久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

2010年的房地產(chǎn)關(guān)鍵詞無疑是調(diào)控，一年之內(nèi)兩次調(diào)控前所未見，除了業(yè)內(nèi)公認的最后的王牌——房產(chǎn)稅，各種調(diào)控的政策手段也幾乎傾巢而出。

然而，房價卻并未想人們想象中的開始走下坡路，甚至“越調(diào)越漲”。中國社科院最近發(fā)布的經(jīng)濟藍皮書指出，2010年全國房價預(yù)計上漲15%。

“如果調(diào)控放松，明年房地產(chǎn)市場可能迎來報復(fù)性的反彈?！眻蟾孀罱K給出了這樣的結(jié)論?？墒牵衲?月份首次調(diào)控后樓市在8月份反彈，而9月底的二次調(diào)控后成交量卻再11月底又開始“翹尾”，調(diào)控的有效周期似乎越來越短，而房地產(chǎn)市場對調(diào)控的“免疫力”卻越來越強。

2010年房價為何越調(diào)越漲？調(diào)控對遏制房價還能起到多大的作用？明年房地產(chǎn)市場又可能呈現(xiàn)做呢樣的局面？本周二（12月14日）下午14點，網(wǎng)易房產(chǎn)誠邀多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，對2010年樓市進行回顧和盤點，并展望2011年的房地產(chǎn)市場。

時間：12月14日（周二） 下午14：00 —15：00

地點：網(wǎng)易演播室（天鑰橋路333號騰飛大廈17樓）

嘉賓：

DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事         胡港文

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理                        施宏叡

中房信分析師                              薛建雄

議題：

1．2010年樓市回顧

1)      各位覺得2010年房地產(chǎn)市場整體是怎樣的一個走向，房價確實依舊在上漲么？

2)      對各位來說，2010年給各位留下影響最深的房地產(chǎn)事件是什么？為什么？

3)      2010年是否能稱為是調(diào)控最嚴厲的一年，兩次調(diào)控分別有什么不同？

4)      首次調(diào)控后8月底9月初樓市回暖反彈，而目前第二波調(diào)控似乎也威力漸收，各位是否有這樣一種感覺？調(diào)控周期越來越短的主要原因是什么？

2．2011樓市展望

1）社科院報告指出如果調(diào)控放松明年房地產(chǎn)市場可能迎來報復(fù)性的反彈，各位同意這一觀點么？覺得以目前二次調(diào)控的效果來看，什么時候可能迎來反彈？

2）各位為我們預(yù)測一下2011年可能的房地產(chǎn)走勢？

3）除了一直傳言不斷的房產(chǎn)稅，各位覺得如果有新的調(diào)控政策的話，最有可能出臺的是怎樣的政策？

年終盤點——房價為何越調(diào)越漲

【主持人】：今天主要請各位聊一聊2010年的市場行情，進行一下回顧，然后展望一下去年的情況。2010年的房地產(chǎn)關(guān)鍵詞無疑是調(diào)控，一年之內(nèi)兩次調(diào)控前所未見，除了業(yè)內(nèi)公認的最后的王牌——房產(chǎn)稅，各種調(diào)控的政策手段也幾乎傾巢而出。

然而，房價卻并未想人們想象中的開始走下坡路，甚至“越調(diào)越漲”趨勢。中國社科院最近發(fā)布的經(jīng)濟藍皮書指出，2010年全國房價預(yù)計上漲15%。

“如果調(diào)控放松，明年房地產(chǎn)市場可能迎來報復(fù)性的反彈。”報告最終給出了這樣的結(jié)論。可是，今年4月份首次調(diào)控后樓市在8月份反彈，而9月底的二次調(diào)控后成交量卻再11月底又開始“翹尾”，調(diào)控的有效周期似乎越來越短，而房地產(chǎn)市場對調(diào)控的“免疫力”卻越來越強。

今天請各位聊一聊2010年房價為何越調(diào)越漲？調(diào)控對遏制房價還能起到多大的作用？明年房地產(chǎn)市場又可能呈出什么樣的局面？今天我們網(wǎng)易會客廳有幸請來戴德梁行綜合住宅服務(wù)華東區(qū)董事胡港文先生，漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡先生和中房信分析師薛建雄先生，歡迎三位的到來。

