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保障房資金缺口龐大，信貸投放難免虛以委蛇，資金新渠道則困于政策限制難以突破

2011年“兩會”網(wǎng)民最關(guān)注的“熱點話題”是什么？在多家主流網(wǎng)站的評選中，如何加大保障房建設名列前茅。這也成為了多數(shù)受訪全國政協(xié)經(jīng)濟組委員的提案關(guān)鍵詞。

今年全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套的任務指標已分解到各省份，中央財政資金也將在全國“兩會”前后陸續(xù)下?lián)埽胄泻豌y監(jiān)會正制定保障房中長期信貸計劃……來自住建部官員透露的信息頗為令人寬慰。

然而，建設保障房，錢從何來？這仍是個大問題。據(jù)住建部估算，1000萬套保障性住房建設所需資金至少1.3萬億元。業(yè)內(nèi)人士分析稱，將國家及地方政府各種資金來源考慮在內(nèi)后，仍有近萬億元的資金缺口。這還未將征地拆遷補償考慮在內(nèi)，另外，公共設施配套等費用超出計劃的部分，也需地方政府負擔，地方財政負擔相當大。

在如此巨大的融資壓力下，“中央口風也改了，原來說三年3600萬套必須完工，現(xiàn)在改為必須‘開工’了?！币晃淮笮蟹抠J部人士表示。按照各省市簽訂的《目標責任書》，10月31日前，這1000萬套保障房必須全部開工。

目前，惟見國家開發(fā)銀行（下稱國開行）開始有所行動。該行與住建部3月2日簽署合作協(xié)議，今年將新增1000億元貸款規(guī)模，支持各地完成此項硬性任務。可是，一位國開行人士并不以為然，認為保障房存在三無：無資金、無法規(guī)、無機構(gòu)（保障房管理機構(gòu)）。另據(jù)國開行四川分行人士介紹，該行與地方所簽合作備忘錄仍停留在“框架協(xié)議”層面，未有放款計劃。

3月4日，銀監(jiān)會主席助理閻慶民在兩會期間接受本刊記者采訪時表示，保障房投資應以財政資為主，銀行在落實了資本金，加強專付管理，給予適當補貼后，應給予支持。

多位受訪的商業(yè)銀行地方分支機構(gòu)負責人均表示，地方政府都在軟硬兼施，號召商業(yè)銀行大力支持保障房建設，以彌補資金缺口，不過商業(yè)銀行出于風險和收益雙重考慮，顯得進退兩難?！艾F(xiàn)在保障房建設要么通過政府融資平臺承建，要么通過房地產(chǎn)公司進行開發(fā)，但兩類‘開發(fā)商’都面臨較大的資金壓力，很多機構(gòu)甚至連20%的最低資本金要求也難以達到?！币患掖笮蜕虡I(yè)銀行發(fā)達地區(qū)分行長向本刊記者道出了其看到的真實一面。

“算不過來賬”

囿于愈發(fā)嚴苛的信貸管控，保障房貸款這一大塊“蛋糕”在商業(yè)銀行內(nèi)部引發(fā)了不同反應。一位大行高管介紹：信貸部門歡迎，風險部門回避。

信貸部門傾向于“保障房貸款政府號召的，最終出了問題必然會有政府埋單”，有一種“與其貸款到其他高風險的平臺項目將來自己挨板子，不如貸款支持政府的行為”的想法。而風險部門則“避之惟恐不及”，只要政府和監(jiān)管當局沒有明確發(fā)出免責聲明，就不能對相關(guān)風險掉以輕心。

上升到管理層，一位市場意識較強的銀行高管表示，在財政投入資源有限的情況下，貸款支持保障房，“算不過賬來”。

前述大行發(fā)達地區(qū)分行長進一步解釋說，由于監(jiān)管部門對貸款主體的自有資本金有嚴格要求，所以商業(yè)銀行即使想要參與貸款，面臨一定的政策障礙，除非明確表示，保障房建設貸款可以不考慮自有資本金比例。

前述負責人并稱，由于目前貸款規(guī)模有限，整個信貸市場供不應求，商業(yè)銀行為了達到上市公司的盈利目標，也必然會追逐利潤較高的項目，而保障房貸款不僅風險大，而且綜合定價難以令人滿意，所以不少銀行興趣不大。

銀監(jiān)會也已發(fā)出明文規(guī)定，“僅允許（融資平臺貸款）在有償還能力的保障性住房建設領域適度新增”。

不過由于平臺貸款的分類和余額界定已令不少商業(yè)銀行頭疼不已，所以在規(guī)模受限的情況下，多數(shù)銀行都不愿意繼續(xù)在平臺貸款上“泥足深陷”。

“無論是平臺貸款，還是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，都是監(jiān)管重點示警的領域，加之商業(yè)銀行的逐利本性，大家都不愿意把有限的貸款資源向保障房項目傾斜，即便是一些地方政府控股的地方性金融機構(gòu)?！鼻笆龇中虚L直言不諱。他的看法也代表了不少基層金融機構(gòu)的心聲。

