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【胡港文】：今年2010年調(diào)控發(fā)生另外一個有趣的現(xiàn)象，好象我剛才說，我認(rèn)為我們房價脫離了一些基本的房價因素去考慮它的價格，這幾年從2007年，2008年看，每一年市場變化你可以看到那一年市場的流動性資金是過緊還是過寬，這是對房價影響非常大的問題，但是這不是單單房地產(chǎn)市場解決的問題，這好象剛才薛建雄所說的牽涉到整個宏觀經(jīng)濟(jì)的問題。舉一個例子2009年貨幣寬松政策大量的貨幣經(jīng)過各種各樣的途徑流到市場里面，但是我們也看到有不少的資金不是流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，因為出口很難做，生產(chǎn)很難做，出口生產(chǎn)的利潤也不容易賺，所以有不少錢也流到其他的股市和樓市，所以你看到今年10月份的時候我們發(fā)現(xiàn)兩個有趣的現(xiàn)象，10月份以后越大的房子越好買，因為有了限購令之后，他們就買大的房子，上海有限購令，他們就到?jīng)]有限購令的地方去買，因為怕那些地方也有限購令。從我們的項目看到，今年不需要按揭貸款是一次性付款的比例比往年都高，現(xiàn)在不是投資者缺錢，只是說今年的這些政策出臺，要不然今年的交易量會達(dá)到另外一個高峰。

【薛建雄】：我們了解下來的情況一半是現(xiàn)金付款，一半是貸款，現(xiàn)金付款其實(shí)我們要給他一個月或者兩個月的時間，他的現(xiàn)金是通過企業(yè)的方法去融資的，他融了資以后再來買，他之所以買，我們是在他價格里面一定可預(yù)期的空間，比如說我5萬5的房子給他4萬8，所以他才說雖然我身上只有三百萬，但是我可以通過其他的方法融資，然后再來買。這是一個大的宏觀經(jīng)濟(jì)的問題。

在我們國家的經(jīng)濟(jì)階段，或者在日本60年代到80年代的階段采用了什么樣的經(jīng)濟(jì)背景，就是高貨幣供應(yīng)量，低利率，積極的財政政策，為什么這樣做，因為國家需要執(zhí)行經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，同時它又要使得老的經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)移出去，讓新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)誕生出來，他就要用貨幣通脹跟貨幣寬松來刺激，通過在政府的帶動下，但是這些原因會產(chǎn)生什么樣的情況？就是通脹，積極的財政政策也是通脹，貨幣政策寬松也是通脹，低利率也是通脹，所以說我們回顧我們大陸30年的經(jīng)驗，通脹每10年就是10倍。80年代初的時候我們大陸叫萬元戶，到90年代初你可能有1萬塊錢你可以在上海買一套，但是那個時候10萬塊錢就是富豪了，在2000年初你有100萬的話，我們都是以10倍來算，有100萬你還是可以買幾套房子，但是今天你現(xiàn)在1000萬你只能在市區(qū)買一套還可以的房子，在未來10年20年里面還是這樣，積極的財政政策和寬松的貨幣政策和低利率政策一定要產(chǎn)業(yè)，因為我們要刺激整個經(jīng)濟(jì)的活力，刺激整個經(jīng)濟(jì)的活力政府必然會采用這三個東西。日本那個時候也是一樣的道理。日本過程中出現(xiàn)一個什么樣的問題，他受到美國的控制，這個時候他產(chǎn)生一個什么問題，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型只要放慢下來整個就會很難受，因為它處在城市化過程。日本人口是兩個億，本身只有幾千萬，每年有好幾百萬人進(jìn)場，所以一旦放下來日本經(jīng)濟(jì)就很難受。一個要保持產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，一個又不敢控制房地產(chǎn)，今天內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)占宏觀經(jīng)濟(jì)GDP的5個百分點(diǎn)，五年前是1萬億投資規(guī)模，今年可能達(dá)到5萬億。我們宏觀經(jīng)濟(jì)只有30萬億，今年可能是35萬億。日本當(dāng)時之所以不敢對房地產(chǎn)采取一個很嚴(yán)厲的調(diào)控，因為他日元升值過快，這樣導(dǎo)致低端產(chǎn)業(yè)淘汰過快，所以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長比較慢，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長比較慢就需要靠房地產(chǎn)拉動。今天中國把人民幣控制住就可以保證我自己的產(chǎn)業(yè)有一個很好的上升，這個時候我就可以有更多的空間調(diào)控房地產(chǎn)，避免我們的房地產(chǎn)增長過快，這是我們今天碰到的國際大背景和經(jīng)濟(jì)背景。日本的泡沫是必然，香港的泡沫有一定的偶然性，是因為他當(dāng)時回歸大陸，整個社會發(fā)生一個比較大的轉(zhuǎn)變，加上當(dāng)時碰到亞洲金融風(fēng)暴，就導(dǎo)致香港在那一輪從6萬8跌回到4萬塊。但是我們大陸沒有這樣的背景，下一輪香港的房價往15萬發(fā)展就很貴了，我們覺得還不一定。

