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【主持人】：前面聊了2010年整個情況，對于明年的樓市怎么看？

【胡港文】：如果我們看今年，今年市場主調(diào)是政策，2010年走哪個方向關(guān)鍵在政策，當然我跟施總我們都是在市場的，我們也不是在政府里面，我們知道明年樓市方向取決于政策，如果經(jīng)濟面我們中國在全球的經(jīng)濟上面還是最好的。你說我們現(xiàn)在市場的資金絕對是最充裕的，我們不像美國在亂印鈔票，我們政府還在上調(diào)準備金率。所以我們也不缺錢，如果單純從市場的層面，從經(jīng)濟層面看看不到市場會調(diào)整或者萎縮的問題，但關(guān)鍵是政府好象我剛才所說的，今年給到我們最大的感覺是政府敢調(diào)。政府把房價當成一個民生和社會問題處理的時候，如果再出現(xiàn)以前幾年調(diào)控之后房價還會報復性反彈的話，政策肯定會出臺了。所以我自己認為最好明年樓市還是平穩(wěn)。平穩(wěn)是大家愿意比較看到的，包括投資者也好，包括政府也好。

【主持人】：施總覺得呢，一旦有調(diào)控的現(xiàn)象政策會不斷的去出臺，去完善？

【施宏叡】：最近讓我們關(guān)注的是剛剛社科院的報告，說要不就下調(diào)，另外一個很可能是說報復性反彈，我對于報復性的反彈在明年出現(xiàn)這個可能性我是偏低的，因為你這樣報復了政府也會來報仇的。首先我覺得有幾樣政府確實是在用中藥而不是用西藥，如果用西藥他也知道一下子對癥下藥我也保證房價真的不會漲，很有可能西藥太猛了一下子把房價完全壓下去。如果講政府的政策我用用心良苦四個字來形容。政府把今年新建樓盤必須出結(jié)構(gòu)然后才預售，這樣供應(yīng)量會減少導致房價緊張。我們又從另外幾個面可以看到，先說從調(diào)整動遷房上市，從五年變?nèi)?，這改變了把高端房價變成出臺很多低端房價，經(jīng)濟適用房來充當市場需求，已經(jīng)把這個數(shù)字從10月下旬，我們漢宇研究部得到出這一招比沒出招的時候看房量上漲了很多。這里面對于整體房價的報表跟實際成交量的對沖來說是非常好的一個數(shù)字。第二個我想我們必須要從翻翻這兩年歷史，2011年我個人還是有一個大膽的預測，會出現(xiàn)供略大于求的情況，而不一定說一定封頂。我們要從2009年開發(fā)商的土地購置量都非常大，而這個量在2009年由于市場很好，大家都在加快開工，這些盤會在2011年做出一個推盤，價格就像薛總所說的可能價格并不像搶價格的高度，反過來搶量的銷售，會導致2011年從政府的調(diào)節(jié)上面量我們已經(jīng)看到它不會因為完全的封頂才賣。在充當一些動遷房的量，我覺得還是在供應(yīng)量已經(jīng)有足夠的數(shù)字支撐市場，就是跑量不跑價。再加上現(xiàn)在預期心里受到市場的傳言，房產(chǎn)稅也好，對于2011年政府的絕招還是會從貸款著手，而不會在政策面下重藥。政策面下的肯定是西藥，但是如果五從金融政策類，他像一個水龍頭今年我能多放一點水，明年我緊一天，限購一套，把貸款的層數(shù)提升都是重要的成分。我想政府也不應(yīng)該出這樣的重藥，讓整個房地產(chǎn)反過來進入不健康的交易市場。

【薛建雄】：我們幾位都是香港的朋友，我后面說的東西會讓你們來上海投房子，新宏基的房子，他兩個項目出臺可能是五萬嗎，他們兩個項目是15萬到30萬以上，他們一出來市中心樓盤會怎么樣，大家做一個很簡單的預計就知道，這就是我對市場的預期，現(xiàn)在我們外灘九里他們是10萬塊錢，他們賣的很吃力，香港的龍頭新鴻基開的話肯定是15萬20萬，現(xiàn)在來賣一個賣8萬一個賣8萬很累的，新鴻基他賣12萬很容易。

