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財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊報(bào)道 2010年，房地產(chǎn)調(diào)控大年。北京市推出了包括限購(gòu)、稅收、信貸、供地、加大住房保障等一系列調(diào)控政策組合拳，彰顯遏制房?jī)r(jià)的決心。政策累積效果已逐漸顯現(xiàn)：數(shù)據(jù)顯示，北京新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅連續(xù)7個(gè)月回落，由5月份的22%降至12月的9.9%。但從全年看，同比漲幅仍然達(dá)到18%，房?jī)r(jià)上調(diào)的沖動(dòng)依然強(qiáng)烈。土地出讓金也刷新歷史，總額突破1600億元。

飆升的數(shù)字背后，是否意味著調(diào)控政策再度失效？綜觀2010年一年來(lái)北京市住房生態(tài)結(jié)構(gòu)的變化，此結(jié)論又難以立足：2010年，北京全面完成年初制定的“政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上、新開(kāi)工建設(shè)政策性住房占全市住宅新開(kāi)工數(shù)量的50%以上”兩個(gè)“50%”目標(biāo)，完成保障房用地供應(yīng)約1332公頃，新開(kāi)工各類(lèi)保障性住房22.5萬(wàn)套，超額完成全年新開(kāi)工13.6萬(wàn)套的任務(wù)。

2010年，北京土地市場(chǎng)“地王”的聲音在調(diào)控中漸趨微弱。國(guó)土部門(mén)采取“多招標(biāo)、少拍賣(mài)”、“綜合評(píng)標(biāo)”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等土地出讓新規(guī)則，有力地防控了多起可能出現(xiàn)的“地王”事件。

2011年1月中旬，正在中央黨校學(xué)習(xí)的北京市副市長(zhǎng)陳剛接受了《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》的專(zhuān)訪。陳剛不但暢談了北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)的現(xiàn)狀與未來(lái)，更透露出諸多北京“房改”細(xì)節(jié)。譬如對(duì)保障房政策的前瞻設(shè)計(jì)，對(duì)集體建設(shè)用地建設(shè)公租房的試點(diǎn)探索，以及“十二五”期間北京市對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重新定位。   

保障房占比2010年超60%

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：如果用一個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)回顧“十一五”時(shí)期的北京市住房市場(chǎng)變化，你會(huì)選擇哪個(gè)詞？

陳剛：“十一五”期間，北京住房市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面有明顯的變化，每年開(kāi)竣工的住房中，保障性住房的比重越來(lái)越大?！笆晃濉逼鸩街暌簿?萬(wàn)套左右，占比不到10%，到去年這個(gè)數(shù)字超過(guò)了60%。這個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度相當(dāng)大，意味著北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)用于解決市民住房需求的數(shù)量大幅增加。從數(shù)量上看，已經(jīng)到了可以起決定性作用的局面。純商品房收縮到50%以下，可以這么理解，自住需求占多數(shù)，這就開(kāi)始回歸到房地產(chǎn)本來(lái)的屬性。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：“十二五”時(shí)期北京市住房調(diào)控的關(guān)鍵詞又是什么呢？

陳剛：整個(gè)“十二五”的關(guān)鍵詞，仍是“調(diào)結(jié)構(gòu)”。就是繼續(xù)增大保障房的比例，在保障房中，繼續(xù)增大租賃房的比例。北京未來(lái)要實(shí)現(xiàn)總的目標(biāo)是“住有所居”，要通過(guò)租售并舉，在北京工作的不同人群，根據(jù)不同收入水平，提供多層次的住房體系。在這一前提下，北京市的商品房市場(chǎng)的價(jià)格和秩序就基本可控了。因?yàn)榈綍r(shí)候整個(gè)大市場(chǎng)的70%掌握在政府手里。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：可否透露一下在“十二五”期間，北京市計(jì)劃建設(shè)多少套保障房？

陳剛：“十二五”期間北京計(jì)劃建100萬(wàn)套保障房，每年20萬(wàn)套，占北京住宅投資的一半以上，有些年份可能占到70%。在保障房里面，主要發(fā)展公共租賃房和租賃屋，過(guò)去我們租售并舉，以后我們以租為主。畢竟土地資源有限。

現(xiàn)在這一比例還比較低，在30%左右。當(dāng)前已經(jīng)大幅度開(kāi)工，先保證在50%以上。

每年的20萬(wàn)套保障房中，有10萬(wàn)套是定向改善，比如棚戶(hù)區(qū)，二環(huán)以里的文化保護(hù)區(qū)及破舊平房，教師隊(duì)伍、科研單位和困難企業(yè)，都是定向解決。這個(gè)國(guó)家有政策，自有地的困難企業(yè)，可以自建分給職工，這塊實(shí)際上沒(méi)有劃入公租房，但也是這個(gè)性質(zhì)，因?yàn)樗荒苌鲜?，或只能賣(mài)給國(guó)家。包括中直、國(guó)管、一些企事業(yè)單位。這個(gè)全部用于公租房也不現(xiàn)實(shí)，但有大部分是用于租賃，資產(chǎn)要循環(huán)利用。解決真正住房困難的人群。

另外10萬(wàn)套給社會(huì)公開(kāi)搖號(hào)，其中有6萬(wàn)套是公租房。這里有多種途徑，國(guó)家也有相關(guān)規(guī)定，我們財(cái)政上有一塊，允許拿出土地出讓金的10%，也可以通過(guò)銀行貸款和吸引社會(huì)資金，當(dāng)然價(jià)格必須按照北京市公布的公租房?jī)r(jià)格，租金比市場(chǎng)價(jià)低30%左右。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》：你預(yù)計(jì)大規(guī)模建設(shè)保障房最終會(huì)對(duì)北京的高房?jī)r(jià)構(gòu)成怎樣的影響？

陳剛：其實(shí)要看量，如果只有20%的量怎么能抑制高房?jī)r(jià)？未來(lái)很明確的一點(diǎn)是，保障房的位置就在高房?jī)r(jià)樓盤(pán)的邊上，高房?jī)r(jià)很多是心理預(yù)期炒作而成，這樣對(duì)比很明顯，你開(kāi)2.5萬(wàn)元/平米，我開(kāi)7000元/平方米，試試看！但目前是量不夠，多數(shù)都是2.5萬(wàn)元、3萬(wàn)元的房子，市場(chǎng)肯定是被拽著走。

所以結(jié)構(gòu)調(diào)整必須是深度的。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)若要長(zhǎng)治久安、可持續(xù)發(fā)展，就要把結(jié)構(gòu)調(diào)到以居住為主的房子占到市場(chǎng)總量的70%左右。剩下的30%，第一很難漲上去，第二要漲就漲吧。那時(shí)高房?jī)r(jià)樓盤(pán)也對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有多大沖擊。

現(xiàn)在有的地方出臺(tái)不同的稅收思路，都可以探索。但我還是認(rèn)為結(jié)構(gòu)調(diào)整最重要，比如新加坡70%的住房是保障房性質(zhì)的，剩下30%無(wú)所謂。

北京市“十二五”期間，保障的成分將占到市場(chǎng)的60%到70%，這是有中國(guó)特色的社會(huì)主義的住房體系。購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，價(jià)格，供應(yīng)都是政府控制，就不需再對(duì)市場(chǎng)發(fā)愁。