【胡港文】：我覺得我同意薛建雄他剛才講前部分從80年代走到今天的狀況。如果我們看一些經(jīng)驗，我們也不能對現(xiàn)在的房價掉以輕心，第一，我們看1997年香港的房價回調(diào)的時候，還有一個公益的因素，當(dāng)時我們一年要供應(yīng)8萬畝，政府對供應(yīng)政策上面的調(diào)控，其實(shí)我們經(jīng)常說政府如果能下定決心增加供應(yīng)是有機(jī)會可以把房價調(diào)下來的。現(xiàn)在是我們也看到有這樣的現(xiàn)象，今年的調(diào)控其中一個關(guān)健詞是適用性住房的供應(yīng)，雖然知道這個問題說了好幾年，但沒有看到實(shí)際的成果。這次說了這么長，究竟在未來幾年我們適用房供應(yīng)是否能實(shí)現(xiàn)，如果能實(shí)現(xiàn)我還是認(rèn)為如果在結(jié)構(gòu)性供應(yīng)上面有實(shí)際成果的話，房價一定會有所反映。但是如果還是像前幾年的說法，只是說說，沒有做到還是沒有辦法。

【薛建雄】：香港做了50%，新加坡做了80%，房價怎么樣？剛好國家十二五規(guī)劃有我們易居下面的公司撰寫的，這十二五規(guī)劃聊到整個國家住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史，我們最后去研究的時候發(fā)現(xiàn)我們整個國家沒有很認(rèn)真研究過房地產(chǎn)，我們中央智囊機(jī)構(gòu)之前一直研究的是國際上就像日本和德國，還有法國怎么樣通過國有企業(yè)跟中央財政投入拉動整個國家經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)升級，國家一直研究是這一方面。另外是研究政治體制，政治體制避免過于民主，最后會導(dǎo)致幾個國家被富人控制。國家在研究政治體制的時候也是去研究怎么樣像日本和英國那樣形成一個政治良好的過渡，我們國家一直在研發(fā)這方面，對于具體方面研發(fā)不足，所以導(dǎo)致今天房地產(chǎn)控制不住，或者說房價過高，這聊到過去幾年的產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上我們在歷史上的住宅產(chǎn)業(yè)政策是非常對的，從50年代到98年之前住宅產(chǎn)業(yè)是非常對的。今天實(shí)際上回到那個狀態(tài)。我們原先所用的政策是什么樣一個概念？中國需要大規(guī)模城市化，農(nóng)民需要先有城市才能住，這個時候安居樂業(yè)之后才能消費(fèi)房子，通過國家的投資建了工廠和房子你來住，等10年20年之后以經(jīng)濟(jì)適用房的價格賣給你。1998年的時候國家開始房改的時候把所有的經(jīng)濟(jì)推向市場化，市場化就是類似于美國的現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)概念，美國的產(chǎn)業(yè)通過200年發(fā)展進(jìn)入今天的成熟概念。今天一個經(jīng)濟(jì)剛剛起步20年的國家把房地產(chǎn)推向市場的時候?qū)е鹿?yīng)不足。當(dāng)國家發(fā)現(xiàn)2003年房價上漲過快的時候，我們又采取一個錯誤的政策，就是我們學(xué)德國的政策，德國二戰(zhàn)以后采用的政策就是大量的建房，同時他在二手房上采取不讓你交易來控制房價，但是他們有一個本質(zhì)的不同，德國二戰(zhàn)以后雖然他經(jīng)濟(jì)低迷但是城市化已經(jīng)超過70%，我只是在城市里面建一個房子就可以了，但是中國在過去5年里頭實(shí)施下來發(fā)現(xiàn)這樣不行，最后為什么都是潛力部門拿房子，這些農(nóng)民進(jìn)城以來，我用經(jīng)濟(jì)適用房的價格賣給他他根本買不起。我們十二五規(guī)劃，包括實(shí)際上從中央政府來說，從2008年就已經(jīng)改變了2003年的政策，決定采用類似于新加坡和香港的政策，就是我們要先建城市，回到50年代產(chǎn)業(yè)化的政策?