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他直言，缺少資金、缺少商品房土地資源是所有地方政府面臨的共同問題。

用地方面，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》中，提出了比以往更加具體的用地供應(yīng)管理目標，強調(diào)在新增建設(shè)用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。包括2011年在內(nèi)的整個“十二五”期間，國土資源部將確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％。如此必將減少地方政府商業(yè)用地的土地收入。

資金方面，除前述困難，有大行高管表示，即便銀行下定決心做保障房貸款，也還涉及到一些信貸政策的突破。如很多保障房項目的土地是劃撥而來，四證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）全無，銀行無法確權(quán)做抵押擔(dān)保。

目前，監(jiān)管部門正試圖協(xié)調(diào)多部委為商業(yè)銀行支持保障房建設(shè)尋求制度保障，但因涉及部門多，難度不小。

數(shù)位受訪的商業(yè)銀行負責(zé)人和接近監(jiān)管機構(gòu)的人士均表示，如何通過財政資金的投入，撬動銀行資金，讓銀行貸款“有去有回”，是促進銀行信貸資金支持保障房建設(shè)所面臨的最根本性的問題。

由于財政資金捉襟見肘，在住建部推動下，2010年8月，北京、天津、重慶等28個城市開始試點住房公積金建保障房。一些城市快速上調(diào)了公積金繳存基數(shù)，如合肥公積金月繳存額上限提高到了3414元，超過了北京上海。但有業(yè)內(nèi)人士表示，隱憂會隨之而來，公積金作為老百姓的私房錢，地方政府有沒有權(quán)力動用？閑置公積金余額達萬億元，提取多少能維持運營？巨額公積金貸款審批和監(jiān)管權(quán)已下放到地方，在相關(guān)監(jiān)管機制尚未理順的情形下，貿(mào)然推開公積金貸款建設(shè)保障房試點，若以后形成壞賬，誰來埋單？

信貸之外

“商業(yè)銀行肯定不會成為保障房建設(shè)資金來源的主力軍，保障房建設(shè)的資金本質(zhì)上要靠政府來承擔(dān)，不要指望銀行信貸資金‘一肩擔(dān)盡萬古愁’?！泵鎸ΨN種不可抗力，上述銀行高管最后直言。

信貸緊縮形勢之下，運用保險資金、社?；?、房地產(chǎn)信托資金來拓寬保障房的融資渠道成為必然，但保障房概念的地產(chǎn)信托項目，收益率都較低，融資規(guī)模也很有限。

2月底，全國社會保障基金向南京市保障房公司發(fā)放30億元信托貸款，期限為2年11個月，利率為6.05%，信托由江蘇省國際信托有限公司發(fā)行，民生銀行提供連帶擔(dān)保。這是全國社?；饐拥牡谝粏巍?jù)全國社會保障基金副理事長王忠民透露，他們或?qū)㈥懤m(xù)擴大該領(lǐng)域的投資。

這筆信托貸款年利率為6.05%，略低于同期的6.10%三年期限的貸款利率。王忠民稱：“盡管是保障房，我們不掙大錢，但保證不能虧?！?/p>

一位信托公司人士稱，近期信托公司響應(yīng)國家政策，也參與了一些地方保障房項目，但期限都不超過兩年。這些項目年收益率為12％-13％，比一般房地產(chǎn)信托計劃（一般為18％-20％）要低。相比較而言，全國社保基金投資的該項目6.1%的收益更要低近一半。

對于保障房信托項目，業(yè)內(nèi)一直質(zhì)疑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)如何安排才能保本付息。王忠民對此表示，南京的保障房建設(shè)以公司的形式運作，其模式是在一個區(qū)域建設(shè)中嵌入了保障房建設(shè)規(guī)劃，使保障房建設(shè)和區(qū)域發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃、交通、商業(yè)、教育、服務(wù)等一系列相配套。

一位地產(chǎn)人士對此分析稱，“保障房項目必須捆綁商業(yè)住房和土地開發(fā)，以商業(yè)住房和土地開發(fā)收益彌補損失，這種自我補貼方式是一種趨勢，否則根本無法還本付息?！?/p>

以全國首只保障性住房投資基金為例，該基金于2009年成立于天津，由天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司（下稱天房集團）與天津市國土房管局、天津信托公司等共同組建的合伙制私募股權(quán)基金，主要是為解決保障性住房建設(shè)中的資本金缺口問題，該基金規(guī)模為50億元，期限三年，迄今已募集12億元，今年正在募集20億元資金。

據(jù)該基金有關(guān)人士介紹，該基金主要是用作項目資本金，撬動更多的資金投入。目前該基金主要用于限價商品房以及一部分商業(yè)地產(chǎn)如商鋪等，以商業(yè)地產(chǎn)的收入彌補收益。目前從已發(fā)行的幾期項目來看，收益率介于7.8%-10%。

目前信托項目籌資仍主要用于地方項目資本金。不過因為上一輪融資平臺信貸狂潮遭到整頓，項目資金的回籠或?qū)⒂l(fā)不易。此次在中央的規(guī)劃中，新建保障房大部分都將是租賃房，其中包括廉租房與公租房。這對于保障房資金回籠更是雪上加霜，以廣州為例，89億元建4.3萬套住宅，當(dāng)中60%是租賃性保障房，平均每套房子的成本在20萬元左右。而且這些租賃性住房十年左右后就需要維修保養(yǎng)，這筆維修保養(yǎng)資金也要政府“掏荷包”。

在信貸資金猶豫不決時，保障性住房融資引起了保險資金的興趣，認為保險資金比銀行資金更適合投資保障房。3月3日，全國政協(xié)委員、中國平安(微博)董事長兼首席執(zhí)行官馬明哲在微博上宣布，“和同事們討論，今年政協(xié)議案已正式提交：發(fā)揮保險資金改善民生的作用，利用保險資金支持保障性住房建設(shè)?！?/p>

同為全國政協(xié)委員的中國人壽集團總裁楊超，也以倡議保險資金參與保障房建設(shè)作為今年全國“兩會”期間的政協(xié)提案。他認為，保險資金具有規(guī)模大、周期長、資金來源穩(wěn)定等特點，非常適合參與保障房的投資和建設(shè)。

馬明哲則指出，保障性住房建設(shè)，不同于一般的商業(yè)不動產(chǎn)投資，具有地方政府負責(zé)、指定土地劃撥、規(guī)定利潤空間、承諾回購等強制性要求，符合當(dāng)前保險資金資產(chǎn)負債配置的需要。同時，也有助于降低保險資金運用對資本市場的依賴度，有效規(guī)避市場波動給保險資金運用帶來的風(fēng)險。

在具體措施上，馬明哲提出了三點建議：保險企業(yè)設(shè)立投資保障性住房建設(shè)的專項基金，按照“政府主導(dǎo)、商業(yè)化運作”的模式，與政府共同推進保障性安居工程的建設(shè)與發(fā)展；保障性住房的投資收益不高，考慮到保險資金的基本回報要求，建議政府對保險資金參與的保障性住房建設(shè)項目給予一定的稅收支持政策，減免相關(guān)稅賦；基于保障性住房的公益性、長期性、穩(wěn)定性等特點，建議保監(jiān)會將保險資金參與保障性住房建設(shè)劃歸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類的投資，按債權(quán)級別分類，允許保險資金通過基金、股權(quán)、債權(quán)等多種方式投資，支持保障性住房建設(shè)。

如同信貸資金，保險資金投資保障房也缺乏政策保障，因此業(yè)內(nèi)人士對其近期大舉進入的可行性存疑，從上述提案呼吁“給予一定的政策傾斜”中就可見一斑。