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他直言，缺少資金、缺少商品房土地資源是所有地方政府面臨的共同問題。

用地方面，國務院辦公廳在《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》中，提出了比以往更加具體的用地供應管理目標，強調在新增建設用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應保盡保。包括2011年在內的整個“十二五”期間，國土資源部將確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設用地供應總量的70％。如此必將減少地方政府商業(yè)用地的土地收入。

資金方面，除前述困難，有大行高管表示，即便銀行下定決心做保障房貸款，也還涉及到一些信貸政策的突破。如很多保障房項目的土地是劃撥而來，四證（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）全無，銀行無法確權做抵押擔保。

目前，監(jiān)管部門正試圖協(xié)調多部委為商業(yè)銀行支持保障房建設尋求制度保障，但因涉及部門多，難度不小。

數(shù)位受訪的商業(yè)銀行負責人和接近監(jiān)管機構的人士均表示，如何通過財政資金的投入，撬動銀行資金，讓銀行貸款“有去有回”，是促進銀行信貸資金支持保障房建設所面臨的最根本性的問題。

由于財政資金捉襟見肘，在住建部推動下，2010年8月，北京、天津、重慶等28個城市開始試點住房公積金建保障房。一些城市快速上調了公積金繳存基數(shù)，如合肥公積金月繳存額上限提高到了3414元，超過了北京上海。但有業(yè)內人士表示，隱憂會隨之而來，公積金作為老百姓的私房錢，地方政府有沒有權力動用？閑置公積金余額達萬億元，提取多少能維持運營？巨額公積金貸款審批和監(jiān)管權已下放到地方，在相關監(jiān)管機制尚未理順的情形下，貿然推開公積金貸款建設保障房試點，若以后形成壞賬，誰來埋單？

信貸之外

“商業(yè)銀行肯定不會成為保障房建設資金來源的主力軍，保障房建設的資金本質上要靠政府來承擔，不要指望銀行信貸資金‘一肩擔盡萬古愁’。”面對種種不可抗力，上述銀行高管最后直言。

信貸緊縮形勢之下，運用保險資金、社保基金、房地產信托資金來拓寬保障房的融資渠道成為必然，但保障房概念的地產信托項目，收益率都較低，融資規(guī)模也很有限。

2月底，全國社會保障基金向南京市保障房公司發(fā)放30億元信托貸款，期限為2年11個月，利率為6.05%，信托由江蘇省國際信托有限公司發(fā)行，民生銀行提供連帶擔保。這是全國社?；饐拥牡谝粏?。據(jù)全國社會保障基金副理事長王忠民透露，他們或將陸續(xù)擴大該領域的投資。

這筆信托貸款年利率為6.05%，略低于同期的6.10%三年期限的貸款利率。王忠民稱：“盡管是保障房，我們不掙大錢，但保證不能虧。”

一位信托公司人士稱，近期信托公司響應國家政策，也參與了一些地方保障房項目，但期限都不超過兩年。這些項目年收益率為12％-13％，比一般房地產信托計劃（一般為18％-20％）要低。相比較而言，全國社?；鹜顿Y的該項目6.1%的收益更要低近一半。

對于保障房信托項目，業(yè)內一直質疑產品結構如何安排才能保本付息。王忠民對此表示，南京的保障房建設以公司的形式運作，其模式是在一個區(qū)域建設中嵌入了保障房建設規(guī)劃，使保障房建設和區(qū)域發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、交通、商業(yè)、教育、服務等一系列相配套。

一位地產人士對此分析稱，“保障房項目必須捆綁商業(yè)住房和土地開發(fā)，以商業(yè)住房和土地開發(fā)收益彌補損失，這種自我補貼方式是一種趨勢，否則根本無法還本付息?！?/p>

以全國首只保障性住房投資基金為例，該基金于2009年成立于天津，由天津市房地產開發(fā)經營集團有限公司（下稱天房集團）與天津市國土房管局、天津信托公司等共同組建的合伙制私募股權基金，主要是為解決保障性住房建設中的資本金缺口問題，該基金規(guī)模為50億元，期限三年，迄今已募集12億元，今年正在募集20億元資金。

據(jù)該基金有關人士介紹，該基金主要是用作項目資本金，撬動更多的資金投入。目前該基金主要用于限價商品房以及一部分商業(yè)地產如商鋪等，以商業(yè)地產的收入彌補收益。目前從已發(fā)行的幾期項目來看，收益率介于7.8%-10%。

目前信托項目籌資仍主要用于地方項目資本金。不過因為上一輪融資平臺信貸狂潮遭到整頓，項目資金的回籠或將愈發(fā)不易。此次在中央的規(guī)劃中，新建保障房大部分都將是租賃房，其中包括廉租房與公租房。這對于保障房資金回籠更是雪上加霜，以廣州為例，89億元建4.3萬套住宅，當中60%是租賃性保障房，平均每套房子的成本在20萬元左右。而且這些租賃性住房十年左右后就需要維修保養(yǎng)，這筆維修保養(yǎng)資金也要政府“掏荷包”。

在信貸資金猶豫不決時，保障性住房融資引起了保險資金的興趣，認為保險資金比銀行資金更適合投資保障房。3月3日，全國政協(xié)委員、中國平安(微博)董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲在微博上宣布，“和同事們討論，今年政協(xié)議案已正式提交：發(fā)揮保險資金改善民生的作用，利用保險資金支持保障性住房建設?！?/p>

同為全國政協(xié)委員的中國人壽集團總裁楊超，也以倡議保險資金參與保障房建設作為今年全國“兩會”期間的政協(xié)提案。他認為，保險資金具有規(guī)模大、周期長、資金來源穩(wěn)定等特點，非常適合參與保障房的投資和建設。

馬明哲則指出，保障性住房建設，不同于一般的商業(yè)不動產投資，具有地方政府負責、指定土地劃撥、規(guī)定利潤空間、承諾回購等強制性要求，符合當前保險資金資產負債配置的需要。同時，也有助于降低保險資金運用對資本市場的依賴度，有效規(guī)避市場波動給保險資金運用帶來的風險。

在具體措施上，馬明哲提出了三點建議：保險企業(yè)設立投資保障性住房建設的專項基金，按照“政府主導、商業(yè)化運作”的模式，與政府共同推進保障性安居工程的建設與發(fā)展；保障性住房的投資收益不高，考慮到保險資金的基本回報要求，建議政府對保險資金參與的保障性住房建設項目給予一定的稅收支持政策，減免相關稅賦；基于保障性住房的公益性、長期性、穩(wěn)定性等特點，建議保監(jiān)會將保險資金參與保障性住房建設劃歸基礎設施建設類的投資，按債權級別分類，允許保險資金通過基金、股權、債權等多種方式投資，支持保障性住房建設。

如同信貸資金，保險資金投資保障房也缺乏政策保障，因此業(yè)內人士對其近期大舉進入的可行性存疑，從上述提案呼吁“給予一定的政策傾斜”中就可見一斑。