，F(xiàn)在跟宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)外包起來，我們在上海做的是什么？未來在松江新城，嘉定新城，通過政府的招商引資產(chǎn)業(yè)進(jìn)來，招商引資進(jìn)來之后功能給你四金，然后可以住我政府提供的房子，通過政府的做法我的城市可以建起來，讓未來10年里頭，讓20年里頭讓5億的農(nóng)民進(jìn)城，我們先把城市建起來，然后再采用德國的政策，我就可以讓已經(jīng)在城市里頭生活5年10年的人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，然后再過渡過去。在這之后再國一個20年過渡期然后才能過渡到美國完全市場化的市場，未來20年走的是類似于新加坡和香港的模式。也就是說在40年以后，50年以后才像美國一樣市場化。為什么我們之前發(fā)現(xiàn)建保障房沒有用，那個時候工資2千塊錢，完了你不但買不起，你如果住到那里怎么進(jìn)城。我們今天先把城市建起來，除了建房子還要建工廠，建學(xué)校，要不然先去建保障房沒有用的，這是國家大的轉(zhuǎn)變。就算保障房建起來對房價也不會產(chǎn)生任何影響，現(xiàn)在類似于德國和美國，他們是一個收入穩(wěn)定，底子比較厚，他可以去買商品房市場，現(xiàn)在把中高端市場放到商品房市場，在這個概念中從來不認(rèn)為對商品房市場的價格造成影響。我們說到另外一個三個30年，三個30年他們中間疊加起來是50年的概念，三個30年是我們從大的經(jīng)濟(jì)沒有發(fā)展的時候，前年一個30年主要是做生意，我們知道剛開始的時候，你去做一個小生意，基本上投資回報是一年一倍，前年10年回報非常高。成熟期的回報率只有3%到5%，這是一個完全市場化的回報率。第二輪是做投資，做資產(chǎn)投資，像房地產(chǎn)之類的資產(chǎn)投資。資產(chǎn)投資同樣有一個30年過渡期，早期投入基本上是三年可以翻一倍，也就是說10年8年翻一倍跟歐美市場一樣。后面還有一個重疊的30年，這個30年是資本市場股權(quán)投資。從今天上海來說只是剛剛開始，資本市場做投資現(xiàn)在做VC和PE基本上5年做一輩?，F(xiàn)在很多的資金會朝PE市場，朝VC市場過渡。然后這個過渡完了以后預(yù)期未來10年房價會有一個比較大的空間。我們從總的GDP跟社會的產(chǎn)業(yè)狀態(tài)來看，今天的上海類似于80年代末的香港，像88年左右的經(jīng)濟(jì)狀況，上海未來（資料、論壇)10年要發(fā)展的狀態(tài)從88年到97年的發(fā)展?fàn)顩r。但是保障房跟他沒有任何關(guān)系，不管在郊區(qū)建多少的保障房，讓5億農(nóng)民城市進(jìn)城，他改變的只是一個機(jī)制。這個時候說到房價比較大的趨勢，第一個趨勢是人均GDP向一千美元過渡的時候，是一個初步供應(yīng)的時候，沒有房價只有幾百塊像3千塊錢過渡，第二個階段是人均GDP一千美元向3千美元過渡的時候，房價從兩三千塊錢向五六千過渡，第三個階段人均GDP3千美元向5千美元過渡的時候，房價是5千塊錢從1萬塊錢過渡。人均GDP1萬美元向2萬美元過渡的時候，房價是7萬塊錢左右。我們國內(nèi)經(jīng)濟(jì)差距很大，一線城市基本上現(xiàn)在人均GDP1萬美元，房價已經(jīng)在2萬塊千人民幣。現(xiàn)在二線城市中間相對比較弱的是從3千美元向5千美元過渡的狀態(tài)。還有我們說很落后的城市，還有一些叫不上名字的縣城，這些GDP在一千美元之內(nèi)的話房價是1千塊錢，現(xiàn)在他們的房價向五六千漲，但是我們說到頂了沒有，今天的香港房價也沒有到頂，香港今天的房價是10萬左右。但是香港下一步會朝5萬美元會走會形成類似于英國的倫敦。印度就像俄羅斯的這種富人，他們富了之后會到倫敦做生意，總部會放在這里，倫敦只有世界性的富豪在這里，他的房價是20萬30萬一平米。

