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4區(qū)域試點

    “農村集體用地建公租房”

    《財經國家周刊》：當前一個共識是，土地問題制約著保障房的建設規(guī)模和速度，尤其對于北京這樣的一線城市，建設用地稀缺更為嚴重，北京市政府對此有何舉措？

    陳剛：除了政府組織建保障房，我們允許符合條件的企事業(yè)單位建保障房，另外，我們在做農村集體建設用地試點。我們補貼一部分租金差價，來把農民的房子租過來，保證農民的收益。

    保障房土地和資金全部由市場解決，確實有難度，銀行利息也很高。這需要財政的支持，土地成本的支持，稅收的支持，保險資金的支持也在探討。

    《財經國家周刊》：以集體建設用地建保障房，具體做法是怎樣的？

    陳剛：我們有4個試點區(qū)域，在朝陽，昌平（2個地方）、海淀等選了4個地方。農村集體建設用地規(guī)劃，不是指耕地，城市土地利用規(guī)劃可以允許農村蓋一部分，是過去搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地，現(xiàn)在一部分農民因為產業(yè)調整，不需要那些產業(yè)了，就允許拿一些地來搞公租房。以農民來做物業(yè)管理作為主題，這種方式除了給農民一個很好的就業(yè)收入，還大大降低了我們的公租房建設成本，同時也節(jié)約了土地。

    它和小產權房的性質不一樣，它符合規(guī)劃，履行審批手續(xù)，與小產權房不同。其次它只租不賣，永遠屬于集體經濟組織的資產。地方上也很有積極性，正在試點。

    《財經國家周刊》：農村公租房的租金價格如何確定？

    陳剛：租金價格低于市場的30%。至于能不能平衡農民物業(yè)管理費用，貸款還款能不能承擔，我們測算過確實有困難，但政府可以補貼。過去政府的土地收益，直接用來建保障房，我們通過租金補貼，反而花錢少，這樣就平衡了。

    10年20年后我們國家結構調整了，對這塊公租房的需求也可能有變化，不至于資產都砸在政府手上。假如以后不需要這么多公租房了，這些房子還有可以探討的余地。   

    未來不排除出臺房產稅

    《財經國家周刊》：住房結構的調整可以看作長遠的制度設計，針對高房價來說，收效可能較為緩慢，北京市作為焦點城市，在地產調控上還有哪些主要舉措？

    陳剛：除了結構調整，北京市政府還有其它的調控措施，比如之前的“90/70”政策，把戶型壓下來；包括二套房貸款執(zhí)行國家規(guī)定，對房地產市場的捂盤、囤地的整頓，對高價樓盤的清理跟蹤等等，力度都很大。特別是去年4月底，北京市出臺“京12條”，商品房價格得到了控制，漲幅一路下行，這與我們深度的結構調整是有關系的。

    《財經國家周刊》：當前一個普遍的觀點是，高房價與高昂的土地價格密切相關，北京今年的土地出讓金超過1600億，接下來的調控手段是否能夠針對更深層次的“土地財政”？

    陳剛：北京的保障房建設規(guī)劃上有個特點，就全國而言，我們的保障房結構比例是最大的，要實現(xiàn)這個目標，背后的支撐因素不可少，尤其是資金。十一五的后幾年，每年明補暗補達到300億~400億。這些收益都是來自土地。

    我們從幾年前就把土地一級開發(fā)控制在政府手里，征地拆遷歸政府，改變過去由開發(fā)商主導。這樣政府可以在土地二次上市前，對每一塊土地的性質進行調整，比如要求配建一定比例的保障房。為什么去年我們一下子拿出這么多土地來？就是因為掌握一級開發(fā)主控權。

    北京搞土地儲備，一方面是為了城市的健康規(guī)劃發(fā)展，另一方面是為了上市后的收益可以拿來建保障房。有城市都把這塊錢拿來發(fā)工資了，但我們沒有。

    《財經國家周刊》：接下來北京在土地供應上有什么計劃？

    陳剛：我們有一個住房發(fā)展規(guī)劃。整個十二五期間，北京市每年有個年度報告提交人大。報告里，每年要提供多少土地，保障房占多少，建筑面積多少，都有一個長遠的規(guī)劃。規(guī)劃的測算根據北京的需求，未來人口的增長，改善型需求的增長，每年會有一些微調，包括外地人口。同時也要考慮北京的承載能力，不能無限制地增長。

    《財經國家周刊》：重慶、上海已經明確開征房產稅的信息，北京市是否有此計劃？

    陳剛：房產稅，北京不是試點單位，但我們密切關注一切關于保障房方面的政策措施。

    我們目前已經運用了結構調整、財政政策和行政手段等。房產稅的試點城市，畢竟全國是少數。積累了經驗后，不排除北京、乃至全國都要用。

    《財經國家周刊》：社會上盛行一種觀點，就是開征房產稅能夠抑制高房價，以你個人看，房產稅與房價之間，是不是同屬一個體系？

    陳剛：我覺得在于政策設計的準確性，比如多大面積的、多大價格的，有的高價房也是自住，不全是投資。但從理論上講，擁有奢侈品需要付出更多的社會代價。關鍵要看我們前面的鏈條中是不是收了，這個也不是城建部門完全能解釋的。

    《財經國家周刊》：北京接下來是否還有其它調控政策出臺？比如取消預售制度等更嚴厲的措施？

    陳剛：大家對房地產的調控需要有個信心，它不像菜價一樣見效很快，去年4月我們政策出來后，包括售樓處都出現(xiàn)了一些沖突，就是因為降價。所以老樓盤不能輕易波動太大，就暫時擱置。但新樓盤定價可以低一些，這屬于企業(yè)行為，政府有一定的引導。從這個例子上可以看出，房地產的調控需要一個周期的。

    經濟面上，我們考慮的相對更長遠一些。比如房地產有泡沫未來破裂后，次貸問題可能會在一些樓盤出現(xiàn)，但量會控制的很小。既然是市場經濟，會出現(xiàn)這種情況，不要大驚小怪，如果全部去掉那就不是市場經濟了。鎖定房地產價格的同時，還要看它是不是合理，符合不符合當地經濟水平、人均收入水平。