首先想請各位聊一聊，各位覺得2010年房地產(chǎn)是怎樣的走勢，是不是有比較大的上漲趨勢？

【胡港文】：其實我自己覺得你剛才講的我們今年的現(xiàn)象已經(jīng)都說明了，首先我自己覺得大家有一個感覺，調(diào)控房價為什么好象你剛才所說的越調(diào)越漲，最近我也做過一些報告，我們必須要看他的背景跟現(xiàn)在推動房地產(chǎn)市場的因素。首先我們發(fā)現(xiàn)上海房地產(chǎn)市場的房價有一個有趣的現(xiàn)象，從2007年看，2007年到現(xiàn)在的房價經(jīng)過四次左右很短暫的調(diào)整，第一次是在2007年年底第四季度左右，2007年美國次貸風波爆發(fā)了之后，美國的次貸風波是下半年左右就開始了，但是外圍經(jīng)濟的導向我們上海有反應(yīng)的話已經(jīng)到了第四季度。當時是8%左右的調(diào)整，但是這個調(diào)整是很短的時間，可能是兩三個月左右。2008年上半年反彈達到了59%，第二次在2008年第二季度或者年終左右，主要是512地震之后的心理因素影響到房價的調(diào)整，大概總體下調(diào)了22%，但是過了一段時間它又開始走平，房價有3%左右的反彈，但是這個發(fā)展的時間比較短，一個危機過去之后到9月底美國華爾街的金融風波，這個時候房價受了外圍經(jīng)濟的影響下調(diào)了9%。2008年底使得全世界的央行都采取所謂貨幣寬松的政策，所以你可以看到整個2009年到今年年初的時候都受資金流動性過剩的問題，整體的房價差不多反彈了一倍。直到今年10月份我們第一次調(diào)控，房價才下調(diào)了16%。但是很短，到8月底我們明顯看到房價開始有所回升。所以，到了10月份調(diào)控的時候，我們在房價上面幾乎看不到有多少變化。唯一我們看到的是這些政策的調(diào)整，包括一些心理的因素，房價在調(diào)整的時候無可避免的是交易量下滑，相信施總的統(tǒng)計數(shù)據(jù)比我們更及時。如果這樣看，在這幾年外圍經(jīng)濟的影響，一些心理因素的影響，你看到政策的影響對房價的反映幾乎是最輕的。我們在地震之后那種心理影響的調(diào)整幅度，我覺得幾年的調(diào)整之后政策究竟對房價有多少影響力，這真的使得大家去想象。但是關(guān)鍵的問題我覺得房價在最近這兩年的時間，他已經(jīng)脫離了基本的供需，或者我們在研究房價的基本因素更多的是這幾年全球性的資金流動性從過剩到收緊。因為金融海嘯，央行采取一個貨幣寬松政策之外再加上大家對于通貨膨脹的預(yù)期，你手上現(xiàn)在有錢，你放在銀行還是要把他投資，在中國很缺乏投資渠道的局面，如果你不放在股票市場，你就放在樓市，中國的房地產(chǎn)市場包括政府可能面對一個很大的難題。他怎么樣去處理可能施總有不同的看法。

【施宏叡】：其實整體我想在2010年房地產(chǎn)走勢大家還是有目共睹的，如果以行情的一句話來總結(jié)我用一波三折。如果說回顧整個2010年的市場走勢，我們可以先從成交量方面來看。從1月、4月、9月三輪調(diào)控政策，5月第一次調(diào)控之后，10月的滬十二條，接下來我們又看到3月，8月和10月份的回升，這讓市場回歸到一個平均線，大家在15000套每個月的數(shù)量。市場調(diào)整的時間又與政策的覆蓋度和力度有直接的關(guān)系。我們看到了1月份，9月份和10月份的政策在不同的時間，我們看到成交量只下滑了1個月馬上止跌回升。而4月份由于力度較大，當時我本人對于4月份的調(diào)整我們有一個看法，短至6個月，長則一年甚至兩年，我們把4月份的力度看上去非常大的，但是卻給我們的答案是只調(diào)整了3個月就開始回升。如果整體來說不論是1個月還是3個月真正對市場成交量的影響已經(jīng)不是很大，無論政策力度有多大，概括面有多廣，二手成交量讓我們有一個感覺，基本上就是在三個月內(nèi)反彈成為了我們無論是客戶，市場甚至各個中介、代理、開發(fā)商的一輪新的嘗試。

再來看一個成交價，從2010年的1月份我們得到的均價是13966元，到目前站穩(wěn)在16100塊的整數(shù)關(guān)口，也就是說經(jīng)歷一年不同寬度、深度的調(diào)控，我們上海二手房指數(shù)價格得到的結(jié)果是上漲了15.28%，跑贏了GDP，也贏+（資料、論壇)了CPI，這無形之中再一次證明投資房地產(chǎn)作為獲利最為豐厚的途徑。如果單從這樣的走勢看，2010年我們回顧說雖然經(jīng)歷重大宏觀調(diào)控，上海二手房市場量依然穩(wěn)健高速發(fā)展，這是我們對2010年整體房地產(chǎn)市場得到的情況。

