起訴，維護合法權利。

如果開發(fā)商違約在先，又想解除合同收回已銷售的房屋轉賣高價，而買房人不同意解除合同，開發(fā)商的請求一般不會得到法院支持。

丁法官說，對于開發(fā)商以“一房兩賣”牟取高收益的問題，今年10月1日實施的《物權法》中規(guī)定：購房人在簽訂購房合同之后，即可以到行政機關申請預告登記，經(jīng)過預告登記的房屋，不經(jīng)過購房人同意，賣房人無權再將房屋賣給出價更高的人。