【施宏叡】：我對薛總的提問我給一個答案，如果對于新鴻基也好，嘉華也好，我對于他們最后的產(chǎn)品不要說12萬，15萬甚至更高20萬，我都覺得市場有一定的承建力，但是我剛才所說的我對于2010年做出的是整體格局的分析。第二我對于明年他們最后是否決定在明年推我抱一定的懷疑，因為我本人就住在凱旋門的后面，明顯最近的工程比以前，以前是幾個燈火都在敲，最近晚上敲慢了，我對于他賣20萬我也支持，但是對于明年是否馬上急著賣，對于有實力的開發(fā)商我覺得應(yīng)該會選擇更好的時機，2011年我個人覺得不是一個太好時機。

【薛建雄】：很簡單不會拖三年五年，明年不出來后年一定也會出來。

【施宏叡】：我對整體房地產(chǎn)上升的格局我不懷疑，但對于是否明年有一個上漲還抱很大的懷疑，為什么叫中藥調(diào)節(jié)呢？我沒有說一定要調(diào)成變病菌的導向來，我只希望把上漲的幅度在可接受范圍內(nèi)，時間盡量往后面拖，經(jīng)濟另外一個元素實際上把房地產(chǎn)過多的泡沫擠走。明年整個經(jīng)濟適用房的量會多一點，綜合來說明年我們整體房價還是健康的。當然后年如果經(jīng)濟更好，有某些樓盤他賣的價錢非常的有市場接受力，但是我們同樣調(diào)控的力度加強，在市場多推一點低價給老百姓，2011年各方市場都能接受支持，我沒有說房價一定跌，但是我覺得房價應(yīng)該有序發(fā)展我投贊成的。

【薛建雄】：在政府調(diào)控下他可能保持20%的上漲是正常的，但是一旦政府放開用不了一年應(yīng)該是50%以上，政府放開是什么概念？現(xiàn)在GDP增長跟CPI同時過快，CPI上漲會導致PPI上漲，PPI上漲意味著企業(yè)成本沒法往下轉(zhuǎn)嫁，企業(yè)經(jīng)營就會收縮，企業(yè)經(jīng)營收縮收入就會收縮，一旦出現(xiàn)泡沫破裂房價會有微幅的調(diào)整，但是調(diào)整之后肯定和2009年一樣暴漲起來。我們前面說的總供應(yīng)量上升，我們說的是全國供應(yīng)量，全國供應(yīng)量像四個梯級城市一樣，上海最高峰的時候開工量是3千萬，出現(xiàn)在2003年和2004年的時候，現(xiàn)在是1700萬和1500萬，這中間還有一個量，每年動遷房在600萬到800萬，你減去這個之后每年商品房不到1千萬。今年商品房開工量其實只有700萬而已，700萬的量放到市場上是什么樣的，全國供應(yīng)量上升為什么呢？因為一線城市到頂往下回落，二線城市達到上海2003年2004年的狀況，但是三四線城市剛剛爆發(fā)，一年只有三個盤五個盤的供應(yīng)量現(xiàn)在變成30個盤和40個盤。所以導致全國供應(yīng)量大幅上升，現(xiàn)在GDP在三千美元向五千美元過渡的城市，這種城市他的開工量會呈翻倍，這個時候他會出現(xiàn)房價上調(diào)，他們的開工量在2008年達到頂峰，這兩年他們大量的房子交到市場上，會導致這些城市有所調(diào)整，上海這些城市不會有大的調(diào)整。像現(xiàn)在二線城市也不會有大的調(diào)整，因為他們的供應(yīng)量也到了一個頂峰處于下降的階段?，F(xiàn)在三四線城市漲的非常快，合肥房價去年低6千塊錢，年底開盤一萬五，他們必然要進行調(diào)整，他們出現(xiàn)的狀況類似于像上海的2003年2004年。

【主持人】：各位都談了關(guān)于2010年的看法和明年2011年的展望，今天也聊了很多，謝謝三位給我們分享這一年房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，我們今天的節(jié)目就到這里，謝謝各位！