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保障房資金缺口龐大，信貸投放難免虛以委蛇，資金新渠道則困于政策限制難以突破

2011年“兩會”網(wǎng)民最關(guān)注的“熱點(diǎn)話題”是什么？在多家主流網(wǎng)站的評選中，如何加大保障房建設(shè)名列前茅。這也成為了多數(shù)受訪全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)組委員的提案關(guān)鍵詞。

今年全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套的任務(wù)指標(biāo)已分解到各省份，中央財政資金也將在全國“兩會”前后陸續(xù)下?lián)?，央行和銀監(jiān)會正制定保障房中長期信貸計劃……來自住建部官員透露的信息頗為令人寬慰。

然而，建設(shè)保障房，錢從何來？這仍是個大問題。據(jù)住建部估算，1000萬套保障性住房建設(shè)所需資金至少1.3萬億元。業(yè)內(nèi)人士分析稱，將國家及地方政府各種資金來源考慮在內(nèi)后，仍有近萬億元的資金缺口。這還未將征地拆遷補(bǔ)償考慮在內(nèi)，另外，公共設(shè)施配套等費(fèi)用超出計劃的部分，也需地方政府負(fù)擔(dān)，地方財政負(fù)擔(dān)相當(dāng)大。

在如此巨大的融資壓力下，“中央口風(fēng)也改了，原來說三年3600萬套必須完工，現(xiàn)在改為必須‘開工’了。”一位大行房貸部人士表示。按照各省市簽訂的《目標(biāo)責(zé)任書》，10月31日前，這1000萬套保障房必須全部開工。

目前，惟見國家開發(fā)銀行（下稱國開行）開始有所行動。該行與住建部3月2日簽署合作協(xié)議，今年將新增1000億元貸款規(guī)模，支持各地完成此項(xiàng)硬性任務(wù)。可是，一位國開行人士并不以為然，認(rèn)為保障房存在三無：無資金、無法規(guī)、無機(jī)構(gòu)（保障房管理機(jī)構(gòu)）。另據(jù)國開行四川分行人士介紹，該行與地方所簽合作備忘錄仍停留在“框架協(xié)議”層面，未有放款計劃。

3月4日，銀監(jiān)會主席助理閻慶民在兩會期間接受本刊記者采訪時表示，保障房投資應(yīng)以財政資為主，銀行在落實(shí)了資本金，加強(qiáng)專付管理，給予適當(dāng)補(bǔ)貼后，應(yīng)給予支持。

多位受訪的商業(yè)銀行地方分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人均表示，地方政府都在軟硬兼施，號召商業(yè)銀行大力支持保障房建設(shè)，以彌補(bǔ)資金缺口，不過商業(yè)銀行出于風(fēng)險和收益雙重考慮，顯得進(jìn)退兩難?！艾F(xiàn)在保障房建設(shè)要么通過政府融資平臺承建，要么通過房地產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)，但兩類‘開發(fā)商’都面臨較大的資金壓力，很多機(jī)構(gòu)甚至連20%的最低資本金要求也難以達(dá)到?！币患掖笮蜕虡I(yè)銀行發(fā)達(dá)地區(qū)分行長向本刊記者道出了其看到的真實(shí)一面。

“算不過來賬”

囿于愈發(fā)嚴(yán)苛的信貸管控，保障房貸款這一大塊“蛋糕”在商業(yè)銀行內(nèi)部引發(fā)了不同反應(yīng)。一位大行高管介紹：信貸部門歡迎，風(fēng)險部門回避。

信貸部門傾向于“保障房貸款政府號召的，最終出了問題必然會有政府埋單”，有一種“與其貸款到其他高風(fēng)險的平臺項(xiàng)目將來自己挨板子，不如貸款支持政府的行為”的想法。而風(fēng)險部門則“避之惟恐不及”，只要政府和監(jiān)管當(dāng)局沒有明確發(fā)出免責(zé)聲明，就不能對相關(guān)風(fēng)險掉以輕心。

上升到管理層，一位市場意識較強(qiáng)的銀行高管表示，在財政投入資源有限的情況下，貸款支持保障房，“算不過賬來”。

前述大行發(fā)達(dá)地區(qū)分行長進(jìn)一步解釋說，由于監(jiān)管部門對貸款主體的自有資本金有嚴(yán)格要求，所以商業(yè)銀行即使想要參與貸款，面臨一定的政策障礙，除非明確表示，保障房建設(shè)貸款可以不考慮自有資本金比例。

前述負(fù)責(zé)人并稱，由于目前貸款規(guī)模有限，整個信貸市場供不應(yīng)求，商業(yè)銀行為了達(dá)到上市公司的盈利目標(biāo)，也必然會追逐利潤較高的項(xiàng)目，而保障房貸款不僅風(fēng)險大，而且綜合定價難以令人滿意，所以不少銀行興趣不大。

銀監(jiān)會也已發(fā)出明文規(guī)定，“僅允許（融資平臺貸款）在有償還能力的保障性住房建設(shè)領(lǐng)域適度新增”。

不過由于平臺貸款的分類和余額界定已令不少商業(yè)銀行頭疼不已，所以在規(guī)模受限的情況下，多數(shù)銀行都不愿意繼續(xù)在平臺貸款上“泥足深陷”。

“無論是平臺貸款，還是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，都是監(jiān)管重點(diǎn)示警的領(lǐng)域，加之商業(yè)銀行的逐利本性，大家都不愿意把有限的貸款資源向保障房項(xiàng)目傾斜，即便是一些地方政府控股的地方性金融機(jī)構(gòu)。”前述分行長直言不諱。他的看法也代表了不少基層金融機(jī)構(gòu)的心聲。