【主持人】：薛建雄這邊對于一手放有沒有一些什么樣的數(shù)據(jù)？

【薛建雄】：我們一手房反映出的書記跟施總二手房的差不多，今年二手房是一手房的一倍。我們市場上新房每一年都在減少，如果說我們今年還維持跟2008年差不多，意味著今年的市場比2008年好很多。現(xiàn)在從房價表現(xiàn)來說也是比2008年好的這是市場的總體表現(xiàn)。今年總共調(diào)控是三輪，第一輪來自于1月1號，當時2008年經(jīng)濟危機國家放寬了政策，優(yōu)惠的稅，優(yōu)惠的貸款政策，在2010年1月1號是2009年全部收緊，但是沒有起到任何作用，到了三四月份又暴漲，然后采取猛烈的緊縮政策，這個緊縮政策對市場產(chǎn)生很大影響，因為沒有操作細則市場不知道如何規(guī)避，所以有比較長的盤整期，因為4月份，5月份國家不斷出補丁政策，但是這些政策出臺之后，銀行就告訴客戶說怎么繞過政策可以獲得第一套的貸款，大家都繞過后8、9月份政策就不起作用了，市場又回暖，所以這就回答了我們9月份的調(diào)控根本沒有起到作用。這個政策已經(jīng)很明白，前面都能夠繞開，你現(xiàn)在再加嚴也沒有用，可以通過類似的方式繞開。房價真正下跌的情況很有意思的，我們自己手上代理一個盤，我們年初做了規(guī)劃，本來在4月份要開，去年底賣22000，年初定25000，但是這家開發(fā)商缺錢，去年拿地拿的特別多，所以直接把價格降到1萬8，最后全是我們自己的同事在買。大家買的話逼著自己去買假離婚證。這也就說明了這一輪調(diào)控為什么一個月又回暖了，這次的調(diào)控只是加嚴而已，大家只要通過類似的方法繞開就可以了。也就是說政策沒有起到作用，政策唯一能夠起作用的就是首套房的首付比例。這樣導致市場上很多低端房的購買力馬上降下來了，就是因為首付從兩成提到三成。

另外一塊貸款利率，貸款利率打折相當于加息和降息?，F(xiàn)在雖然國家提到了八五折，我們了解實際銀行是七五折最低，國家通過另外一個財政杠桿，明年總的信貸規(guī)?？刂谱×耍试S銀行用1.1倍和1.2倍做的話，現(xiàn)在所有的銀行都愿意把資金放到房地產(chǎn)這塊，因為他是一個30年長期貸款，他給企業(yè)三年五年的貸款來說成本來的多。所以銀行更愿意做房貸，銀行其實一直支持房地產(chǎn)發(fā)展的。所以在這個時候國家的調(diào)控只能采用提高首付比例，但是提高利率的話他只能在整個金融體系的杠桿上采取措施。我們知道不管如何調(diào)控，大家怎么去繞開，實際上還是對市場有很大影響?，F(xiàn)在有些一手房和二手房價格差不多，但是一手房品質(zhì)高很多，但是價格跟二手房差不多。實際的剛性需求買房子肯定會去買二手房，這個時候新房跟二手房競爭同時吸引投資者進來，必然在價格上給出一定的優(yōu)惠。我們現(xiàn)在賣的新房價格都是偏低的，相對于周邊的二手房來說是偏低的。這些給投資客和改善的人給他一個兩年的空間。所以實際上現(xiàn)在新房相對比較便宜的，這就是調(diào)控帶來的效果。基本上我們說一句，現(xiàn)在房價是被抑制住了，如果政府抑制一旦放開房價會重新暴漲現(xiàn)在新房被壓住了導致二手房也有壓抑，如果說一旦政策放開新房價格必然上漲20%到30%，他會帶動二手房價格再往上漲，然后就會進入一個互動，這就是政策必須長期抑制的作用。

當然我們說到另外一個問題，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟面的問題，宏觀經(jīng)濟面2008年政府新一輪經(jīng)濟刺激以后回升，經(jīng)濟過熱狀態(tài)通脹壓力比較大，所以今年抑制不住房價的原因也在這里，去年一輪大幅上漲房價是略有透支的，但是今年房價上漲沒有調(diào)控的話應(yīng)該是30%以上。現(xiàn)在我們對購房者的建議是在新房市場跟周邊二手房跑幾套就知道，我們現(xiàn)在賣房子不需要跟以前一樣，以前我們要在周邊守著，避免中介來搶我的客戶，但是現(xiàn)在不一樣了。