【主持人】：說到香港這一塊我們施總最有發(fā)言權(quán)。

【施宏叡】：本來講上海，現(xiàn)在講到香港去了。香港如果說泡沫的形成要講從1985年聯(lián)合聲明開始講，當(dāng)時英國政府跟中國政府簽了聯(lián)合聲明，從那個時候開始從1997年回歸，英國政府也奉行了高房價政策，當(dāng)時的泡沫其實(shí)從1985年泡沫已經(jīng)在形成，而且他們沒有做調(diào)控，也就是12年的泡沫一直到我們換屆了，我們又把他做了一個限制性的保障房再加上當(dāng)時的亞洲金融風(fēng)暴以及非典，當(dāng)時的資產(chǎn)變成了負(fù)資產(chǎn)，房價最高回調(diào)了65%，一直到2003年6月才沖出谷底。這個情況在2007年，也就是說反彈四年之后大部分房價跳回到百分之八九十，個別的豪宅比97高峰期還高峰。所以歷史告訴我們，房價如果每10年一算，房地產(chǎn)價格上升還是比較認(rèn)同的。我還是想把今天的話題從過去某些城市，因為過去的歷史，無論是日本歷史還是香港歷史畢竟是歷史，我相信沒有一個地方完全跟另外一個地方一模一樣，但是我們可以作為參考。所以我也想把香港也好，日本過去的歷史也好，焦點(diǎn)要放回到我們的上海甚至國內(nèi)。今年雖然在剛才第一輪我有說過，大家把調(diào)控作為一個家常便飯，一個月三個月就進(jìn)行一個調(diào)控。今年讓我有一個驅(qū)動的感覺是我認(rèn)為在我們最后一次宏觀調(diào)控，特別是9月29號這一次國家展開調(diào)控特別有意義，原因在于我們回顧過去的調(diào)控，給我們有一個感到，調(diào)控一出市場疲軟，然后是反彈。我們今年4月出臺之后，五六月再低迷，8月回暖之后，我們卻在9月沒有等他反彈的時候我們出了一個再次調(diào)控，把本來八九月準(zhǔn)備上升的，那之前我們應(yīng)該準(zhǔn)確的抑制它上漲，這樣已經(jīng)把很多原來調(diào)控后會有一個大幅報復(fù)性的反彈完全改變，一出臺之后10月，11月的價格跟成交量明顯得到一定壓制。我覺得政府的調(diào)控改變了我們過去的心理，我們不是像以前所說的調(diào)控一定會有報復(fù)性反彈。

【胡港文】：今天有一個現(xiàn)象就是起碼一年兩條，我們看到一個什么現(xiàn)象，政府現(xiàn)在調(diào)控及時，敢調(diào)，我不等，看到你復(fù)蘇的跡象就調(diào)，所以我覺得今年跟2005年、2007年，給我們最大的感覺是他調(diào)控及時，敢調(diào)。

【施宏叡】：就算9月調(diào)完，剛才薛總也說了，11月有一個火頭又要出來，政府還沒有出臺，12月有人發(fā)話是不是有第三輪的調(diào)控出臺，所以哪怕還有一些投資者抱僥幸的心態(tài)，但是有另外一波人給了一個信號，如果繼續(xù)暴漲的話，這個調(diào)控肯定會出的，這會有一個信號，就是我們所說的改變。