上述銀行高管也不松口，稱在財政支持和配套措施真正落實(shí)之前，商業(yè)銀行不可能大規(guī)?！安挥嫵杀?，無視風(fēng)險”地支持保障房建設(shè)。

也并非所有機(jī)構(gòu)都不喜歡保障性住房貸款。另外一家大行地方分行長對本刊記者坦言，就眼下來看，保障性住房貸款對銀行而言，雖是缺乏保障的，存在種種政策障礙和經(jīng)營風(fēng)險，但銀行也并非毫無貸款動機(jī)，在各類平臺貸款中，只有保障房建設(shè)貸款基本沒有政策風(fēng)險，“如果不貸這個，貸什么？”

而且，“如果不能用平臺公司來做，就找不到機(jī)構(gòu)籌錢。比如，北京的保障房由北京市建委來組織實(shí)施，但其不是一級法人機(jī)構(gòu)，就無法獲得央行的貸款證?！币晃粐_行人士稱，銀監(jiān)會此前已允許將用于保障房的平臺貸款償還來源資本金列入財政預(yù)算，但要后用相應(yīng)的風(fēng)險資本。

回報難測

除了對于資本金的顧慮，前述銀行高管詳解了幾類保障房的收益回報風(fēng)險。目前保障性住房主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、棚戶區(qū)改造房、廉租房、公共租賃房屋幾大類。

廉租房建成后，租金收入無法覆蓋成本，開發(fā)商難以承擔(dān)相應(yīng)的貸款償還壓力，使不少商業(yè)銀行望而卻步。

棚戶區(qū)改造同樣面臨風(fēng)險，其問題在于，棚戶區(qū)改造的商業(yè)價值很低，而能夠置換的條件稍好的已經(jīng)完成改造，現(xiàn)在留下的通常都在比較偏遠(yuǎn)的工礦區(qū)，改造結(jié)束后，房子能否賣得出去，也是個問題。

公共租賃住房的信貸投入，也面臨較大的問題。假設(shè)50年內(nèi)可以收回成本，但“政府都已經(jīng)換了十屆，銀行的領(lǐng)導(dǎo)班子也換了很多茬，屆時銀行能否收回貸款？”前述銀行高管直言，銀行不可能無視其中的風(fēng)險。

而前述風(fēng)險管理部門負(fù)責(zé)人亦表示，還款期限超過15年的項(xiàng)目他們一概不予考慮，因?yàn)樽償?shù)過大，風(fēng)險難以控制。不過他表示，現(xiàn)在保障房項(xiàng)目的情況很復(fù)雜，“有些地方政府把保障房和商品房套在一起做，好處是可以通過商品房的收入在一定程度上覆蓋保障房的資金需求，但問題是按照當(dāng)前的監(jiān)管政策，打捆貸款是明令禁止的?！?/p>

來自監(jiān)管當(dāng)局的權(quán)威人士對本刊記者表示，支持銀行業(yè)參與保障房建設(shè)，但他希望，商業(yè)銀行可以清醒地給以支持。他稱監(jiān)管當(dāng)局一向反對打捆貸款，可以做“項(xiàng)目包”，但絕非“資金包”、“貸款包”，對于將商業(yè)項(xiàng)目和保障房項(xiàng)目混為一談，以博取信貸資金的做法，嚴(yán)令禁止。

數(shù)位持類似觀點(diǎn)的受訪者均表示，銀行會在多大程度上支持保障房貸款，一方面取決于地方政府如何分配自身資源，另一方面則要看監(jiān)管對平臺貸款的界定是否會“動真格的”。

有地方分行行長表示，各地政府在過去兩年上了多個建設(shè)項(xiàng)目，到處都要花錢，也向銀行借了不少錢，未來的收益會用來保障哪部分貸款具有很大的不確定性，如果政府能控制其他項(xiàng)目的投資沖動，那么保障房貸款的資金和還款就可以得到適度保障，“但如果政府還是雄心勃勃地想要大干快上，那么保障房建設(shè)的資金就比較難以保障?！?/p>

最先行動的國開行也透露了對保障房貸款回報的擔(dān)憂。自該行宣布今年新增保障房貸款規(guī)模1000億元后，地方政府聞風(fēng)而動，江西、河南、湖北、深圳、山西等地都相繼與國開行簽署了保障房合作協(xié)議。“這是近年國開行的業(yè)務(wù)重點(diǎn)之一?！币晃粐_行人士坦承，“一些地方都是在中央重壓下完成任務(wù)，建一大批品質(zhì)不好、面積小、位置偏的房子，這些60平方米以下的保障房將來賣給誰？限購之后又推高了租金，會有人愿意租嗎？”這位國開行人士對此表示擔(dān)憂，一系列問題缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，未來恐將蘊(yùn)含更大的財政風(fēng)險。

地方兩難

“地方政府現(xiàn)在兩難，本身土地資源不夠，商業(yè)用地少，還要分給保障房，加上打壓房價，政府的土地收入更少了；地方政府也是一肚子苦水，事權(quán)和財權(quán)不對等，都是老問題了?！鄙鲜龃笮行刨J部人士表示。

上述國開行人士算了一筆賬，2010年中央財政對保障房建設(shè)共投入約800億元左右的財政補(bǔ)貼，2011年最多增加到1000億元。

按照有關(guān)規(guī)定，“土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%”，2010年全國土地出讓收入2.7萬億元，今年可拿出2000多億元；加上國開行貸款1000億元，地方政府再自籌資金1000多億元。滿打滿算可籌集5000多億元，還至少需要銀行信貸支持9000億元。