上述銀行高管也不松口，稱在財政支持和配套措施真正落實之前，商業(yè)銀行不可能大規(guī)?！安挥嫵杀?，無視風險”地支持保障房建設。

也并非所有機構(gòu)都不喜歡保障性住房貸款。另外一家大行地方分行長對本刊記者坦言，就眼下來看，保障性住房貸款對銀行而言，雖是缺乏保障的，存在種種政策障礙和經(jīng)營風險，但銀行也并非毫無貸款動機，在各類平臺貸款中，只有保障房建設貸款基本沒有政策風險，“如果不貸這個，貸什么？”

而且，“如果不能用平臺公司來做，就找不到機構(gòu)籌錢。比如，北京的保障房由北京市建委來組織實施，但其不是一級法人機構(gòu)，就無法獲得央行的貸款證?！币晃粐_行人士稱，銀監(jiān)會此前已允許將用于保障房的平臺貸款償還來源資本金列入財政預算，但要后用相應的風險資本。

回報難測

除了對于資本金的顧慮，前述銀行高管詳解了幾類保障房的收益回報風險。目前保障性住房主要包括經(jīng)濟適用房、限價房、棚戶區(qū)改造房、廉租房、公共租賃房屋幾大類。

廉租房建成后，租金收入無法覆蓋成本，開發(fā)商難以承擔相應的貸款償還壓力，使不少商業(yè)銀行望而卻步。

棚戶區(qū)改造同樣面臨風險，其問題在于，棚戶區(qū)改造的商業(yè)價值很低，而能夠置換的條件稍好的已經(jīng)完成改造，現(xiàn)在留下的通常都在比較偏遠的工礦區(qū)，改造結(jié)束后，房子能否賣得出去，也是個問題。

公共租賃住房的信貸投入，也面臨較大的問題。假設50年內(nèi)可以收回成本，但“政府都已經(jīng)換了十屆，銀行的領導班子也換了很多茬，屆時銀行能否收回貸款？”前述銀行高管直言，銀行不可能無視其中的風險。

而前述風險管理部門負責人亦表示，還款期限超過15年的項目他們一概不予考慮，因為變數(shù)過大，風險難以控制。不過他表示，現(xiàn)在保障房項目的情況很復雜，“有些地方政府把保障房和商品房套在一起做，好處是可以通過商品房的收入在一定程度上覆蓋保障房的資金需求，但問題是按照當前的監(jiān)管政策，打捆貸款是明令禁止的?！?/p>

來自監(jiān)管當局的權(quán)威人士對本刊記者表示，支持銀行業(yè)參與保障房建設，但他希望，商業(yè)銀行可以清醒地給以支持。他稱監(jiān)管當局一向反對打捆貸款，可以做“項目包”，但絕非“資金包”、“貸款包”，對于將商業(yè)項目和保障房項目混為一談，以博取信貸資金的做法，嚴令禁止。

數(shù)位持類似觀點的受訪者均表示，銀行會在多大程度上支持保障房貸款，一方面取決于地方政府如何分配自身資源，另一方面則要看監(jiān)管對平臺貸款的界定是否會“動真格的”。

有地方分行行長表示，各地政府在過去兩年上了多個建設項目，到處都要花錢，也向銀行借了不少錢，未來的收益會用來保障哪部分貸款具有很大的不確定性，如果政府能控制其他項目的投資沖動，那么保障房貸款的資金和還款就可以得到適度保障，“但如果政府還是雄心勃勃地想要大干快上，那么保障房建設的資金就比較難以保障?！?/p>

最先行動的國開行也透露了對保障房貸款回報的擔憂。自該行宣布今年新增保障房貸款規(guī)模1000億元后，地方政府聞風而動，江西、河南、湖北、深圳、山西等地都相繼與國開行簽署了保障房合作協(xié)議?！斑@是近年國開行的業(yè)務重點之一?！币晃粐_行人士坦承，“一些地方都是在中央重壓下完成任務，建一大批品質(zhì)不好、面積小、位置偏的房子，這些60平方米以下的保障房將來賣給誰？限購之后又推高了租金，會有人愿意租嗎？”這位國開行人士對此表示擔憂，一系列問題缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，未來恐將蘊含更大的財政風險。

地方兩難

“地方政府現(xiàn)在兩難，本身土地資源不夠，商業(yè)用地少，還要分給保障房，加上打壓房價，政府的土地收入更少了；地方政府也是一肚子苦水，事權(quán)和財權(quán)不對等，都是老問題了?！鄙鲜龃笮行刨J部人士表示。

上述國開行人士算了一筆賬，2010年中央財政對保障房建設共投入約800億元左右的財政補貼，2011年最多增加到1000億元。

按照有關(guān)規(guī)定，“土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%”，2010年全國土地出讓收入2.7萬億元，今年可拿出2000多億元；加上國開行貸款1000億元，地方政府再自籌資金1000多億元。滿打滿算可籌集5000多億元，還至少需要銀行信貸支持9000億元。